西安“6.20”限购升级一月后 临潼凉了？沣西火了？
70城房价涨幅回落、房地产信托踩刹车、深圳不再公布楼市均价……最近房地产再度成为热点。西安“6.20”限购政策出台一个月了，该政策对西安市场的影响如何？尤其是首次被限购的临潼和没有被限购的热门区域沣西楼市有哪些变化？
>>临潼限购满月
当地看房首先问购房资格
自从2017年重启限购以后，西安市场的房源供应主体就逐渐发生转变，主城区供应一度萎缩，而远郊房地产开发火爆，当时的非限购区域如高陵、临潼和西咸新区的房源供应持续走高。
不过这一切因为限购升级而发生了微妙变化。在房价连续多月上涨之后，西安在6月20日对楼市调控进行升级，即外界所称的“6.20新政”，除了对购房者在落户、缴纳社保等方面提出要求以外，还在限购区域方面，首次将临潼纳入限购范围，引发关注。
那么目前临潼楼市人气如何？7月17日，华商报记者前往临潼探访，以购房者名义咨询了部分楼盘。华商报记者驾车来到临潼，沿途很少看到楼盘广告。在临潼区迎宾大道路边上一处售楼部，一位男士给记者介绍了户型、价格等，说目前有限购政策，需要符合条件才能购买。
记者来到秦皇大道附近一处售楼部，一位小伙接待了记者，问：“是哪里户口，是否符合购房政策？”然后，介绍了开发商品牌、区位、地段、户型等。售楼部里记者几乎没见到顾客，他说这个项目是尾盘了，本身就没剩余多少房源，加上下雨天，几乎没人看房。
在秦皇大道另一处售楼部，记者看到有三人在看房和咨询情况。一位工作人员介绍说，这里主要是尾盘，有住宅还有公寓，问户口是哪里的，如果符合购房资格的话，可以看沙盘。记者看到有人在办理购房手续等。
离该售楼部不远，有一个新开的项目，有一个小伙和家人一起来购买房子，说起限购，他说自己是本地人不影响，他最近准备结婚所以过来看房子。华商报记者以购房者名义咨询，工作人员说限购对他们影响不太大，这里的房子前期基本卖完了，剩的不多，下半年可能还要开盘，现在可以先登记，开盘前会通知选房。
华商报记者注意到，记者所走访的这些楼盘，销售人员会问户口情况，是否满足购房政策要求，然后问预算情况、需求情况，然后才进一步介绍地段、房源、户型，计算首付月供等。当记者问“6.20”限购以后是不是买房的人少了？他们大部分笑而不答，有的说，你不买有人买，有钱人挺多的；有的说，有一点影响但不大；有的说，这里距离机场比较远，到临潼买新房的大多是打算退休养老或度假的西安人，限购后还是有影响的。
>>临潼主要楼盘
来访量和成交量环比下滑
临潼二手房情况如何呢？华商报记者来到临潼主城区。在文化中路附近找到一家中介门店，这里贴着很多房源、价格等广告。问起二手房，一位工作人员问：是不是临潼本地人？从哪来的？符合购房条件的话，预算是多少？然后介绍一些小区的情况。记者来到另一处房地产中介店里看到，这里摆放着新房彩页，墙上贴着二手房源信息，一位男子问：你是哪里户口？然后介绍房源价格、地段、楼层等情况。
据美城机构监测，临潼楼市在执行限购近一个月之后，主要楼盘的来访量和成交量，环比均下滑了50%左右。一方面大量被限购客户流失，另一方面本地客源也出现观望，因此临潼楼市整体出现了遇冷情形。对比鲜明的却是，西咸新区的非限购区域（沣西、秦汉、泾河、空港）却承接了一部分外溢购房需求，楼盘来访量上浮约15%，成交量上涨了大约64%。
“近期临潼与西咸楼市的两极分化与限购升级有一定关系，同时也要考虑两个区域市场的结构特征和“场外因素”。”美城股份首席市场分析师沈玮表示，临潼楼市原本就不算是热点区域，楼盘数量偏少，遇冷也在情理之中；西咸的非限购区域，在6.20新政以后出现了集中开盘，尤其是几个大项目集体推盘销售，也对区域整体销量形成了推动。
限购以后临潼楼市到底如何？李连源介绍，从地铁9号线的动工等消息开始，临潼楼市就处于躁动的状态。尤其是2017年下半年一直到整个2018年，楼市销量可观，部分新盘销量比较大。他曾经参加过几个临潼当地项目的推荐会，注意到不少西安人选择临潼的房子，这种热情比较高。临潼楼市实际上在“6.20新政”到来之前已经热了一波。随着去年下半年部分市场波动，临潼的楼市应该说受到了一定影响，原来粗放式的审批会更加的细致，对临潼楼市的规范起到了积极的意义。
王建红分析，临潼属于一个特殊区域，由于拥有丰富的历史、文化和旅游资源，知名度、影响力都比较高，在地铁施工后，临潼将融入西安主城区。限购以后临潼楼市的热度可能会受到一定的影响，投资型购房者会受阻。
>>不限购的沣西新城
拓客人员在售楼部门口“抢客”
华商报记者走访发现，由于西安主城区限购，加上部分开发商开发大户型房源，目前不少潜在购房者感叹，西安及周边购房门槛提高。
7月17日，华商报记者来到西咸新区，看了几个楼盘以后就几乎导购被包围了，不断有人邀请去看房。西安限购升级之后，非限购区域的宽松、靠近西安主城区的便利，又让这里成了关注焦点。
7月17日，华商报记者来到世纪大道以南，这里汇集了大量新建楼盘，可以说是目前沣西楼市的风向标之一。当天下着雨，在一些品牌项目的售楼部里，看房客却并不少。某精装楼盘的售楼员介绍，他们在6月份开盘两次推出的房源已经快卖完了，现在剩下的都是低楼层和顶层房源，“咸阳的客户较少，大部分是从西安或其它地区来买房的。”
有的售楼部人气旺，也有的项目比较冷清。在一家已卖了快三年的楼盘，售楼部的工作人员基本都忙着打电话回访。一位售楼员表示，沣西楼市现在有不限购优势，大家都怕踏空。
“限购升级后的政策留白，的确给非限购区域楼市形成一定红利。”西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，除了政策形成的人口导流，购房者对赌的还有区域升值潜力。不过，非限购区域处于主城区以外，配套不成熟，不少房源也存在同质化竞争。
在工地与塔吊集中的沣西新城，看房相当“方便”。只要记者从一家售楼部出来，就有一群人围上来。这群人被业内称为“小蜜蜂”，主要负责为楼盘拓客。据一位拓客人员介绍，整个沣西大约有数十位这样的“小蜜蜂”，主要还是来这儿看房的人多了，才会诞生这么多“小蜜蜂”。
李连源表示，从居住者角度看，西咸新区部分楼盘地方偏远，这是客观实际。基础设施的配套可能至少还需要五年左右时间，严格一点来说，可能五到十年才能成熟。
西安的房子购买受到限制以后，大家都把投资目标投向西咸区域。王建红表示，咸阳楼市的投资价值应该不是那么高，可能受到西安限购影响，一些投资者被挤压到西咸，咸阳楼市也在借西咸大发展的趋势。
>>区域房价普遍涨至万元左右
需留意定价过高风险
去年西安主城区一房难求时，不限购的沣西一度出现无房可卖的局面。在西安楼市限购逐渐收紧过程中，该区域房价也在一路走高，尤其当大牌开发商进驻以后，区域内一些两年前单价五千多的房子，现在也卖到了上万元。
据本地某房地产网站的“楼盘销售动态”显示，世纪大道附近一个已开发数年的楼盘，2017年7月份时，推出的房源价格区间在5300-5400元/㎡，而现在其售均价为12000元/㎡。需要注意的是，这也是在最近两年间，沣西乃至西安整体房价明显上涨背景之下。
有业内人士表示，与西安主城区相比，沣西此前处在一个价格洼地位置，这是吸引购房者的原因之一。而随着越来越多大开发商进驻，很多低价中小盘跟着“水涨船高”。
“以前来看房的多是没有在西安落户的外地客户，调控升级以后，被限购的本地改善和投资需求也多了。”沣西新城某品牌楼盘置业顾问表示，沣西房价基本在9000-10000元/㎡左右，部分达到12000元/㎡左右，“今年以来已经有楼盘涨了700-800元/ 。”
沈玮表示，西咸的非限购区域虽然享受到调控溢出红利，也暂不对房价进行公示，但也需要克服冲动定价。从此前沣东新城的楼盘销售来看，就出现了成交价低于定价的情形，一些定价高的楼盘去化也比较差，“价格梯度仍是影响购房的关键因素。”
也有业内人士认为，非限购区域房价走高是在赌预期，如果成交量不能持久支撑的话，价格等数字也并不能准确反映这些区域的实际情况。
>>上半年西安新房价格同比涨24.3%
非主城区或出现“价格战”
国家统计局陕西调查总队上周公布的《陕西房地产市场调研报告》显示，今年上半年，西安市新建商品住宅成交64947套，比上年同期增加84.6%，销售792.3万㎡，西安新建商品住宅销售价格累计上涨24.3%。随着西咸一体化的进程推进，与西安接壤的咸阳市，成为受限购政策影响的西安购房者置业首选。
那么在限购升级的背景下，下半年西安房地产市场将如何走，非主城区楼市又将发生哪些变化呢？专家认为，下半年房价涨幅总体可控，结构性差异加大
李连源认为，在下半年再调控政策强有力的态势下，西安下半年的楼市依然还是稳字当头，优质优价，优质房源的价值将更为突出。
王建红分析，近年出台了很多楼市的调控政策。近期在金融层面出台一些政策，比如说对房地产信托有一定限制，在这种情况下，可以感觉到众多的房企可能会面临压力。下半年不排除会出现降温，或者说降温的城市可能增多，分化为主。就全国范围而言，下半年房价下跌的城市可能会逐渐增多，西安的涨幅会收窄，或者说逐渐朝着一个理性方向回归。
沈玮表示，下半年的市场销量主要取决于供应情况。考虑到西安主城区艰巨的控价任务，下半年房价将大概率处于稳定状态，这可能导致城市外围区域、高价楼盘受到挤压。如果主城区价格比较稳定，那么购买力将会随之回流，进而导致外围区域形成“价格战”，“在价值决定楼盘销路的前提之下，仅仅靠不限购是很难俘获购房者芳心的。”华商报记者 李程 黄涛 文/图
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