业委会成立了 新物业选好了，然而老物业不退场 新老物业交接难题该如何破解？
临时物业服务协议明确约定了服务期限，然而协议到期了老物业却不愿退出。西安丽苑168小区业主们更换物业的路途，又增添曲折的一笔。
其实，新老物业交接难并非个例，北京对此的办法是拒不退出的老物业自届满次日起每日罚一万元，广州的办法则是业主可不支付服务费。
1.协议约定3月30日服务截止
但老物业目前仍未移交
丽苑168小区位于西安市新城区长乐西路街道办永乐路社区。
根据该小区业委会提供的相关资料及业委会成员的介绍，该小区只有一栋楼两个单元共265户。2020年8月选举产生了业主委员会，当年8月12日在新城区住房和城市建设局进行了备案。
2020年10月2日，业委会在小区贴出了《关于召开临时业主大会的提议》，提出拟就解聘前期物业、选聘新物业等10个议题召开临时业主大会。其中公布了对选聘新物业有意向的六家公司，该小区前期物业也在其中。
因当时临近供暖期，为保证正常供暖，2020年11月10日，业委会与前期物业——陕西亚源物业管理有限责任公司签订了临时物业服务协议，约定其服务时间为合同签订之日起至2021年3月30日。如果老物业被再次选聘需重新签订物业服务合同；若未被选聘则应配合搬离并进行移交，业主大会选定的新物业将于2021年4月1日后开始为小区提供服务。
2020年11月13日至14日，该小区召开业主大会，对解聘老物业、选聘新物业等10个议题进行了表决，形成了10项决定，其中包括解聘前期物业、选聘西安臻泽物业管理公司为新的物业服务企业。
2020年11月26日，丽苑168小区业委会与臻泽物业签订了新的物业服务合同。
但时至2021年4月6日，按照协议应该配合搬离并进行移交的亚源物业仍未进行移交。
2.记者在该小区采访遭拉扯和驱赶
近日，业主们多次给华商报打电话反映此事。
4月6日上午，华商报记者来到该小区，在大门口正采访时，有一名男子多次拉扯记者并大声嚷嚷，认为不应该采访业主，而应该到物业办公室了解情况。随后此人又要求记者出示证件，记者出示证件后询问该男子身份，该男子说自己不是业主。业主们说，此人以前是小区物业的电工，目前已经离开，并不在小区工作。
另有一名自称业主的男子表示，业委会是咋成立的他都不知道，称自己被人代签字。但业委会成员表示，这位业主并没有提交资料。业委会成立的全套资料，有书面文件可查。
据了解，此前有记者就此事在该小区采访时曾被一名自称是负责安保工作的人赶出了小区。
多位业主就小区消防通道被租赁使用，大门经常锁着不开、电梯和门禁问题、不合理收费问题、共有收益不透明等，表达了对物业服务的不满。另有业委会成员表示，在成立业主大会选举业委会过程中曾遭遇过威胁。
2019年11月，华商报曾以《电表改造受阻丽苑168小区业主想“抄表到户”为何这么难？》《丽苑168小区房屋起火消防通道大门咋锁着不开》为题，报道过该小区业主们反映的事情。一年多过去，2021年4月6日在该小区，业主们表示：“抄表到户”的问题解决了，但消防通道被租赁占用、大门经常锁着的情况依然没有改变。
华商报记者随后来到该小区物业办公室，只看到一位自称负责财务的女工作人员，她表示负责人不在。业委会成员现场打电话给一位物业负责人，希望就物业交接问题谈一谈，对方表示：“咱们之间没啥说的，该走法律程序（就）走法律程序”。
该小区业委会方面聘请的律师胡女士出示了业委会与前期物业签订的临时物业服务协议、业委会与新物业签订的物业服务合同，此外还出示了业主委员会备案回执。华商报记者注意到，和新物业签订的物业服务合同及业主委员会备案回执上，都盖有新城区住建局的公章。
随后，华商报记者来到新城区住建局房屋和物业管理科，相关负责人表示下午将安排相关各方现场沟通协调，但媒体不方便在场。
3.新城区住建局物管科将依法依规安排进行交接
据了解，4月6日下午，新城区网信办、新城区住建局、长乐西路街道办、永乐路社区工作人员，业委会成员及一些业主代表，新老物业公司负责人等，在永乐路社区会议室就此事召开会议进行了沟通协调。
下午6时许，该小区业主告诉华商报记者，会议决定将安排新老物业按照程序进行交接。老物业提出让业委会配合催促欠缴物业费的业主们尽快缴费，关于物业公司投资购买的锅炉如何进行折旧也将继续进行协商。在具体承接查验过程中如有问题，相关部门表示会继续进行协调沟通。
当晚8时许，参会的新城区住建局物管科相关负责人表示，将依法依规安排进行交接，一定会协调解决好这件事。
而根据《西安市物业管理条例》第一百零四条中的规定，建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的，由区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令追回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
>>他山之石
为解决新老物业交接难 多地出台规定
华商报记者注意到，新老物业交接难并非个例，在全国多个地方都有类似事件发生。
据《钱江晚报》今年1月16日报道，当天一早，在杭州市萧山区美哉美城小区出现了戏剧性一幕：本来定好上午9点新老物业交接，结果老物业拒不退场，几十个保安手挽手牢牢把住大门，组成一堵人墙，将新物业工作人员堵在小区门口。
据《华商报》1月12日报道，因业委会通过招标重新选择了一家物业服务公司，老物业公司以业委会不合法为由拒绝退出，并于1月7日突然将小区业委会办公室的门用砖封住。几个月来，咸阳市彩虹新家园小区同时有两家物业公司“服务”，但业主感觉很糟心。
据《北京晚报》2020年5月13日报道，从当年2月至当年5月13日，北京市海淀区常青园二、三区业委会向老物业公司发去了一封又一封的函件，希望早点解决物业交接的问题，可60天过去，小区物业费共管账户仍没有解除，物业公司代管、预收的超400万元物业费还在账户上，自来水等的用户名也没过户。
新老物业交接难究竟该如何解决？这一问题值得相关部门深入思考。
据了解，为解决新老物业交接难，北京市和广州市最新的物业管理条例中都有针对性规定：
■北京：物业拒不退出 每天罚一万元
自2020年5月1日起施行的《北京物业管理条例》第七十六条中规定：原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。第九十七条中规定：对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。
■广州：业主可不支付物业服务费
2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》第七十九条中规定：前期物业服务合同或者物业服务合同终止后，原物业服务人拒不移交有关资料、财物，或者拒不退出物业服务区域的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。
那么在老物业准备退出进行交接的过程中，应如何保证其利益？
《广州市物业管理条例》对此做了规定：原物业服务人退出物业服务区域后，请求业主支付拖欠的物业服务费的，业主大会选聘的新物业服务人应当给予必要的协助。
>>杭州专家
退出不是一走了之，必须要进行承接查验
杭州社区治理专家娄云林介绍，媒体报道的杭州交接难案例，区住建局后来应给这个小区的老物业发了退出函。退出函发了如果还不退出，区住建局下一步还可以进行处罚并将其列入诚信黑名单，将来想参与投标都不可以了。
娄云林表示，业主大会既然决定了要由新物业进驻，老物业肯定是要退出的。而且退出也不是一走了之，还要进行承接查验。新修订的《杭州市物业管理条例》规定，物业交付前和前期物业服务合同终止后都要进行承接查验，并按规定移交有关图纸资料。如果未按照规定开展物业承接查验的，处五万元以上十万元以下罚款。但如果是那种只服务一个楼盘的小物业公司，可能会对被列入黑名单并不在乎，杭州的相关部门一般会继续进一步协助业委会促使老物业退场。
娄云林表示，业委会成立后要理顺小区物业管理，对于服务差的服务企业进行更换是避免不了的。当一个区域发生了一个拒不交接的案例，相关部门若不重视的话，后面的还会有效仿。类似案例发生多了，对整个区域的物业管理工作都会带来很大的消极影响。
“作为第三方服务机构，我们一般是这样做的：业主大会一旦做出更换物业的决定，我们会先给老物业发一个告知函。为什么这样做呢？《民法典》第九百四十八条可能有好多人忽略了。如果不发告知函，哪怕是物业服务合同到期了，老物业还可能推迟退出两个月。因为民法典这一条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。当然，在此之前如果有明确的合同约定，和发函的效果是一样的。”
>>本地专家
更换物业要慎重，一定要是业主大会的决定
莲湖区北关街办物业管理专家顾问何志恒介绍，在陕西本地，西安市文艺路和平花园小区是新老物业顺利交接的典范。交接之所以顺利，他认为与双方都安排专业人员来对接有很大关系，老物业安排了律师，业委会聘请了专家顾问。
“不过我认为，更换物业一定要慎重。更换物业的目的是为了把小区建设得更好，所以一定要本着这个目标来做事，而不是基于情绪做事。要知道，物业更换对小区带来的社会层面对抗性非常大，物业更换不好对小区建设造成的损失非常大。更换物业之前最好做一下满意度调查，如果确实满意度很低，更换物业服务企业是应该的。如果各项服务都很到位，还坚持更换就不合适了。满意度调查最好请专业的第三方来做，这样才会比较公允。”
何志恒先生提醒：“业委会选聘、续聘物业服务企业，首先一定要经过业主大会会议决定。业委会要做的是把有资质的企业招进来，由业主大会来投票决定选择哪一家，否则就是不合法的。选聘物业公司也要慎重，不要轻易听信对方承诺什么，也不要私下拿取竞标企业的任何好处，要更多了解竞标企业的在管项目到底管得如何。应由竞标企业提交物业管理方案，评标专家组对投标项目管理方案进行严格打分。相关的业主大会议题，建议最好经过社区党支部同意。党建引领不是空话，党建引领与业主自治有机结合，既落实了党支部对辖区社会组织的领导，又落实了业主对小区物业管理重大事项共同决定法律规定，可以防止少数人利用虚假利益诱惑业主，防止不知情、不懂物业管理的业主跟风助长其胡作非为，这才是真正维护全体业主共同利益，逐步促进小区物业管理品质、提升和谐小区建设的中国特色社区治理之道。”华商报记者 马虎振 摄影 强军
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