航天城 富力城小区 个别住宅变商铺严重扰民 上百户业主多次维权未果

个别业主将住宅房屋改造为商铺影响他人生活

近日，家住航天城富力城小区的马先生反映，他所居住的77号楼的个别业主未经相邻业主的同意，将住宅房屋改造为对外经营的商铺。“住改商”带来的噪声、异味、污染等乱象打破了该楼200多户业主的安居梦。一年多的时间里，上百户业主多次联名维权，但“住改商”乱象却始终屡禁不止。

“住改商”存隐患居民不堪其扰

航天城富力城小区77号楼于2019年6月正式交房，据马先生介绍，交房后不久，小区“住改商”现象便逐渐凸显。“商铺一茬又一茬地开，最严重的时候一栋楼开了十几家。”马先生告诉记者，有些业主将住宅屋改成服装店、酒馆、快递站、少儿培训班、按摩店等各类商铺。

“现在我们小区每天人来人往的，一楼的门禁被来往的人一次又一次破坏，交房还不到两年，现在电梯都老化了……”说起小区里的商铺，77号楼的居民们叫苦连连：一方面，商铺存在安全隐患：外来人员随意出入，导致小区流动人员复杂；快递站等商铺内存放的一些纸质物品或易燃易爆物品让居民们提心吊胆，唯恐发生火灾。另一方面，少儿培训班和快递站等商铺产生的噪声让居民们无法安心休息，家中有老人、小孩或病人的更是不堪其扰。

“没经过我们同意就进行‘住改商’，最关键的是还严重地影响了我们的生活。”富力城77号楼的业主们认为，邻居“住改商”涉嫌侵犯了业主们的权益：依据《民法典》第279条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

乱象屡禁不止业主维权未果

自2019年6月底交房后不久，77号楼百余户业主便走上了维权之路。业主们先后拨打市民热线12345，向富力城小区恒富物业服务公司、航天消防大队等有关部门求助协商解决，各部门上门劝说“住改商”业主，加之疫情期间小区实行封闭管理，部分业主主动清退，关闭了商铺。

然而，小区“住改商”现象并没有因此彻底沉寂。“小区解封不久，就又有几家业主‘住改商’了，尤其是一家服装店，严重扰民。”马先生告诉记者，面对“死灰复燃”的扰民商铺，业主们头疼不已。2020年7月，77号楼一百多户业主联名向西安市中级人民法院提出诉讼，将这家服装店告上了法庭。二审过后，西安市中级人民法院裁定：驳回业主们的集体诉讼，建议业主单独起诉。“法院的判定结果我们理解，也接受，但目前没有一户业主愿意单独起诉，所以只能暂时搁浅了。”马先生说。

据富力城小区恒富物业服务公司经理牛先生介绍，目前77号楼共有四家“住改商”，分别从事快递接收、按摩、少儿培训、酒坊经营，“我们物业公司和业主们站在一个立场：未经业主同意的‘住改商’是违法的。但因为没有执法权，我们只能采取上门劝说的方法，可作用不大。”牛先生说。

律师建议

维权业主可选一位代表单独起诉

针对77号楼业主们遇到的维权问题，记者采访了上海申浩（西安）律师事务所周文海律师。周律师认为，根据《民法典》第279条规定，“住改商”应当经有利害关系的业主一致同意。因此，77号楼业主对本栋楼“住改商”有一票否决权，而当前，77号楼“住改商”并未经过业主同意，且造成扰民现象，侵犯了其他业主权益。其他业主们有权向法院提起诉讼。

周律师建议，业主们可选一位业主代表单独向法院提起诉讼，诉讼费用由业主共同承担。此外，面对小区业主违反《物权法》，小区物业公司也可向法院提起诉讼：物业公司对业主有管理职责，在诉讼过程中，法律关系相比业主来说更加清晰、明确。物业公司与业主签订的业主公约或物业管理合同中应有“住改商”等相关规定，因此物业公司可根据其中的条例提起诉讼，帮助业主们维权。

本组文/图记者雷杰

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