律师以案说法支招业委会 涉公共收益诉讼注意这些细节

■记者李东峰

“物业公司一般有专业的律师团队，而我们只是热心业主组成的社会群体，打官司一没钱垫资，二没专业法律人员帮助，经常只能选择和街道、物业沟通，慢慢‘磨’”。西安多名业委会负责人告诉记者，拿回公共收益监管权太难，打官司没底气。近日，北京大成（西安）律师事务所陈晴律师团队梳理了上海、江苏、陕西等地法院的27件涉公共收益案件，总结出几个焦点问题，帮助业委会更好地通过打官司收回公共收益监管权。

如何证明业委会有诉讼主体资格

杭州市伊萨卡小区业委会向小区物业公司追讨公共收益，物业公司对业委会诉讼主体资格提出质疑。业委会提交第二届业委会于2017年8月13日经选举产生并办理了备案手续、2018年5月16日业主代表大会表决通过业委会通过法律方式向小区物业公司追讨公共收益的证据，法院裁定业委会具有诉讼主体资格。

业委会在法律上一般被看作“其他组织”，现阶段司法实务中，法院在审理以业委会为一方的纠纷案件时，已经认可其具备诉讼主体资格。法院主要从以下两方面审查、判断业主委员会在公共收益类诉讼案件中是否具有诉讼主体资格：1.业主委员会的成立是否符合法定程序。即业委会依法成立并在物业所在地街道办事处、镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案；2.业委会提起诉讼是否经过业主大会的授权。法院裁判观点多认为，业委会有权作为诉讼主体提起追索公共收益之诉，但须全体业主按法定程序授权赋予其诉讼主体资格，且在诉讼时效期间内。

律师建议，业委会提起诉讼时，最好向法院提交业委会备案表、业主大会议事规则、表决结果的公告（街道办事处、居民委员会盖章确认）、公证处的公证书等材料，证明业委会有诉讼主体资格。此外，业委会最好邀请街道办事处、居民委员会等部门对召开业主大会会议的情况进行监督，最后街道办事处、居民委员会在表决结果的公告上盖章确认。同时，可请公证处对全程表决进行公证。

主张公共收益诉讼时效咋判定

2017年8月，成都市芙蓉花园城业委会起诉小区物业公司收回公共收益监管权，法院以“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，因已超过诉讼时效，对收回2014年8月以前的广告收益不予支持。

律师表示，关于业委会主张公共收益诉讼时效，因各地裁判观点不一，具体以法院裁判为准；关于返还公共收益的数额，则需业委会提供证据证明，法院据此作出相应裁判。根据相关案例，关于公共收益诉讼时效，法院裁判有适用诉讼时效、诉讼时效3年两个观点。诉讼时效起算，法院裁定有四个观点：从业主委员会成立之日起算、从物业服务企业撤场之日起算、从业委会知道或者应当知道权利受到损害之日起计算、不存在超过诉讼时效。

律师认为，业委会经业主大会授权，代表全体业主基于公共部位收益的所有权主张相关权利，并非行使债权请求权。物业公司侵占业主的公共收益，属于对全体业主的侵权行为，倾向于不适用诉讼时效的观点，在诉讼时可以主张全部被侵占的公共收益。

物业公司主张开支法院是否支持

沈阳市鹏利花园AB区业委会状告小区物业公司擅自使用公共收益等问题。公共区域广告费用属于全体业主共有，并由全体业主享有共同管理的权利，公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金，物业公司无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足，应返还业委会。

利用共有部分从事经营活动所得收益，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务企业在对共有部分进行经营之前，应当经过业主大会的同意。物业服务企业在未经全体业主同意的情况下，无权擅自使用公共收益以弥补其经营不足。实践中物业服务企业自行与第三方签订协议，利用共有部分进行经营，在这种情况下，法院会在扣除物业服务企业的经营成本后，将公共收益分配给业主。如果物业服务企业无法举证，证明其合理的经营成本，法院一般会按照30%左右的比例酌定经营成本，将剩余部分判令物业服务企业返还业主。

律师认为，公共收益类诉讼在进行诉讼时应该明确公共收益的期限、范围、数额、主张诉讼请求的证据；启动诉讼的前提是需要证明经过了法定程序表决；根据法院司法案例，法院会酌情扣减30%左右的公共收益作为物业服务企业的合理费用支出。

枫林绿洲小区业委会顾问薛雷表示，小区公共收益归全体业主共有，业委会有权代表业主监管其使用，但业委会“管钱不花钱”，公共收益的支出需要物业公司出具使用申请，业委会审核并监督相关工程，确保公共收益花得明明白白。所以，公共收益载体（业委会或者物管会等机构）的运营与管理依然需要物业企业的支持。法律法规是严肃冰冷的，但生活却是温暖的，业主要服务，物业要盈利，在处理公共收益的过程中，需要物业公司、业委会、社区等多方参与、建议，相互理解沟通和监督，将公共收益用到实处，为小区建设发展作出贡献，才是“公共收益”的价值所在。

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