西安市新物业收费办法下月起实施 物业履行调价程序后方可执行
2021年1月1日起，《西安市物业服务收费管理办法》（以下简称《市办法》）将正式实施，新旧办法如何衔接？预交的物业费怎么办？针对市民关心问题，12月24日，记者从西安市发改委获悉，物业需履行法定调价程序后，才能执行新标准。以调价程序完成时间为节点，预收物业费将多退少补。
物业企业需履行调价程序
有一定过渡时间
针对此前有不少市民询问：“住宅小区停车服务费是否自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。”政策解读明确强调，住宅小区停车服务费并非自2021年1月1日起即执行80元/车位·月。物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准应当同时调整，物业企业需履行法定调价程序后才能执行新标准。
已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且未成立业主大会（业委会）的住宅小区执行新的物业收费政策时，物业企业应当按照即将实施的《民法典》相关内容及《市办法》第三十三条的规定及时履行调价程序，将物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时进行调整，做好新政策的落实。
也就是说，《市办法》及新的收费标准虽然从2021年1月1日起生效，但物业企业须按照《市办法》的规定完成发布方案、征求意见、服务等级确认、收费标准抄送告知等程序，需要一定的过渡时间（1至3个月，根据小区具体情况而定），在调价程序履行完毕前暂按原合同约定的收费标准执行。
目前，西安市各区县发改、住建、市场监管、街办已联合召开物业企业政策培训会，督促物业企业尽快启动调价程序，部分物业企业已经着手开展物业费及停车费调整工作。
物业费与停车费标准同时调整
不得选择性执行
新的物业服务收费政策按照《陕西省物业服务收费管理办法》的要求，旨在推行物业服务费“一费制”。即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。同时，对西安市住宅小区内停车服务费标准进行下调。
物业企业与业主执行新的收费标准，应当对物业费标准（实行“一费制”）与停车费标准同时进行调整，物业企业及业主均不得选择性执行。
调整后的物业费实行“一费制”，将公摊电费、电梯费纳入其中，高层一级服务2.2元/平米·月，二级服务1.9元/平米·月，三级服务1.5元/平米·月，等外服务1.2元/平米·月。调整后的高层住宅物业费标准在全国15个副省级城市排名第11位。
住宅小区停车服务费调整为室内停车场一类80元/车位·月和二类60元/车位·月两个类别，并明确室内停车场类别标准。露天机动车停放场所不分类别，停车服务费调整为60元/车位·月。
室内临时停车一类由原来的8小时为一次5元，调整为4小时为一次2.5元，二类由原8小时为一次4元，调整为4小时为一次2元等。露天临时停车调整为4小时为一次2元。对物业管理区域内非机动车及摩托车停车收费实行市场调节价。
以调价程序完成时间为节点
预收物业费将多退少补
如果物业企业开始预收明年物业费和停车费，调价结果公示后执行新收费标准的，以调价程序完成结果公示结束日期为时间节点，已预收的费用多退少补。
按照《市办法》第十五条的规定，物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收，预收不得超过三个月（业主自愿缴纳除外）。
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收费等级谁来认定？
西安市发改委工作人员介绍，实行政府指导价的物业服务收费实行等级服务、等级收费。物业服务收费等级标准依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》（市建发〔2020〕135号）规定的服务等级标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个等级，按照高层、多层分别制定。
物业服务企业依据《西安市住宅小区物业服务指导标准》确定本物业项目的物业服务等级，确定对应的物业收费标准，在政府指导价范围内与业主通过《前期物业服务合同》或《物业服务合同》确定物业服务等级、服务内容、收费标准等内容。服务等级经物业项目所在区县、开发区住建部门认定，收费标准抄送告知同级发改部门和市场监管部门。
（本组稿件由记者高乐采写）
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