老旧小区如何焕发新生机？ “硬核”业委会+酬金制成“保鲜剂”

西安日报 2020-10-22 03:30 大字

维修一新的心晴雅苑小区大门。心晴雅苑小区宣传栏上的平面图。

■记者陈静文/图

小区物业服务和管理，是每位业主最关注的事。始建于2003年的心晴雅苑小区，不满旧物业“包干制”服务模式下脏乱差的小区环境，冲破重重阻力成立了业委会，于2017年携手新物业探索“酬金制”物业服务模式，成为西安小区业主自治实践“酬金制”的领路人。如今，这个老旧小区在业委会和物业公司的通力合作下，焕发新生机。

“硬核”业委会8场官司赢回侵占费近22万元

昨日下午，记者来到了位于西安市雁塔路中路的心晴雅苑小区，在物业办及业主委员会所在的二层小楼宣传栏上看到，这里张贴着《心晴雅苑小区历年共有收益用于小区建设支出》和《心晴雅苑小区2012年—2020年各楼各单元小账户收入明细》，各项收支一目了然，让业主对小区经济状况有了直观的了解。

记者看到，2019年该小区共支出136279.32元，其中，小区地下停车监控系统工程款、小区第三代监控系统更新、小区灭火器更新这3项占据了总支出的近一半。一位来物业缴费的业主李女士在查阅收支后，证实了小区几个项目的真实性。“有了业委会的监督，物业不敢也不能乱花钱，不管干什么他们都得经过我们业主同意才行。”李女士高兴地告诉记者，因为有了替业主说话的业委会，小区一改往日脏乱差的环境，现在小区电动车停车棚、电动车充电桩等设施安装到位，不仅环境好，文化活动也丰富，业主参与社区建设，特有成就感。

心晴雅苑小区建成于2003年，共4栋楼、236户。2011年8月成立业委会，2012年业委会通过微博招标，从8家物业公司中选出一家合作，更换了拒不配合整改的前期物业。同时，历时6年通过8场官司才最终实现了小区管理权彻底回归业主，从前期物业手里赢回了属于全体业主的494.86平方米小区物业服务楼、开发商和前期物业侵占物业楼的侵占费219890元，收回了小区人防地下车库管理权和使用权，近50个车位的回归使停车难的问题基本缓解。经过第二家物业公司5年半的运行，业委会充分感到，包干制下的物业服务，业主无法知道物业费收支情况，更无法合理支配物业费支出。为此，2017年7月，该小区重新选聘第三家紫昕物业公司，率先在西安实行了业主主导的“酬金制”物业服务模式，并制定完善了相关制度。

探索建立酬金制物业管理模式

心晴雅苑小区业委会主任周洪斌介绍，原来“包干制”就是物业费交给物业公司，但是物业公司拿这笔物业费做什么，业主不知道也无法监管，服务效果业主不满意。南方实行了酬金制效果很好，我们就尝试换新的物业公司时用酬金制。酬金制即物业公司通过优质的服务，从业委会手中拿取酬金也就是物业费。物业公司花的每一笔钱，必须与业委会共同商议，双方同意并签字才能进行。假如业委会不满意物业公司提供的服务，可以依法解除合同关系。“我们市场上绝大部分物业都是包干制，物业公司省下的钱就是利润，但在酬金制模式下，物业费怎么花，要由业委会决定，年度预算、月预算、决算都是公开的，让大家清清楚楚缴费、明明白白消费。”

记者了解到，2016年包干制模式下，该小区一年总收入100万元，2019年酬金制模式下，小区一年总收入205万。有了收益就好办事，2019年，物业在正常的物业服务基础上，没有动用小区大修基金，还先后完成了小区地下停车监控系统工程款、小区第三代监控系统更新、小区灭火器更新、垃圾台地面硬化、一号楼一楼公共区域粉刷样板间等几十项小区更新改造项目。

“和我们业委会签订物业服务合同的紫昕物业工作特别专业，能为业主省钱就省了，得到了大家认可。”业委会副主任欧阳先生告诉记者，业委会就好像是沟通物业和业主的桥梁，理清了双方的权责，就更容易达成共识。酬金制模式下，现在小区的物业费缴费比例是100%，这在全国都是罕见的。

业委会与物业公司协作治理试图找到平衡点

为什么紫昕物业受到心晴雅苑业委会的严格监督，但仍坚持提供服务呢？对此，西安紫昕物业公司经理马辰认为，业委会和物业公司互相配合，双方才能合作共赢，在日益激烈的市场竞争环境下，物业公司也希望探索新的服务模式。“在业内，包干制下，一般物业公司每年都需要向总公司上缴一定收入，而酬金制减轻了物业公司处理业主之间矛盾和经营方面的压力，只需要做好本职工作，业委会会给物业公司付酬金。”

业委会和物业公司既是合作伙伴，也是竞争对手。实行酬金制物业服务模式以来，双方已磨合3年多，仍经常为小区问题争得面红耳赤。在他们自己看来，都是在争取自己的正当权利。小区4栋楼其中3栋楼顶已在前年做过防水处理，但2号楼最近又出现了问题，需要重新做防水处理。看到物业工程部负责人报出施工面积需要500平方米，曾是预算工程师的业主李建华直接冲上去争论，双方实地勘察后得出施工面积为250平方米，这款工程预付款就减少了。“在我们小区，业委会和业主绝对有话语权。”业委会副主任欧阳先生说，小区一切都来之不易，发展到现在倾注了很多人的心血，在西安本地酬金制没有可参考的成熟样本，我们业委会也和物业不断磨合，试图找到各方利益的平衡点。

“截至2020年，心晴雅苑小区的业主，从小区车库、电梯广告、地下室出租等获得的共有收益，累计多达400多万元。近几年，小区完成的近百个维修和更新项目，大部分用的都是历年积累的共有收益。”业委会主任周洪斌说，如果不成立业委会，业主永远不知道小区的共有收益去了哪儿？如果没有紫昕物业配合维护和修缮各项设施，小区也不可能住得这么舒心，缺一不可，小区目前的成就是业委会与物业公司协作治理的结果。

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