严守“五个关口” 西安市二手房交易安全“到家”
购买二手房最担心的就是房源是否有问题，整个交易过程资金安全如何保障，以及买卖双方产生矛盾纠纷怎么处理等等。针对购房者的担忧，笔者近日对部分房产经纪机构和市民进行了走访，看看目前西安的二手房交易市场如何保障买卖双方和经纪机构的三方权益。
担心买到小产权房？
房源核验从源头上杜绝现象发生
市民刘女士最近正打算购买一套位于北郊的二手房，在房产经纪人的带领下看了很多套房子。“买房子就怕买到小产权房，到时候房产证办不下来，就麻烦了！万一碰到法院查封的房子，那更倒霉！”
据了解，为了保障购房者的权益，西安市从房源、权责、政策、签约和资金五个方面，严守“五个关口”，确保二手房交易安全“到家”。其中，房源核验是在买卖双方交易前由房产交易管理部门对房屋的产权、真伪等进行核验的过程，从而杜绝小产权房、无证房、查封房和不符合西安市限售政策的房源信息，保障二手房房源交易安全。
2019年11月25日，为规范房地产经纪机构及房地产经纪从业人员二手房交易行为，维护房地产经纪市场秩序，市房产交易部门出台了《关于全面推行<房屋居间服务合同>和经纪机构房源挂牌工作的通知》。
《通知》首次明确要求，各房地产经纪机构受托核验、发布二手房房源信息的，必须通过“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”进行房源核验，与委托人签订《房屋居间合同（卖方）》，完善房源挂牌信息，发布房源并获取房源核验唯一编码。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，经纪机构应当拒绝接受委托。
据了解，西安市房源核验已实现系统网上核验，并在各个交易环节中均能实时核验。同时，二手房交易服务平台对具有以下情形之一的，自动撤销发布的房源信息：已网上签订存量房买卖合同、超过委托发布期限、撤销居间合同、房源发布后发生司法查封等限制房产交易情况的。
担心中介只收钱不办事？
西安市已全面推行《房屋居间服务合同》
针对部分经纪人员虚假承诺，合同签订前承诺包办一切，合同签订后只收钱不办事，引发了一系列纠纷投诉等问题，西安玛雅房屋经纪机构的工作人员告诉笔者，2019年11月25日起，西安市在城六区和各开发区（不含阎良航空基地和沣东新城）全面推行《房屋居间服务合同》（以下简称居间合同），所有通过二手房经纪机构签订的居间合同，必须登陆西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统使用规范统一的“居间服务合同”。
那么这个新版《房屋居间服务合同》有什么创新之处呢？据了解，新版合同具有四个特点：一是权责明确，明确约定了买卖双方和二手房经纪机构的各项权利义务，特别是对违约责任的约定，有效保障了交易各方的合法权益。二是内容完备。新合同综合考虑了西安市二手房交易的实际情况，在合同中进一步明确了经纪机构居间服务的内容，增加了贷款服务有关条款，使合同更加详实完备。三是形式创新。新居间合同摒弃了市场上原有三方合同的模式，买卖双方与居间方分别签订居间合同，然后由居间方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，既有利于保障合同的履行，也有利于解决矛盾纠纷。四是利于市场监管。居间合同的上线将居间服务纳入了监管范围，进一步加强了对居间服务行为的管控力度，能够防范个别权证公司的投机套利行为，做到了全流程监管，实现了责任可追溯。
结合《房屋居间服务合同》的全面推行及在全市二手房经纪机构推广“互联网+房源挂牌”模式，使经纪机构二手房交易业务实现了“全流程”监管。
与此同时，新合同的推行使经纪机构业务办理实现了“网上办、一次办”，避免了企业和办事群众多跑路，为企业和群众提供了高效便捷的服务，助力推动西安市营商环境再优化、再提高。居间合同（卖方）是在原有的委托代理合同基础上，结合新的市场需求制定的，在以后的市场管理中将代替委托代理合同继续发挥重要作用。同时，将现有的纸质合同变为电子合同，实现了线上签约。《房屋居间服务合同》中的房屋权属信息、抵押信息等可以通过信息共享从数据库中获取，很大程度上方便了市民和企业业务办理。
市房地产协会有关人员表示，房屋居间服务合同的推广运行，对促进西安市房地产市场更加规范有序发展具有重要作用。一是规范了二手房经纪机构业务办理。通过对房屋居间服务合同的监管，进一步保障了房源的真实性和交易的安全性，抑制了投机性炒房，稳定了市场预期，为二手房经纪行业健康发展奠定了良好基础。二是切实维护了群众合法权益。市房产交易管理部门总结市场管理经验，推出上线房屋居间服务合同，加强事前事中监管，为维护群众在房产交易中的合法权益提供了有力保障。三是促进了房地产市场健康发展。推行居间服务合同是房地产市场秩序整顿的重要举措，强化了市场运行情况的监测分析和管控，有助于营造公开、公平、公正的市场交易环境，推动房地产市场更加规范、健康的发展。
提供虚假材料骗取购房资格？
将被列入二手房交易“黑名单”制度
为切实落实相关限购政策，西安市建立完善了购房资格审查机制。自2017年7月至今，严格落实市委、市政府关于西安市住房调控的相关政策，逐步与公安、人社、税务、民政等部门建立了信息对接机制。2019年8月大数据核查系统顺利接入房产综合网络系统以来，充分利用大数据核查身份证件、户籍、社保、纳税、婚姻、人才认定、公证、医学证明、营业执照、护照等10项内容。
同时，建立二手房交易“黑名单”制度。根据市住建局（原市房管局）发布的《关于进一步做好购房资格审核工作的通告》，对通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。
担心“一房二卖”？
二手房网签确保规范交易
“我看上的房子，别人也看上了，怎么办？会不会出现一房两卖的情况呢？”市民赵先生最近正准备在曲江购买二手房，他担心在买房过程中出现纠纷。笔者通过多家房地产经纪机构了解到，目前二手房交易必须通过网签。
实行二手房网签是保证房屋交易规范化的重要手段。二手房买卖合同网上签约是指：二手房买卖双方达成交易意向后，通过市住建局二手房买卖合同网上签约系统签订《西安市二手房买卖合同》的行为。
境商地产经纪机构一位从业多年的经纪人告诉笔者，进行二手房网签，一方面可以保证所售房源权属清晰，规避信息不对称所造成的欺诈行为；另一方面可以有效防止“一房二卖”现象的发生，网签系统将已签约备案的房进行限制，防止同一个房源在未解除已签订的买卖合同时重复签约；此外，还有利于进一步规范二手房交易市场，切实做到“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”。
为优化二手房网签办理程序，缩短办件时间，使群众享受高效、便捷、优质化的服务，在全面梳理二手房网签业务的基础上，本着“对办事程序做‘减法’，为服务群众做‘加法’”的工作理念，整合业务受理模式、流程，增加服务功能，进一步提高二手房网签的服务水平。
担心钱房两失？
资金监管实现“钱证两清”
针对少数市民担心的资金安全问题，笔者在西安市多个房产交易大厅看到，通过二手房交易资金监管这一途径和手段，完全可以避免钱、房两失的情况。
二手房交易资金监管是为了保证二手房交易当事人的交易资金安全，交易当事人与指定的交易保证机构签订交易结算资金监管协议，将交易资金存入银行专户，并在交易完成后，按照约定向卖方当事人划转应得交易资金的行为。通过对买卖双方的交易资金实行专用账户监管，有效防范挪用交易资金的违规行为，保证交易资金安全，实现了“钱证两清”。
据了解，在二手房交易过程中通过资金监管的方式，可以让房屋买卖双方都放心。
一是避免纠纷，防范风险。“资金监管”最大好处就是可以避免法院查封、买卖双方因房屋权属转移或房款交付发生纠纷及中介公司代收代付出现的挪用房款等现象。买卖双方在办理房屋转移登记手续前，买房人需将全部房款存入监管账户后才可以办理房屋转移登记手续，确保卖房人能收到全额购房款。如果房屋不能正常转移到买房人名下，就会把监管购房款退还给买房人，从而实现“钱证两清”，防范了房屋和交易资金的风险。
二是简单方便，高效快捷。自行达成交易意向的买卖双方可以在房产交易大厅“一站式”办理；经纪机构居间的交易由经纪机构端口发起申请、监管机构后台审核、金融机构端口打印监管协议的模式，均实现即时办结，非常方便快捷。
三是免费服务，利息照付。买卖双方办理交易结算资金监管手续，交易保证机构不收取任何费用，并按银行活期利率支付利息。如果转移登记成功，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入卖方结算账户；如果买卖双方撤销交易，交易保证机构按监管协议约定将监管金额本息划入买方账户。
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