不争权夺利 不互相拆台 业委会携手物业才能管好小区
2019年11月，在经过了90天的业主大会后，黄胜利再次当选西安绿地世纪城A区第二届业委会主任。
在首个三年任期内，小区业委会累计收回公共收益317万元，为破解小区管理难题，提供了实践样本。在物业与业主矛盾频发的当下，作为基层社会治理的业委会，应该承担哪种角色？业委会与物业之间应该如何制衡、如何共同发力管理好小区？
业委会发布全年工作总结
黄胜利所在的小区，2005年开始入住，共计4771户，常住人员约2万人。2016年11月1日，小区成立业委会。业委会中正式委员5人，配备专职工作人员2人，共计7人。
新成立的业委会，从“摸清家底”开始。以这个小区的公共收益为例，主要包括电梯平面广告和视频广告、东门摆摊场地租金、快递自提柜场地租金、园区地面车辆场地使用费、南门停车场场地租金和存款利息等。
“公共收益此前是由物业直接管理的，虽然也进行公示，但存在很多不规范之处。”黄胜利举例称，一是公共收益使用范围模糊，二是账目管理不规范。
在与物业公司多次协商之后，业委会接管了小区公共收益的管理，双方签订了“分成协议”，同时设立了业委会的银行基本户和税务登记证。
“物权法、物业管理条例、业主大会议事规则，这是小区的最高‘法律’，一切依法依规，公开透明。”黄胜利说，物业是小区的管家，业委会代表的是全体业主的利益，是业主大会的执行机构，这二者和谐相处了，小区的管理品质也就提高了。
为规范业委会的正常运作，小区建立了业委会日常管理制度，并切实运行起来。聘请律师，使业委会运行遵守法律法规。在财务管理方面，建立业委会专用指定账目，聘请专业的第三方审计进行定期审计工作。在执行业主大会预算时做到事前公示，事中记录，事后存档。
根据“分成协议”，小区物业公司使用公共收益分成，为小区添置的垃圾粉碎机用来处理楼道大件垃圾的清运，对小区部分单元楼大厅漏水进行改造，还处理了一些小额的紧急维修项目。
“让权力在阳光下运行，每一项决议、每一笔支出，不论多少都要公开。”从2016年至今，业委会每年都会印制《业主大会工作报告》，挨家挨户进行发放，接受业主查询、投诉和监督。
三秦都市报记者见到了一份2019年的工作报告，总计33页，共8个章节，内容不仅涵盖了业委会的全年工作，还有物业公司的全年工作，一目了然、非常细致。黄胜利认为，信息公开是“业主自管”模式可以顺利运行的基础和前提，也是提高业主主人翁意识、参与小区公共事务管理的重要渠道，只有公开，才能消除隔阂、建立共识、凝聚起治理合力。
物业与业委会“应像夫妻一样相处”
城市小区住户之间互不相识，治理结构相对松散，自管很容易导致参与不足。如果不能建立起一个完善的民主决策、执行和监督机制，“业主自管”很可能消耗掉广大业主的耐心和信心。
记者近日走访发现，不少小区虽然成立了业委会，但是有的业委会与物业公司却陷入更换物业、争夺管理权的僵局中。
“我有一个比喻，物业与业委会应该像夫妻一样相处。”黄胜利说，夫妻之间，有缺点要包容、有困难要帮助，心往一处想、劲往一处使，这个家才能和睦，“我们业委会与物业公司有月例会制度，此举就是加强对物业公司服务质量的监督。更换物业不是最终目的，约束物业，提高服务质量才是根本问题。”
2019年开始，业委会还组织了“电影进社区”“国庆百家宴”“共享菜园”“儿童跳蚤市场”“免费儿童摄影”“乒乓球比赛”“饺子宴”和“年货节”等丰富多彩的社区活动，活跃了社区氛围，增进邻里感情，促进邻里和谐共处。
对于已经成立业委会的小区来说，如何有效代表业主来行使权力？如何妥善处理业主投诉？黄胜利介绍，业委会建立了微信公众号，并开通了业主微信群、QQ群，始终保持沟通渠道的畅通，及时发布各种消息。
“刚开始时，业主一遇到问题，都会发在社群里，要求我回复，我简直成了‘人肉客服’，根本忙不过来，”运行了一段时间后，黄胜利改变了方法，“业委会办公室每天都有人上班，业主可以采用书面形式来反映具体问题，每次来访都有台账登记，以便问题跟踪和解决。”
“业委会不仅没有乱花过一分钱，还‘持家有道’。”绿地世纪城A区物业公司的工作人员告诉记者，无论是物业还是业委会，初衷都是为了业主服务。大家的共同目标是逐步构建规范有序、公开透明、和谐文明的宜居社区。
西安一家物业公司负责人告诉记者，公司目前服务的多个小区都成立了业委会，物业与业委会、业主相处融洽，最主要的原因是几方都能换位思考，赢得彼此尊重。小区业委会和物业公司的共同目标就是通过双方的努力让业主安居、舒心。物业公司应经常主动与驻地街办、社区、派出所、消防等部门保持联系，使相关部门掌握和了解住宅区的情况。
物业管理四大类矛盾如何化解
记者在连日走访中，梳理了小区物业管理方面的四大类主要矛盾——
业主和物业之间的矛盾。这是小区物业管理的重要问题，其中最突出的就是物业费问题。物业抱怨物业费太低，很多业主以各种理由不缴物业费，物业赚不到钱；而业主则嫌物业光知道收钱，设备坏了不修，把小区搞得一塌糊涂。
业主和开发商之间的矛盾。这多发生在新交付小区。最突出的是房屋质量问题，比如屋顶漏水、瓷砖掉落、电梯困人等，业主想动用小区质保金，而开发商不肯盖章。
业主和业委会之间的矛盾。主要是利益分配问题。业委会是业主选出来，代表业主利益的组织，但业委会同时也掌握着小区的经营性收入，在物业选聘续聘当中也掌握着话语权，有时会为了一己私利，损害广大业主的利益。业委会委员们之间，也经常会出现不和。
业主之间的矛盾。这种情况就太多了，这些矛盾很多时候同时涉及业主、物业、开发商、业委会，有时还牵涉到社区，主体众多，矛盾交织，意见不一，各有所求，让物业管理中的矛盾变得异常错综复杂。
在西安工业大学人文学院教授郑升旭看来，业主、业委会、物业服务企业三方中，无论是业主成立业委会，还是聘请物业公司，小区管理最根本目的，应该是让业主的资产保值增值，让每一位业主安居乐业。
那么，问题如何解决？郑升旭建议，通过优质化服务赢得居民支持、长效化机制保证执行力度、人性化管理解决疑难杂症，打造一个良性循环。
首先一个是业委会成员，必须有责任感，大公无私，真心想为业主们办事。其次是成立一个专门组织，对业委会权力进行监督。比如由街道牵头组织，成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。第三是从法律层面规定，业委会必须对经营性收入账目定期公示，邀请专业审计公司进行财务审计。文/图本报记者宋雨
业主替代物业自管小区系列报道（六）
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