买的“山景房””到手“坟景房”

消费质量报 2020-09-04 01:17 大字

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舆情回顾

近日，陕西西安市民葛先生投诉称，自己两年前购买了莲湖区某楼盘的新房，在收房前却发现新房是一个“坟景房”，“家里客厅和卧室推开窗就能看见墓地，现在想起这事就觉得窝火”。

2017年，葛先生与妻子花费75万元，在西安市莲湖区某楼盘购置了一套视野开阔的房产。最近开发商通知收房，但葛先生进房后发现，该小区一墙之隔是一片墓地，大约有一百多平方米，立着不少墓碑，家里客厅、卧室推开窗就能看见墓地。

该小区物业负责人称，目前开发商正在向政府反映相关情况，也努力与村民协商中，计划通过迁走墓地的办法解决业主们的投诉。

舆情背景

此前，辽宁省大连市的张女士，在某小区刚开始动工时就在这里买了一套房，总共花费了将近300万元，据开发商的描述这是一个山景房。2019年12月份，张女士才拿到钥匙，对什么都很满意的张女士在打开后窗时傻眼了，入目的是一个又一个的坟头。这样的景象让张女士极度的不舒服，再想想以后要和这些坟做邻居，不禁毛骨悚然。

今年4月，北京的诸葛女士打算花费4600万签约购买别墅，她和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》，并为此支付了50万元定金。履约过程中却发现别墅墙外趴着好几个“坟头”，她走访邻居和物业得知，此处坟头存在已久，每逢祭奠日，都会有人前来祭扫，包括焚纸、摆花、摆供品等。

今年6月，广东江门鹤山时代倾城业主反映，辛苦买来的“山景房”推窗而见的却是墓园和山坟。

据不完全统计，今年1月至今，已有北京石景山远洋五里春秋小区、浙江绍兴卧龙天香南园小区、山东济南阳光城丽景公馆、江西南昌滨江上品小区、广东深圳京基御景峯小区和陕西西安加贝花园等多个小区业主因房屋位置临近墓地，在地方论坛和各地政务服务平台进行投诉和曝光。

有关“坟景房”的买卖纠纷在全国多地上演，但诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一，就是因为墓地不在红线（商品房开发规划范围）范围内，开发商不需要告知购房者，购房者需要尽到谨慎注意义务。

现行法律法规并未对小区与墓地之间必须保持的距离明确加以限定。虽然2012年民政部公布的《城市公益性公墓建设标准》（征求意见稿），提到距居民居住区500米以内严禁建设城市公益性公墓，但最后正式出台时被删去了。

根据《消费者权益保护法》规定，“坟景”同样属于商品房的真实情况，基于诚实信用原则，开发商有必要履行告知义务，向消费者作出真实全面说明。

《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。但是，“重要事实”“虚假情况”等概括性表述在实际运用中不够清晰，仍需其他法律法规进一步明确规制。

各界声音

北京市盈科律师事务所律师李娜：民法典对于诚信原则有明确的规定。本着诚实信用和尊重社会公德的原则，凡影响购房者购买目的，对居住的安全性、便利性造成影响的，都属于重要事实，应当主动告知。对于房屋周边的情况，卖房人如果了解也应尽可能地告知购房者，如是否存在洪涝风险，周边是否有垃圾场、污水厂等，以免后续引发不必要的麻烦。

中国政法大学副教授朱巍：墓地到底离住宅有多远，最早是在《城市公益性公墓建设标准》里面有提及，后来因为特殊的原因把这一条删掉了。这条删除之后，开发商在售卖房子的时候，包括一些二手房主在售卖房子的时候，没有对房屋毗邻墓地这样的情况做出特殊事项说明。所以，在相关的司法判例之中，我们也很难看到把墓地离自己住宅有多远做成一个法定必须要披露的事项，既没有法律的规定，同时又没有相关的标准，所以一旦用户买到了这个房子，即便发现这个墓地离自己很近，心里很不愉快，但是按照违约责任去主张权利的时候，很少有法院进行支持。

舆情分析

“坟景房”的纠纷焦点，在于房屋临近墓地“是否属于出卖方信息披露的范畴”。由于目前法律没有就墓地作出明确规定，一些开发商便认为无告知义务，法院也因此认定开发商不存在违约行为，购房合同合法有效。

不可否认，墓地很大程度上影响购房者的购房决定和成交价格。购房者挑选房屋时确实应当谨慎，但由于买卖双方信息不对称，加之施工围挡等现实因素，购房者很难全面掌握新房周围环境。

为何公共墓地屡屡出现在“小区周围”？众所周知，公共墓地具有公益属性，与经营性墓地有着本质区别。但有些公共墓地管理者擅自将其推向市场，漫天要价，导致墓地价格疯长。受利益驱动，公墓建设无序扩张，往往就会导致城市“坟景房”频现，损害公众利益。

对于公墓建设乱象，地方政府可以将保障性公墓建设纳入文明创建、社会管理和城市建设指标体系。为此，政府应承担起提供基本公共服务的职责，加大财政投入，确保公益性公墓建设规划设计、土地划拨、资金保障等配套政策落实到位。

目前国内一些开发商也已经实施“项目红线外一公里不利因素公示”，通过展板、公告等形式，告知附近存在的垃圾场、化工厂、公墓等可能影响客户利益的因素。这样做虽然会失去一部分客户，却树立了企业诚信形象，赢得了更多客户信任，也避免了日后的矛盾纠纷。

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