免除开发商义务的合同条款属于无效格式条款

【案例】小张在西安买了一套商品房，但开发商逾期交房和逾期办理不动产权证，小张仔细查看才发现，合同约定开发商既逾期交房又逾期办理产权证时，购房人只能要求开发商择一承担违约责任。小张应该怎么办？

【解析】西安市未央区人民法院法官赵冰

遇到这样的问题，小张既可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，也可以要求其承担逾期办证的违约责任。在商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需要出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

【法条链接】《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

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