西安小区“停车服务费”成本调查 西安停车服务费拟调至80元/月 仍高于其他省会城市 核算“服务”成本 14小区12家＜80元
经核算，预估阳光丽城小区地下停车场直接成本为36元/车位·月
有调查
花钱买了车位，每月还要向物业缴纳150元甚至更高的服务费，是否合理，有没有政策进行规定约束？
今年以来，华商报记者持续关注此事。5月6日至9日，华商报报道了《西安小区“停车服务费”是否收得明明白白》并连续追踪报道，引发广泛关注，西安市市场监督管理局安排部署相关区市场监管局对这10个小区停车服务费收取情况进行调查处理，并在全市范围内组织开展物业小区停车收费专项检查。不少小区物业也主动与业主代表、业委会沟通，是否降低此项费用。
有争议
近日，《西安市物业服务收费管理办法》(征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）面向社会公开征求意见，其中“停车服务费”所有小区拟调整为80元/月的做法争议颇多。
对比济南、武汉、长沙、郑州、哈尔滨、太原等其他省会城市，西安市发改委《意见稿》所涉及的“停车服务费”价格，仍高于其他省会城市。
算一算
小区停车位实际成本有多少？
那么小区“停车服务费”这一项中，物业公司实际的成本又是多少呢？
华商报记者经过多次努力，辗转找到了西安一物业公司负责人，其向记者透露了西安室内停车场直接成本支出项目，主要包含：照明用的电费、消防设施的维护费用、保洁费用、值守人员的费用、日常的零修费、税费等。其中这些成本中，最大的占比是人工工资。
那么这些费用占他们停车场总营业收入多大比重呢？
他介绍，目前其管理的地下车库各项支出在账目上的显示大约比例如下：电费约2%、消防设施维护费约3%、值守人员+保洁费用约40%左右、零修费用约3%、税费约8%。其中8%税费是物业公司利润给税务部门计提，属于物业公司管理成本。而他承认，其中值守人员+保洁费用存在一定水分，绝大多数地下车库都达不到40%。
从6月5日开始，华商报多路记者对15个小区的“停车服务费”成本进行采集，并通过物业行业人员，对以下小区“停车服务费”项目直接成本（预估）核算。
需要特别说明的是，采访中物业未将本小区地下停车位所使用的电费、消防设施的维护费用、日常零修费等实际成本的信息提供。还有一些小区将这些费用直接纳入小区公摊。因此，以下小区的直接成本核算也只是参考行业（预估）测算，可能与部分物业公司实际发生费用有出入。
1.翠屏湾一、二期
车位成本预估＝33.42元/车位·月
小区地址：西安市矿山路中段
入住时间：一期2010年，二期2014年
小区总户数：3841户
停车位：室内停车位一期200个、二期500个
收费标准：150元/月·辆
室内停车位维护情况：小区物业公司人员介绍，该小区室内停车场共有6人专职负责，其中保安4人，保洁2人（工资平均2500/月）
地库设施配备：符合一类标准
物业公司资质：二级
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位（使用中）×12个月＝126万元
2）全年人工成本：6人×2500元/月×12个月=18万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×126万（总收费）=10.08万
4）车位直接成本（预估）计算：【18万（全年人工成本）+10.08万（其他费用成本）】÷12个月÷700车位=33.42元/车位·月
2.罗马嘉园小区
直接成本预估=24.5元/车位·月
小区地址：西安市玄武东路
入住时间：2014年
小区总户数：2955户
停车位：室内车位400个
收费标准：室内150元/月·辆
室内停车场维护人员：据该小区物业工作人员介绍，共2人，保洁员1名，保安1名（平均工资2500元/月）
地库设施配备：一类标准
物业公司资质：一级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×400个车位（使用中）×12个月＝72万元
2）全年人工成本：2人×2500元/月×12个月=6万元
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×72万（总收费）=5.76万
4）车位直接成本（预估）计算：【6万（全年人工成本）+5.76万（其他费用成本）】÷12个月÷400车位=24.5元/车位·月
3.鑫龙天然居一、二期
直接成本预估=28.54元/车位·月
小区地址：西安市公园南路
入住时间：2006年至2010年间
小区总户数：2380户
停车位：室内停车位550个（机械）
收费标准：室内150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：据小区物业工作人员介绍和记者走访了解，共5人，保洁3名，人均工资1700元，安保2人，人均工资2000元。
地库设施配备：符合一类标准
物业公司资质：二级
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×550个车位×12个月＝99万元
2）全年人工成本：2人×2000元/月×12个月+3人×1700元/月×12个月=10.92万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×99万（总收费）=7.92万
4）车位直接成本（预估）计算：【10.92万（全年人工成本）+7.92万（其他费用成本）】÷12个月÷550车位=28.54元/车位·月
4.巴黎大厦
直接成本预估=72元/车位·月
小区地址：西安市酒十路与米秦路十字
入住时间：2015年
小区总户数：524户
停车位：室内停车位130个
收费标准：室内150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：该小区物业工作人员介绍，未配备专职保安，小区保安不定期巡逻、保洁每周清扫两次
地库设施配备：不符合一类标准（目前地库出入口为单车道进出）
物业公司资质：三级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×130个车位×12个月＝23.4万元
2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×23.4万=9.36万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×23.4万（总收费）=1.872万
4）车位直接成本计算：【9.36万（全年人工成本）+1.872万（其他费用成本）】÷12个月÷130车位=72元/车位·月
5.茗景城小区
直接成本预估=119.142元/车位·月
小区地址：西安市长安南路
入住时间：2005年
小区总户数：约500户
停车位：70个（室内平面车位）
收费标准：室内150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：据物业工作人员介绍，保洁人员2人，保安1人（人均2500元/月）
地库设施配备：符合一类标准
物业公司资质：三级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×70个车位×12个月＝12.6万元
2）全年人工成本：3人×2500元/月×12个月=9万元（小区物业公司提供数据）
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×12.6万（总收费）=1.008万
4）车位直接成本（预估）计算：【9万元（全年人工成本）+1.008万（其他费用成本）】÷12个月÷70车位=119.142元/车位·月
6.鸿基新城·沁园小区
直接成本预估=72元/车位·月
小区地址：西安市科技四路
入住时间：2014年
小区总户数：1700户
停车位：室内停车位约700个（平面）（目前使用率不高）
目前停车服务费收费标准：室内150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：保安不定期巡逻，每栋楼保洁员负责相应地库位置卫生
地库设施配备：符合一类标准
物业公司资质：二级
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×700个车位×12个月＝126万元
2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×126万=50.4万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×126万（总收费）=10.08万
4）车位直接成本（预估）计算：【50.4万（全年人工成本）+10.08万（其他费用成本）】÷12个月÷700车位=72元/车位·月
7.阳光丽城
直接成本预估=36元/车位·月
小区地址：西安市公园南路
入住时间：2009年
小区总户数：900户
停车位：室内停车位500个
收费标准：150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：专职保安4人，保洁2人（保安工资2500/月，保洁1000元/月）
地库设施配备：符合一类标准（环氧地坪、红外线数字监控设备等）
物业公司资质：二级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×500个车位×12个月＝90万元
2）全年人工成本：4人×2500元/月×12个月+2人×1000元/月×12个月=14.4万。
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×90万（总收费）=7.2万
4）车位直接成本（预估）计算：【14.4万（全年人工成本）+7.2万（其他费用成本）】÷12个月÷500车位=36元/车位·月
8.曲江·诸子阶一、二期
直接成本预估=32元/车位·月
小区地址：西安市芙蓉东路
小区总户数：1500户
停车位：室内停车位1500个
目前停车服务费收费标准：150元/月·辆
室内停车场专职维护人员：据小区物业人员介绍和记者走访，专职保安、机械车位操作员共5人，保洁5人（保安工资平均4000元/月，保洁2000元/月）
地库设施配备：符合一类标准（环氧地坪，配备吸尘器、扫地机等）
物业公司资质：二级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×1500个车位×12个月＝270万元
2）全年人工成本：5人×4000元/月×12个月+5人×2000元/月×12个月=36万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×270万（总收费）=21.6万
4）车位直接成本计算：【36万（全年人工成本）+21.6万（其他费用成本）】÷12个月÷1500车位=32元/车位·月
9.曲江华府
直接成本预估=56.518元/车位·月
小区名称：曲江华府
小区地址：雁南四路88号
入住时间：2008年
小区总户数：1225户
停车位：室内599个
目前停车服务费收费标准：150元/月.辆
地下停车位维护人数：专职保安4人，每人年工资5万元。专职保洁3人，每人工资4万元。
地库设备：符合一类标准
物业公司资质：一级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：150元/月·辆×599个车位×12个月＝107.82万元
2）全年人工成本：4人×5万/年+3人×4万/年=32万
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×107.82万（总收费）=8.6256万
4）车位直接成本（预估）计算：【32万（全年人工成本）+8.6256万（其他费用成本）】÷12个月÷599车位=56.518元/车位·月
10.佳龙·怡景华庭
直接成本预估=48元/车位·月
小区地址：西咸新区沣东新城世纪大道东段30号
入住时间：2016年6月
小区总户数：一期898户
停车位：室内车位562个
收费标准：100元/月·辆
地下停车位维护人数：无专职维护人员，均连带打扫维护
地库设备：（参照一、二、三类）三类
物业公司资质：三级物业
直接成本（预估）计算
1）全年小区“停车服务费”总收费：100元/月·辆×562个车位×12个月＝67.44万元
2）全年人工成本：（值守人员+保洁费用费约40%左右）×67.44万元=26.976万元
3）其他费用成本：（电费约2%+消防设施维护费约3%+零修费用约3%）×67.44万（总收费）=5.3952万
4）车位直接成本（预估）计算：【26.976万（全年人工成本）+5.3952万（其他费用成本）】÷12个月÷562车位=48元/车位·月
（下转B02版）
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