物业费调整幅度合不合适？物业级别由谁评定？收费和服务不配套谁来管？ 物业费调整，看这里！
不管是租房住还是买房住，每个人都会和物业打交道，小区环境好不好、居住是否舒适，也和物业服务管理水平息息相关。
最近《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》发布，引发市民激烈讨论，除单纯反对涨价外，也有业主反映现阶段物业服务存在质价不符的现象。
A业主声音
各级别物业费要齐刷刷上涨？合不合适需要调研，既然是征求意见，不妨听听业主的真实想法，让事关民生的政策更合理、更科学！
业主1：家在西安西郊万科金色悦城的张女士
她说：目前服务和收费还行，再涨就有些贵了
张女士住在西安西郊的万科金色悦城三期。她家在6层，面积109.6平方米。目前物业是一级服务的标准1.5元/平方米·月，电梯费是0.35元/平方米·月，公摊电费12.06元/月。
张女士对小区物业管理比较满意。“小区物业目前的服务和收费还行，我们小区也比周围一些小区服务要好一些。但如果物业费涨到2.2元/平方米·月，就有些贵了。”
张女士算了算账说，现在自家每月的物业费加上垃圾费是220.82元，涨价后每月纯物业费就超过241元了，还不包括垃圾费。
业主2：住在碑林区学府首座的刘先生
他说：物业费顶格收，服务水平一直在走下坡路
家在碑林区学府首座小区的刘先生说，买房时觉得这里地段、配套都还不错，但自从2015年入住以后，发现物业服务水平一路下滑，小区卫生打扫不及时，保安还总偷懒，也不知道算是几级物业，却一直按一级物业收费。
“现在的物业水平连城中村的水平都赶不上，却一直顶格收费。”刘先生吐槽说，“今年疫情期间，很多人都宅在家，按理说，这个时候小区应该把自备锅炉暖气烧热点，结果在家都能把人冻感冒。”
业主3：家在长乐中路龙苑大厦的魏女士
她说：小区物业服务不怎么样，收费倒是不低
魏女士住在长乐中路龙苑大厦，该小区总共就两个单元。楼下是茶城，楼内还有住户开公司，卫生状况较差，楼梯间总是脏脏的。
魏女士说自家看到楼道墙壁上有好多黑脚印子，给物业反映希望能重新粉刷墙面。“你猜物业怎么回复的？物业告诉我，楼里有一层业主自己把墙刷了，让我效仿。物业服务不怎么样，收费倒是不低，1.5元/平方米·月。”魏女士说，小区也没进行户表改造，“如果物业费实行一费制，像我们这些没改造的小区，岂不是既在物业购买比较贵的电，还要承担上涨的物业费？”
业主4：家住名京九合院锦荟院的张先生
他说：按现在的物业服务水平，应该降级收费
家在名京九合院锦荟院的张先生表示，当时入住时物业费是1.5元/平方米·月，但物业服务不到位，业主们多次投诉也无结果。“有人查询发现是三级物业，但却一直按一级服务收费。”张先生说，有一次小区建筑垃圾堆了好久都不及时清运。按现在的物业服务水平，应该降级收费才对。如果再涨价，真的让人很难接受。”
据悉，有业主曾反映过名京九合院物业服务不达标的问题，未央区政府当时回复称，该物业服务协议招投标已在西安市房地局物业行政主管部门备案，物业管理费为1.5元/平方米，业主与物业在《前期物业管理服务协议》中约定。
业主5：家在广运潭大道一小区的冯先生
他说：只要能把1.5元的基础服务做好就行了
冯先生住在广运潭大道附近一小区，小区里分小高层、高层和叠墅，他家在小高层的9楼。“小高层和叠墅都按2.8元/平方米·月标准收费。因为增值服务，物业费比小区高层住宅多1.3元/平方米·月，“高层和小高层都在一个院子里，没有分区管理，反倒两种收费。”
冯先生说，增值服务包括在院内放置宠物粪便收集用的纸箱、便民爱心伞、急救轮椅担架、婚礼布置等，华而不实，不少业主都希望取消增值服务，只要能把1.5元的基础服务做好就行了。如果实行物业费一费制后，各项收费势必会水涨船高。
B相关政策
收费按照物业服务级别不同而不同。那么，物业服务级别由谁评定？会升降档次吗？各级别之间服务标准差异大不大？出现乱收费、不达标谁来管？
有啥级别？
物业分4个级别，各级别差异较小
据了解，实行政府指导价的住宅小区物业服务等级依据住建部门制定的服务等级标准《陕西省住宅小区物业服务指导标准》（陕建发〔2011〕119号），由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级（物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取），按照高层、多层分别制定收费标准。
物业服务指导标准对一二三级分为从基本要求、房屋管理、共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六个项目进行划分，每个项目里也细分很多条。
华商报记者查询发现，每一级之间的差异不大。比如在基本要求上，一级物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下；二级人均服务建筑面积，多层项目在3500平方米以下、高层项目在2500平方米以下；三级人均服务建筑面积，多层项目在4000平方米以下、高层项目在3000平方米以下。也就是说，级别越高物业人员人均服务面积越小，服务质量相对更高。但在记者调查走访中，有业主表示，自己小区虽收费较高，但物业服务并没有跟上。
房屋管理上，一级要求每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护；二级要求每周巡查2次；三级要求每周巡查1次。
在共用设施设备维护上，一级要求每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全；二级要求每日至少1次；三级要求每2日一次。
华商报记者实地走访中发现，名京九合院锦程苑内每个单元的两部电梯都贴着6月的巡查记录，打钩部分仅到当天，但楼内没有公共区域的巡查表。在走访的中铁缤纷南郡、枫林华府、学府首座等小区，楼道等公共都没有发现巡查记录。
在绿化养护管理上，一级服务要求枯死的花草树木，必须在一周内清除，并适时补栽补种；二级要求枯死的花草树木，必须在15天之内清除，并适时补栽补种；三级要求枯死的花草树木，必须在1个月之内清除，并适时补栽补种。
谁来监管？
物业服务标准住建部门监管 违规收费查处市场监管负责
不少业主反映，物业费一直按同一标准收费，但服务前后有差异，从保安的精神状态就能看出来，“一开始都是活力小伙，后来就像看门大爷。”
按照6月4日出台的《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》，物业收费标准的制定由市发改委负责牵头，制定西安市物业服务收费管理办法和物业收费标准及其他有关政策规定；物业服务标准和管理行为的监管由各级住建部门负责；物业违规收费问题的查处则由各级市场监管部门负责，对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规及规定进行查处。
谁来评定？
住建部门已不对物业进行资质认定
根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发﹝2017﹞7号），2017年初，取消省、市级住房城乡建设主管部门负责审核的“物业服务企业二级及以下资质认定”；2017年底住建部在《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》中提出，取消“物业服务企业一级资质核定”的行政许可审核。取消审批后，住房城乡建设部和各地住房建设主管部门将主要通过制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。
物业企业不再资质审定，住建局能在哪些方面监管物业服务标准呢？
2018年，西安市住建部门发布相关政策，实行物业服务企业及项目经理违法违规行为记分管理，记分记录周期为一年，记分周期届满后记分信息清零。记分内容包括“违反法律法规及相关规定”“物业服务水平”“业主满意度”等，其中涉及到物业服务的有17项。比如：物业服务方面，未按规定约定对公共设施及器材维护的记5分/次；未按规定或约定管理公共照明设施、房屋外墙、道路、路面等公共部分，或损坏后不及时修复，影响业主正常使用的记5分/次。
为啥调整？
为规范物业收费行为，会根据市民建议和意见再完善
针对《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》，西安市发改委官微表示，部分小区存在乱收公摊电费、电梯费的行为，群众意见较大，此次调整是为理顺收费结构、规范物业收费行为。因此，在进行成本调查基础上拟调整物业收费标准。调整后，物业服务收费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。
据悉，公开征求意见结束后，西安市发改委会同市市场监管局和市住建局将认真做好《市办法》征求意见整理汇总工作，根据广大市民的建议、意见进一步修改完善。按照法定程序完成维稳评估和合法性审查等工作后，报请市政府审议通过后执行。
C专家观点
物业收费标准，除了普通市民从一些细节体验上吐槽之外，专业人士站在更高的角度上，也有一些自己的思考、说法，值得关注。
政策出台过于仓促还需多调研
陕西省社会学研究所副研究员谢雨锋表示，这次《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》的出台，引发了极大关注。市民对办法意见较多，从某种程度上也反映了此次出台政策前，意见收集样本不够全面，没有征求更多方面的意见。
现在小区物业管理和过去已经有了很大差异。过去的小区多是单位管理，而目前的小区管理方面有很多种情况：有社会化物业管理小区，有单位管理小区，也有三无小区。所以在前期调查和后期的意见征集上，要多综合各方意见，尤其是更大体量的业主的意见，而不仅侧重于物业的意见。
现在各种声音讨论物业费涨价，其实讨论价格涨跌只是表面现象，更多的是对一些条款的不满。其中，主要是掩盖了物业服务管理差异和多样，比如:相邻的两个小区管理和服务内容有差异，小区规模有大有小，小区管理方式也有差异，有的成立了业委会有的没有……管理物业应该更多地用市场化的思维。华商报记者 石铮
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