《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》发布 三费合并实行“一费制” 物业费要涨？ 取消现行三种类别收费 停车服务费拟降？
核心内容
物业费，拟涨
物业费、公摊电费、电梯费合并
高层一级物业服务费从1.5元/㎡/月涨到2.2元
西安市现行物业服务费执行原陕西省物价局和住建厅2004年制定的收费标准，由基础物业费（政府指导价管理）、电梯费、公摊电费三部分组成。其中，电梯费、公摊电费要求据实收取，不得盈利，具体由物业企业确定，定期向业主公布收支情况。
根据《陕西省定价目录》的规定，目前西安市普通住宅前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅物业服务收费标准（含物业区域内交通工具停放服务收费标准）实行政府指导价。调整后，政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。
本次价格调整借鉴了成都、济南等城市的做法，对目前一些高档小区，物业企业提供的服务超过高层一级物业服务标准的，可在高层一级物业服务收费标准的基础上上浮不超过15%，多层住宅按基准价可上浮不超过20%的原则制定物业服务收费标准。
同时，为了规范收费行为，物业企业执行浮动收费标准时，物业服务标准必须经过住建部门审核备案后执行。
停车费，拟降
简化服务等级实行一种收费形式
室内停车场最高收费从150元/辆·月降到80元
现行物业管理区域内交通工具停放服务费（以下简称“停车服务费”）标准执行原省物价局和住建厅2012年制定的收费标准。
此次调整了停车收费范围、收费等级、计费单位。简化服务等级，取消现行停车服务费三种类别收费，实行一种收费形式。调整计费单位，以车位为单位进行收费，将物业管理区域内停车按大、小车型收费改为按车位收费。
另外，放开物业管理区域内非机动车及摩托车停放服务费。目前，许多小区对非机动车及摩托车已实行免费管理，且社会上的非机动车及摩托车的停放收费均放开，实行市场调节价。因此，本次价格调整放开物业管理区域内非机动车及摩托车收费，实行市场调节价，需要实行收费管理的小区，由物业服务企业与业主双方通过合同约定。
算一笔账
物业费
高层住宅一楼涨幅更大
物业收费实行“一费制”后，业主需缴纳的物业费均有所上涨，高层住宅的一楼住户涨幅更大些。以高层一级物业小区100㎡住宅为例：
现行物业费标准为1.5元/㎡·月，公摊费标准为0.24元/㎡·月，中高层电梯费标准为0.35元/㎡·月，一楼的电梯费为0.2元/·月。中高层住户每月物业费为209元（150元物业费+24元公摊费+35元电梯费），一楼住户每月为194元。
调价后实行一费制，无论中高层还是一楼物业费标准均为2.2元/㎡·月，即每月物业费为220元。也就是说，中高层每月多交11元，每年多交132元；一楼每月多交26元，每年多交312元。
停车费最高每年可省840元
以一级停车位为例，对于小型汽车车主而言，室内停车位从150元/月降至80元/月，每个月减少70元，每年可少交840元；露天停车位从80元/月降至60元/月，每个月减少20元，每年可少交240元。
重磅消息
西安物业收费管理办法征求意见
有建议和意见7月5日前请及时说出来
2019年9月1日《陕西省物业服务收费管理办法》(以下简称《省办法》)实施，提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”。
2020年6月4日，西安市发改委官网发布《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》（以下简称《市办法》，含物业服务收费标准）。即日起至7月5日，面向社会各界征求意见和建议，电子邮箱xiansffj@163.com，传真电话：029-86788881。
也可拨打华商报24小时新闻热线029-88880000，或向华商报微博、微信公众号发送：物业+你想说的+联系方式，说出你的意见和建议。
调整背景
回应市民对停车费过高的呼吁
规范西安市物业服务收费行为
《省办法》中提出，政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，即：物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不再单独收取。依据上位法，西安市需要制定《市办法》及物业收费标准，规范全市物业服务收费行为。
西安现行物业服务费标准在全国15个副省级城市中排名第14位，停车服务费标准在实行政府指导价管理的7个副省级城市中排名第1位（成都、哈尔滨、沈阳、宁波、长春、厦门、武汉、广州8个副省级城市的停车服务费实行市场调节价）。
近年来，物业企业人员工资等上涨较快，物业企业普遍存在通过较高的停车服务费来弥补物业服务费不足的问题，市民对停车服务费过高的问题意见较大。
调整效果
调整后的整体价格水平在全国副省级城市中排名中等靠后
本次物业服务与停车服务收费标准做“一升一降”调整。调整后物业收费水平在全国副省级城市排名中等靠后。
西安市发改委调研显示，调整后，物业费高层住宅在全国15个副省级城市排名第11位，多层住宅排名15名；停车收费在全国7个实行政府指导价副省级城市中排名第3位。整体价格水平在全国15个副省级城市中排名中等靠后。
业主声音
对于一楼业主来说 其实不公平
暖山西安小区业主刘女士：“一费制”实行后，实际上物业费总体上涨了，尤其对于一楼业主来说上涨幅度还不小，这其实不公平。
城南一小区业主王女士：事关民生，还是应该进行深入调研和仔细核算。现行物业收费标准其实并不算低，涨价后的标准是否经过了深入调研和核算，应该引入专业机构进行调查。
中海观园小区业主张女士：客观来说，西安市停车费一直都过高，降价符合实际情况。降价是好事，但对地面车位应该规范管理，不能让业主交了钱回家还得抢车位。既然业主交了钱就应该保证有位可停，物业不能只收钱不管事。
沣东新城一小区业主黄先生：没有业委会，业主根本无法监管物业公开账务并返还公共收益。公共收益返还业主的规定是好的，但还需要相关部门进行监管。
城南一小区业主岳先生：小区的电梯广告收益应该不是一笔小数目，抵扣物业费对业主来说是最实在的，但具体如何执行、谁来监管还是需要进一步明确和细化。
物业声音
“一升一降”可互补 应让物业可以生存下去
城西某物业公司经理安先生：小区从2004年至今物业费一直没上涨过，虽然属于一级物业服务，但收费一直按照三级物业的0.9元/㎡·月标准来收的。人力成本从2007年的人均700元涨到了3500元，这些年加上停车费收入、电梯费等收入，基本是在赔钱经营。要让行业健康持续发展，就应该考虑到物业企业的现实困难，让物业企业最起码可以生存下去。此次调整，“一升一降”应该可以互补。
至于公共收益部分，老旧小区大修基金不到位，每年的公共收益贴在维修上还不够，根本不可能再返还给业主。大部分物业企业都是想做好服务的，并不想占业主的便宜。可以公示公共收益的用途。
曲江一小区物业经理刘女士：一费制让物业省去了解释的麻烦，但是突然涨价业主估计很难接受，收取难度估计会比较大。至于停车费，由于车位比较紧张收费不成问题，很多物业都是拿停车费的收益在弥补物业费损失。
公共收益返还给业主并公示，对物业而言费时费力没一点好处，况且公共收益基本上都用于园区维修。物业是做服务的，过分要求只会让服务越来越差。
网友声音
停车费下调就下调 为啥要涨物业费
@花开迟迟：一、物业级别资质的审核主体待明确。二、目前低楼层基本不用电梯，但也交了电梯费；新政出台后，势必增加其住房成本。他们为何要为这个增加的成本买单？公平性缺失！三、也许有关方面会说，停车费便宜即可弥补低楼层增加的成本。那请问没机动车的人还住低楼层的怎么办？难道政策制定假设一家一车？
@完美夏花：我支付了管家的工资，他凭什么还要赚我的电费？
@风起尘肆：物业不达标怎么办？
@wcg8904：物业费涨那么多，总体还多支付很多，发改委和开发商就是割韭菜。
@HedgehogAria：物业费涨了？变相涨价就直说。
@已非旧微：喜迎涨价。呵呵，呵呵，呵呵呵。
@心向往之：物业，怎么评级的？
@偶遇天美意：三级资质一级收费有人管没？
@瑞瑞dd：没车位的就哭吧。
@护法黑豹：物业费参照成都、济南，试问西安的平均工资能否参照以上城市？有些物业公司收费积极，解决问题消极等，对这样不作为的物业公司谁来监管？
@FANGQI_Y：很多人埋怨停车服务费贵，停车费拟下降的同时，为什么要涨物业费？ 综合
热点解读
物业收费8大焦点
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调整后的《市办法》最大的变化是将物业费、公摊电费、电梯费合并收取，降低了小区停车服务费。对于政策变化，西安市发改委进行了解读。
焦点1：物业收费啥变化？
实行“一费制”电梯费、公摊电费不再另收
《市办法》提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”，收费的内涵与过去发生变化，即电梯费与公摊电费包含在物业费中，不再另行收取。今后，物业服务企业向业主只收取三项费用，即物业服务费、停车服务费，以及业主自愿选择的有偿服务费。
此外，生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费，物业公司仅负责代收代缴，不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。
焦点2：装修期咋收费？
业主与物业按协议约定
根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，装修期间的费用不再实行政府定价管理。《市办法》中，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。
焦点3：空置房咋收费？
申请后按70%缴纳
空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费，实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。
经业主验收，暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认的次日起，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%缴纳；实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
焦点4：特约服务咋收费？
需公示项目及收费标准
物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。
物业服务中的特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。
焦点5：公共收益怎么办？
优先用于抵扣物业服务费或专项维修资金
《市办法》规定，利用、占用公共部位、共有设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费或者专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。
焦点6：适用范围有哪些？
西安城六区及五个开发区
《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行，也可根据当地实际自行制定。
另外，成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价，成立业主大会之后的实行市场调节价。别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。
焦点7：业主共有车位怎么用？
可以租赁，但不得实行车位买断
根据《西安市物业服务收费管理办法（征求意见稿）》规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。对产权属业主共有的露天（含道路）停车场（所）和利用人防工程设施建设的车位、车库及建造的机械车位可以租赁，但不得实行车位买断；对具有完全产权的地下停车场（所），可以实行车位买断、赠予或租赁；车位买断和租赁的价格实行市场调节价，由双方协商确定。物业服务企业在收到业主告知后，不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的车位上免费停放未登记的车辆。
焦点8：物业服务咋监管？
发改委、住建、市场监管各司其职
《市办法》由西安市发改委会同西安市住房和城乡建设局、西安市市场监督管理局负责制定，各区、县发展改革部门、住建部门、市场监督部门按照各自管理权限，分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。
各级住建部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监管，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。
媒体责任
华商报连续报道公摊电费、停车服务费等问题
城市发展进程中有我们推动的力量
生活在城市社区里的居民，总少不了与物业打交道。随着城市化进程的加快，物业服务在城市化中不断推进和快速发展，物业服务收费、停车收费等问题倍受社会和市民关注。
小区公摊电费何时不再是一笔糊涂账；停车服务费成本≤50元，标准为何高达150元……为解决这些困扰市民的问题以及不合理现象，华商报记者进行了大量的实地走访、调查、呼吁，紧密跟进并推动解决，为城市发展尽一己之力。本组稿件除署名外均由华商报记者 李婧 赵瑞利 采写
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