买房首付可分期 另类营销方式暗藏风险

“哥，我们这边有售价每平方米8000元左右的住宅，您感兴趣不？我们的楼盘临近地铁3号线保税区站，现在所推出楼宇环境特别好，交通便利，购买只需交8万元，剩余的三成首付可以在3年内分期交付，且没有利息。”这是置业者王先生前两天接到的一个电话。

8万元就可以购买住宅，这对于积蓄少、刚参加工作的刚需一族来说，的确很有诱惑。王先生打进本报热线时说，可是政策上不允许购房首付分期呀！这样的方式对购房者又会存在什么样的风险呢？本报就此采访了相关业内人士。

首付分期怕“见光”

一套上百万元的住宅首付不到一成，交8万元就可以认购，既可以网签购房合同，也能申请办理住房按揭，和正常商品房销售一样月供，这与一般楼盘住宅销售首付不得低于30%的政策规定相比，门槛简直太低了。听起来像在忽悠人，实际上却客观存在。这是某楼盘产品促销，暗地里将购房首付款分期，以代替客户补交购房首付的手段瞒天过海，帮助购房者在银行申请住房贷，求得短时间产品快销资金回炉，好弥补房企项目在建设开发上资金链的吃紧。

接到这个楼盘推销电话的购房者王先生说，推销人员在电话里介绍，该项目地处保税区临近地铁3号线，不仅住宅单价每平方米8000元出头，且无论住宅面积大小，只需交几万元首付就可以认购，正常签合同办理银行贷款。只不过置业顾问要求需签一份协议，其余首付款要在3年内分期交付开发商。听起来，这种为手头拮据购房者垫付购房首付，提前圆刚需族住房梦的举动，还真让人心动。可静下心来仔细一想，此有违常规之举，会不会存在隐患和风险呢？

“我也接到北郊某楼盘买房可以首付分期的推介电话，不知道这些置业顾问怎么知道我有住房需求的，住宅单价每平方米万元左右，认购交款不足10万元。”置业者何先生说，改善住房的打算已经有一年多了，也去看了不少在售的楼盘。家人不想出售现居住房，但手头拮据，又一时拿不出所看中楼盘要求的最少30%的首付，正纠结的时候，接到这个首付分期的楼盘推介电话，着实有些小惊喜。可当他表示，要咨询下房管部门核实楼盘详情的时候，对方立即挂断了电话，再拨打过去，就被拒接了。

违规违法风险大

毫无疑问，购房首付分期这种楼盘住宅产品的营销方式，从政策层面上讲是违法违规的。地产资深策划人靳先生指出，早在前几年，国家住房和城乡建设部、人民银行银监会等部门就联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，该通知强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

地产公司赵总认为，2018年西安市房管局等部门联合发布《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知明确规定：“房地产开发企业不得通过提供首付贷或者采取首付分期等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。”此后，开发商或中介机构为购房者垫资首付款的现象就销声匿迹了。这两年，随着房地产市场不断升温趋好，一房难求、摇号购房都成为常态，怎么还会出现首付分期？因此，购房者选择这样的楼盘一定要谨慎。

购房首付款只交付一部分，与开发商签订一个分期协议，仅凭这些在银行能申请办理住房按揭么？中信银行一位姓张工作人员说：“即使其他资料再全，见不到购房首付款的发票，程序上根本就进不了住房贷申请。对于开发商销售违规以产品营销的手段为购房者垫付部分首付款的行为，一经调查落实，银行有关部门就会重新启动对该楼盘项目的信贷风险评估，如风险大于预期，住房贷等业务自然就暂停或终止。”

此举涉嫌变相融资

业内人士认为，所谓分期首付，无非第三方金融公司参与、银行变相首付贷和开发商垫资等方式，前两种因为政策打压和涉及面广早已在市场绝迹，唯有垫资一种开发商或许可以暗箱操作。这种违规违法的楼盘产品营销方式，不仅体现出操作房企在楼盘开发建设上长期短板和一时的资金欠缺，实质更是为项目变相融资弥缺补漏。房企之所以铤而走险，正说明该楼盘目前已经存在问题和潜在风险，开发商这种“不得以”之举势必被查被处。事实上，在购房者日益理智和睿智的今天，房企这样的一厢情愿是很难实现的。

另外，对购房者来说，选择分期首付后，开发商就不会再给予产品价格优惠和打折的机会，而分期首付总伴随着一些额外的利息和手续费。购房者一旦按约定逾期，一般都会承担相应的违约金、滞纳金，该费用往往会高出银行利率很多。置业者如果在一定时间内不能负担起月供和分期首付及违约的多重压力，此次购房大概率将陷入一场纠纷或官司。运气不好的购房者，如果遇到这种问题楼盘融资失败或资金链断裂，楼盘建设停滞或开发权易主，就不仅仅是交房推后那么简单了。海江

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