大咖回首70年西安人居变迁史
新中国成立70周年了。70年春秋鼎盛，新中国以势如破竹的发展速度，一跃成为全球第二大经济体；国人住房面积也由当年人均不足4平方米，发展到去年的人均39平方米。华商报记者专访西安房地产行业践行者，回首70年的发展，陕西城市变迁迅速，未来发展可期。
新房市场会变小
二手房市场会扩大
■西安交大房地产研究所教授杨东朗
新中国成立70年来，我们的人居环境发生了天翻地覆的变化，首先是我们国家成为世界上最大的房地产市场，人口的城市化进程是二战以后全世界所有国家中最快的一个。城镇居民的人均住房面积由不足4平方米，发展到去年的人均39平方米。居住形式由原来的小平房，到现在向空间发展。高楼大厦林立，高层建筑遍地开花，居民的住房成套率显著提高，达到80%以上，城市人居环境得到了明显的改善。
但是，房地产市场发展过程中活力不够。首先上班的地方和居住的地方距离比较远，对城市的交通，带来了很大的压力。对于我们个人而言，在路上通行的时间比较长，很不方便。户型结构配比也存在很大的差异，家庭拥有住房的套数，差距很大。少数人拥有多套，多数人拥有一套，还有人没有自己的成套住房。国家需要加大住房保障力度，从政策上实现“房子不是用来炒的，是用来住的”定位。
西安市作为陕西省会，是全省房地产市场的一个主要战场。随着空间不断扩大、经济总量增加、人口增加，西安今后的购房方式会发生明显变化，90后不一定会买房，很多人可能会选择租房，再加上继承，所以我认为西安市可能在“十四五”期间发生一个明显的转化，新房市场规模会进一步缩小，二手房市场会扩大。
开发应考虑全面提升房屋品质
■西安建筑科技大学建筑学院副教授 博士 马健
伴随着中国经济社会的发展，20年间房地产市场经历了起起伏伏，逐渐走向成熟。之前的粗放式发展，造成城市规划和建设缺乏全局概念，引发了一些社会问题。许多项目急于上马，开发之前未做详细的市场研究和建筑策划定位，导致设计和建设的房屋功能不合理，有的建筑未达到使用寿命就被拆除，造成了社会资源的浪费，也带给我们很大的警醒。新时期的城市建设和房地产开发应重视建筑使用后评估和建筑前期策划，对建筑全生命周期进行研究，避免盲目开发建设，使开发有序、可控，实现高质量的城市发展和开发建设。
2016年以来，西安迎来了城市快速发展的机遇，各项政策利好，人口大量流入，城市范围不断扩大，版图不断扩充，人居环境也进一步改善。可以预测，未来西安将走上快速发展的通道，与其他发达城市的差距越来越小，在国家中心城市的利好下，城市规模不断扩大，同时城市竞争力将不断提升，成为西北地区的超级城市。随着近年来区域环境的治理和改善，西安的生态和居住环境也得以改善。与此同时，城市价值的提升带来土地的增值，房地产市场的竞争愈发激烈，房地产产品的品质和质量有了显著提升。未来，西安房地产市场将步入品质化时代，房屋的各项综合素质都得到全面提升，居住空间得以改善，以后的改善需求不仅仅是居住面积的扩大，而是房屋品质提升的全面需求，体现在空间设计、设备设施、绿色环保、科技智能、艺术品味等诸多方面。
买房需量力而为
“骑驴找马”才可行
■独立地产评论人 李连源
一个普通百姓家庭住房七十年变迁，从居者忧其屋、居者有其屋，到居者优其屋，可以感受到社会进步、安居乐业的景象，让我们由衷体会到和谐社会发展才是硬道理的真谛。
与30年前没有一件电器的家相比，电脑、彩电、冰箱、洗衣机、电磁炉、燃气灶、油烟机、消毒柜等样样俱全，为出行方便还买了家用轿车，实现了工作网络化，生活电气化，出行便捷化，充分体现了物质丰富给人们精神和生活带来的快乐。
楼市发展20年，给人最大的惊喜就是当初一直贪大去买房而一直没有买房的人，要有一个这种心理转换，当时我就提倡量力而行，当时的钱够买小房子，就先买个小房子，然后再换大房子，我把这种做法叫做“骑驴找马”，如果当时骑上驴的。后来找马也很轻松，尤其是这两年房价翻番以后，这种“骑驴找马”的效应更加突出。
中国房产蓬勃发展了20年，但是西安的好房子少。虽然房价翻了一番，但是房屋的品质仍然没有得到进一步重视。今后，尤其是今年，我看到了许多品质提高的楼盘，在不断提高质量，居住环境也有很大的提升，这一类注重品质建设的项目，优质优价将会更加突出。
未来人居关键词
“立体+生态+智能”
■仲量联行战略顾问部资深董事 余恬
纵观人居变迁70年，衡量房地产发展模式成功与否，未来不仅是看财富效应和房价指数，更重要的是参考人民的幸福指数、生活便利指数、环境可持续发展指数等综合发展评价指标。
传统城市化率指标伴随着高速开发，未来城市化率指标以精细化管理为核心评价指标。以前看开发量，未来看持有量；以前看建设水平，未来看城市运营水平。
未来的人居环境趋势我们关注几个关键词——“立体+生态+智能”。节约土地、集约化开发、加强地上地下空间联动打造立体城市，更高的城市绿化与人均绿化、更大更丰富的城市休憩空间，更加智慧便捷的居住配套与智能化居住产品的推广与应用，是未来从土地到环境到建筑发展的主流趋势，也是新型现代繁荣城市的竞争力。
房地产是城市化的主要载体。中国房地产高速发展的20年其实也是中国城市化进程飞速发展的20年。从2000年开始进入平稳上升期，2004年以后进入快速上升期，2008年-2009年有所振荡，2010年以后又进入高位增长期。这个过程中不光有房价的变化，城市化率也由30%提高到约70%的水平。中国的房地产市场走出了一条独具特色的高速发展之路，担任了城市化进程中助推器的角色。
高周转、流量型项目在以往的房地产发展中占据了很大一部分比例，部分项目形成了土地资源浪费、开发同质化、低品质建设等问题，未来随着行业结构性调整、住房需求结构调整与老百姓消费模式的变化，行业将进入理性发展期，高品质、创新化的产品将越来越多，房地产的品质竞争将逐渐取代量化竞争。华商报记者 曲丽莉 实习生 张瑜
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