这些钱该不该收？ 欠3000多元物业费 物业要收3万多滞纳金 能收吗
业主：愿清欠物业费，但质疑滞纳金合法性
物业：依约而行 ，否则无法提供相应服务
律师：物业无权收取滞纳金，违约金收取有法定额度
欠了5年3000余元物业费，物业却要收3万多元滞纳金，这个数字让业主杜女士接受不了。物业能收滞纳金吗？按照日1%的比率收取远超所欠本金数倍的滞纳金有何法律依据呢？
事件：欠3000余元物业费，5年产生3万滞纳金
2011年5月，杜女士全款购买了位于西安市西三环与石化大道十字西北角的星海名城5号楼2单元一套面积为78.6平方米的住宅，总价19万余元。“合同约定2013年8月31日前交付，但实际上是2014年初才交的房。”杜女士介绍，收房时，除了向有关部门交纳维修基金和契税之外，她还交了第一季度的物业费以及装修押金和垃圾清运费等，而且还获赠免半年物业费。
由于当时该楼盘并未取得相应证照，杜女士并未进行装修，一直闲置。日前，杜女士想装修该房时却遇到了麻烦。物业告知杜女士，她5年欠物业费合计3876元。“他们还算了我这几年没交物业费的滞纳金，一共34414元。两项加起来38000多元。”杜女士说，当初接房时，因开发商的原因，各业主无法拿到水电卡，时至今日，杜女士提出装修入住，向物业索要水电卡，却遭到拒绝，理由是杜女士未交相应款项。
物业的依据是一份双方共同签字的房屋交接书，记者看到，其中约定每月10日前交清上月的各项费用，逾期未交纳的，按照每日1%的比率收取滞纳金。
业主：滞纳金为欠款的近9倍，合法吗？
昨日，在星海名城小区，杜女士提供的一张物业的计算单据显示，其中几年所欠物业费合计3876元，另外，还有一项违约金合计34414元，总金额38290元。“这个违约金就是物业说的滞纳金，我大概算了一下，滞纳金是欠款的近9倍。”
杜女士说物业的算法是错误的，仅就物业费来说，她当年除了交过三个月的物业费外，还被赠送了一个半年的物业费。杜女士表示，收房时签订的房屋交接书中约定物业费的标准是每平方米0.55元，后来涨到了0.6元多。
杜女士表示，这些年欠下的物业费确实该交，但自2014年秋以来，她从没接到过物业的催费电话，“产生这么多的滞纳金，他们没有尽到通知义务。”杜女士的儿子小杜表示，他们愿意清交所欠物业费，但对于物业是否有资格收取所谓的滞纳金，以及计算滞纳金的方式存疑。
物业：依约而行，业主不履约无法提供相应服务
昨日上午，华商报记者陪同杜女士及其家人见到星海名城物业办赵姓负责人。
“这是我们双方约定好的，约定的是滞纳金，其实就是违约金。”这名负责人拿出一份蓝色封皮的房屋交接书表示，现在的物业各项收费都是由市场决定，而国家也有相应规定滞纳金可以按千分之五到百分之一的额度收。
这名负责人表示，在杜女士未清欠并交滞纳金之前，就索要水电卡，“物业无法提供相应的服务，包括装修工机器设备出入小区的证件，以及水电卡的交付、供应水电等。”
这名负责人称包括他自己在内的物业人员曾多次联系，但未能联系到杜女士，因为杜女士换了手机。双方已有约定在先，通知与否杜女士都应知道欠费要被罚。
律师：物业无权收取滞纳金，违约金收取有法定额度
“如果他们双方之间约定滞纳金，那么该约定自产生之初就应当是无效的。”北京市盈科（西安）律师事务所律师祁占荣表示，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一个种类，一般适用于应未的税款以及行政性规费等。物业公司属于服务企业，无权收取“滞纳金”。
祁占荣表示，依据双方所签房屋交接书中有关物业费收取的条款的本意来看，滞纳金其实是违约金的性质，但违约金也不是物业公司想收就能收的，必须提供该业主不交费给其带来的实际损失。根据合同法规定，不得超过实际损失的百分之三十。“那么业主杜女士欠物业费5年，按照最大化的算法，也是所欠金额的年存款利率乘以5，最大的违约金收取额度超不过20%。”祁占荣说，物业收取数倍甚至十倍以上收取违约金显然不合法。
祁占荣表示，业主欠交物业费，物业可通过起诉的方式维护自己的权利，而为业主提供水电等正常生活服务不能作为他们讨要物业费的要挟条件。
>>市民争议
物业强调管理职能 业主多看物业服务好坏
对于杜女士被索天价滞纳金的事件，不少市民觉得物业做法不可思议。
“物业会不会故意设定一些过高额度的违约金或滞纳金，并创造条件造成业主欠费，恶意获利。”市民赵先生表示，在法律意义上，物业公司由业主聘用，双方应当是平等的合作关系，然而实际上，“物业和业主之间的各类矛盾经常发生，物业总是强调自己的管理职能，业主却多看中物业的服务好坏。”
赵先生说，不管双方之间约定的是滞纳金还是违约金，杜女士5年欠了3000多元，违约金高达3万多都是匪夷所思的。
欠物业费属实质性违约 物业催交有苦衷
“催交物业费是时下每一个物业公司都面临着的一大难题。”市民孔先生表示，他曾与一名在物业公司供职的朋友交谈过，业主欠物业费现象较为普遍，其中多数为业主与开发商之间的经济宿怨造成，当然其中也无法排除个别恶意欠款或因故无法及时交的。而物业费的收取又是保证物业服务和管理职能的基本保证，所以，催交就成了物业的最主要工作之一。
孔先生表示，在实际工作过程中，催交工作的完成几乎是举步维艰，业主与开发商之间的陈年旧事往往难以追根溯源，相当一部分物业费就成了死账，加上一些恶意欠费的，物业工作人员往往用尽办法也收效甚微。
孔先生称，业主欠物业费是属于实质性违约，“说白了就是不管依法还是按理，业主都是应该交物业费的。”孔先生说，物业与业主的利益实则是一致的，双方的矛盾其实缘于信息的不对称，最好双方能相互理解，才能营造一个更融洽的社区环境。
>>网友观点
业主欠费不合适 违约金数额太离谱
达达006：关键是收房时不和物业签那个合同，人家开发商就不让你收房，是业主被迫签合同。
夜起冲奶的奶爸-CRH：物业只能按照当初签订的物业服务合同里对交物业费违约行为收违约金……这个数目也需要法律部门认定……滞纳金是一个行业错误名称……
Norvinning：谁赋予物业公司收取滞纳金的权利了？如果合同有写，是否公示和征得90%业主同意了？不合法的收费不给。
@小明：不交物业费，影响物业正常运转，显然不合适。物业应收违约金，但数额太离谱。华商报记者 杨德合 文/图
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