新房市场一房难求 二手房却冷冷清清 西安二手房为什么降温了？
西安的“网红”一方面体现在摔碗酒、大雁塔、兵马俑等火爆所致，另一方面也与房价连续涨幅居全国第一关系密切。西安楼市走向令人捉摸不透。近期西安一些新楼盘又出现千人登记、千人摇号的场面，与新房市场形成鲜明对比的则是二手房大量滞销，与去年的价格高位相比，一套100㎡的二手房降价二、三十万已是常态。
>>数据
二手房价与新房背离
西安4月份挂牌量增加
拿到房门钥匙的那一刻，西安市民黄博（化名）既欣喜又感慨——喜的是名下无房的日子终于结束了，而每个月6000多元的房贷又让他感慨压力不小。
去年西安楼市飙升过程中，黄博很焦虑：与首次置业者不太一样，他名下原本是有一套房子的。面临孩子上学，他在2017年底将这套房子置换出去打算再买套学区房，没想到却陷入“无房可买”的境地：新楼盘都是期房，二手房又坐地起价，“说好的价，隔两天就要涨5万。”
直到二手房交易条件放宽至“满二满三”，市面上房源逐渐增多。“有些房子扛不住了，价格开始松动。”黄博表示，但没买之前一直有所担心，生怕楼市上涨又推高二手房。
国内大中城市房价正形成一种背离：同一城市，新房价格大幅上涨，二手房涨幅有所不及，甚至出现下跌，两者价格出现背离。
来自国家统计局公布的4月份房价数据中，有67城新房价格环比上涨；二手房方面，上涨城市为55个，12个城市出现下跌。从涨幅情况来看，70城平均涨幅0.53%，环比涨幅比上月扩大0.07个百分点。当月，西安新房价格环比上涨1.1%，同比上涨23.8%；二手住宅价格上涨0.9%，同比涨13.1%。
房源挂牌情况也反映出市场的微妙变化。据诸葛找房数据中心统计，西安4月二手房挂牌量86695套，环比上涨10.4%；挂牌价为15875元/㎡，环比下跌0.04%。与去年4月份的涨价潮相比，西安二手房市场热度出现了比较明显的下降。
>>市场
部分房源用降价揽客
换房业主急售旧房
对房产中介来说，过去一年市场由热转冷形成了巨大落差。“最近整体成交一般。”玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示，去年这时候很多中介无房可卖，二手房源空前火爆，而现在滞销房源在增加。从挂牌到最终成交，性价比高或学校周边的房子相对好卖，但也有房源挂牌几个月也卖不出去，“个别业主觉得新房火爆，本有涨价打算，但实际了解行情后就打消了这种念头。”
从西安一些二手房平台发布的销售信息看，“业主急售”的房源正在大量出现。为了尽快成交，有部分卖家选择主动让价，降价空间在10%以上。业主郝先生称，“我要买的房子已经定下来了，是曲江一处新楼盘的四居室，这几天就想赶紧把房子卖掉，腾出购房指标。”
据了解，郝先生在西安市长安区子午大道某小区有一套两居室，报价100万元。而此前两周，该小区一套同户型房子以105万元成交，比去年高点时差不多降了20%。郝先生说，因为想尽快卖掉，价格没往高的报，一方面是为了腾出购房名额，另一方面也为了筹措换房资金。
“置换业主一般是卖旧换新，如果定下要买的房子，手里二手房价格就有下调意愿。”一位房产中介人士表示，当然急售原因比较复杂，也不排除有些是单纯跟风吸引注意。
美城机构首席市场分析师沈玮认为，“业主急售”的房源在浐灞等一些城市新区比较集中。这类房源多购置于四、五年前，当时区域发展很不成熟，业主看中的是低廉的价格和增值空间。而随着这些区域逐渐转热，抛售和变现需求就开始增加了。
>>走访
买卖双方心理预期转变
涨的越高降得越多
成交下滑直接导致二手房价格走低。“相比去年高点时候，很多二手房价格都降了1000-2000元/㎡。”西安东郊某连锁中介王姓负责人表示，在他负责的片区内，最近一段时间御锦城、东方罗马花园、华远海蓝城等小区的二手房都降价了。
也有从业者感觉，最近市场成交还比较稳定，只是价格不再像去年疯狂上涨。玛雅房屋西安北郊区域负责人李敏介绍，现在降价出售的房子有两种情况：一是业主急着换房或者把房子变现；二是此前涨幅过大挂牌时间过长，“这种情况不仅存在于高端小区，一些刚需楼盘因为挂牌房源集中，买家议价空间较大，也存在回调需求。”
西安凤城七路学校比较集中，近几年置业需求旺盛。在该路段一家中介门店橱窗内的楼盘信息表上，华商报记者注意到，已有几处房源被人工涂改降价。天朗御湖一套房子，从160万降到了150万元。附近一家中介负责人表示，去年价格高点时，该小区房源成交单价一度达18000元/㎡左右，现在下降了1000-3000元/㎡不等。
曲江二期某中介负责人表示，经历过房价的大涨过后，房主挂牌价格居高不下，与实际成交价格形成较大价差。这就导致前期涨幅越猛的房主，为了尽快成交，跳水幅度就越大，一套100㎡的普通住房总价降20、30万已是常态。他表示，近两月市场其实还不算太差，平均每人月均都有成交，“现在比较担心的是接下来的7-8月，按往年是到了市场最淡的时候。”
>>发现
价格倒挂现象正迅速消失
有些二手房比新房便宜了
有人认为，相比新房市场，二手房能更准确反映市场预期窗口。这不仅因为二手房覆盖全市几乎所有楼盘，而且不受限价、限网签等调控因素干扰。
“二手房成交量下降，卖家降价出售，这样的现象确实存在。但若就此推断市场已经“凉透了”，或许还有些过于武断。”西安经纪人协会会长邵涛介绍，二手房价格更加随行就市，同类房源的相对高位和相对低位受市场需求和预期影响。他认为，过去两年西安二手房市场被“大涨”冲昏了头脑，疯狂过后，现下市场正逐渐回归理性。
去年这时候，正是二手房价格飞涨之时。在全市不少区域，二手房价格普遍高于新房15%-30%，涉及范围之广，价格倒挂的严重程度，在过往时段都是非常罕见的。而随着二手房挂牌价的松动，这种价格倒挂的现象空间明显松动。在房产中介处，浐灞的恒大御景小区部分房源12000元/㎡左右。距此不远处的万科澜岸最近刚完成意向登记，对外销售的楼栋均价约14087.44元/㎡。同样情景也出现在高新和城北等区域。上周末刚结束意向登记的保利天悦3、5、7号楼，均价约17770元/㎡。附近的缤纷南郡、易道郡玫瑰公馆和龙城铭园等有二手房挂牌小区，目前有大量报价在15000-17000元/㎡的房源。
房屋装修和户型设计都会影响报价，甚至开发品牌也会成为加分项。不过从市场反馈来看，西安市面上二手房与新房的价格倒挂现象正迅速消失。“此前二手房价虚高，市场价格体系的不透明，造成了与新房价格的倒挂错觉。”独立地产评论人李连源认为，其实从正常规律来看，除了热门地段，一手房价格整体高于二手房这才是应有常态。
>>讨论
宁抢新房不买二手房
西安市场还需挤水分？
二手房出现滞销，新房市场在最近却频频传出千人登记、千人摇号的消息，甚至出现在多个2万＋的高价楼盘集摇号现场。造成新房被争抢而二手房被抛弃的原因是什么呢？
房产金融观察人士周文豪认为，不少家庭的新房情结是导致购买力倾向新房的原因之一。西安的商品房供应是从2000年以后逐渐增多的，市面上高品质的二手房相对不足，而一些建于上世纪的旧房设施陈旧、配套不全，就更难吸引置业者关注。
“投资属性驱动了新房销售。”沈玮表示，二手房通常处于配套相对完善的区域，若不是有大的规划变动，市场涨幅很难超过新区，而对于投资者而言，买入时主要是为了后期出手，同时对赌有潜力的新区，因此二手房很难获得投资类消费者的青睐。
邵涛表示，与新房受众涵盖自住、投资等各类需求不同，二手房的购买者基本以刚需为主，预算相对有限，对房价更加敏感。因此，西安二手房虚高的价格下跌，也正是挤水分的过程。
有业内人士认为，虽然市场热度超过二手房，但从实际销售来看，西安新房市场也已出现了明显分化，与千人摇相对应的是，一些楼盘出现了“购买申请人少于房屋套数的情况，已经不用摇号，可以直接购买”，再加上最新又传出了小蜜蜂派单、高转介费等行情低迷时的营销手段。新房价格背后的推手原比二手房要复杂得多。那么，以刚需购买为主的二手房在逐渐降温过程中，意味着新房市场也需要继续挤水分，或预示着新房市场离降温也不远了。华商报记者 李程 李王艳
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