维护诚实守信的社会主流价值 “开发商自己违法告购房者案”代理律师的心路历程
本报记者马黎
西安市中级人民法院对“开发商自己违法告购房者案”的终审判决，维护了购房者的利益，也让该案的代理律师团队陕西融德律师事务所的律师们2018年的工作圆满收官。
陕西融德律师事务所律师羿克告诉记者，作为该系列案件的代理律师之一，他对自己通过辛苦工作取得的圆满结果充满成就感。但工作还要继续，需要静下心来回顾、梳理整个代理过程，从中总结经验、汲取力量。
全额购房却成被告
购房者全款支付房款，却在两年后被起诉至法院成为被告，这使得与西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）签订认购合同的12名购房者陷入焦虑和恐慌。
2016年4月起，闻天公司陆续与李琛茹、陈江玫等签订《紫杉庄园内部认购合同》。合同签订后，购房者依约一次性交付了全额购房款。
2018年2月，涉案的房屋价格已涨至每平方米2.4万元左右。此时，闻天公司以签订合同时自己未取得《商品房预售许可证》为由，分别将12名购房者诉至不同法院，诉请确认合同无效。
这个时候解除合同意味着购房者无法以同样价格购买到相同品质的房屋，同时也错过了购买其他房屋的时机。焦虑的购房者多方寻求帮助，最终，他们找到了陕西融德律师事务所，希望通过律师的代理保住其全额支付房款所购的房屋。
预约合同还是本约合同
2018年3月，陕西融德律师事务所在认真研究《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》以及相关司法解释后，接受了购房者的委托，由6名律师组成了该系列案件的律师团。
“接到案子后，我们认为首先要明确购房者与闻天公司签订合同的性质，是预约合同还是本约合同？如果认定涉案合同为本约合同即正式的商品房买卖合同，则合同存在无效风险。如果按照预约有效主张，本案将毫无悬念地驳回闻天公司的诉求，但是预约合同并不具有强制签约的法律约束力，购房者将得不到其所购买的房屋。”1月14日，羿克告诉记者。
两难选择，颇为纠结。对于代理律师而言，以预约有效应对此案，会很快胜诉，选择这种代理思路既保险又高效，购房者也同意按预约有效尽快了结此案。但是，这种诉讼策略无法最大化保障购房者的合法权益。
“经过细致分析，我们发现涉案内部认购合同签订后，双方已经实际履行合同，从《中华人民共和国合同法》上看已经构成事实合同。闻天公司虽未取得《商品房预售许可证》，但这并不必然导致合同无效。闻天公司以自己违法为由提起的诉讼，有违诚实信用原则、公平原则，该不良诉讼不应得到司法的支持。”羿克说。
一审败诉带来质疑与不信任
2018年6月，西安市长安区人民法院向代理律师邮寄送达了一审判决，判决内容为购房合同因未办理《商品房预售许可证》而无效。判决认购合同无效意味着购房者不仅拿不到付款多年的房屋，上涨的房产收益还要归于违法在先的开发商，这违背了保护购房者利益的立法本意，让购房者承担了开发商的商业风险。
面对这一结果，购房者在感慨和无奈的同时，开始质疑代理律师的代理思路和法律观点。一些法律界人士也认为该合同或者属于预约合同，或者属于违法而无效的合同。
“对此，我们经过进一步分析论证，认定自己对法律的解读是正确的，所选择的代理思路没有问题。一审审理程序存在瑕疵，判决认定事实和适用法律存在错误，一定要通过上诉纠正。”羿克说，随即，他们准备好案件材料向西安市中级人民法院提起了上诉。
终审判决购房者赢了
2018年8月14日，西安市中级人民法院进行二审开庭审理。
2018年12月28日，西安市中级人民法院依法作出终审判决，驳回闻天公司的诉讼请求。
这期间的漫长等待不仅折磨着当事人和代理律师，也使当事人对代理律师产生了质疑。有些购房者想通过上访解决问题，有些甚至选择了与闻天公司和解。
“该案案情复杂，且涉及法律解读和适用问题，尤其是对最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的适用，都需要从立法目的、诚实信用原则、契约严守原则、商品房交易秩序和社会效果等方面进行慎重考量，妥善衡量。”羿克说。
维护诚实守信的社会主流价值
“从接手本案，到最终得到公正判决，圆满维护购房者合法权益，作为代理律师，首先应该考虑的是案件事实的真实充分。只有基于真实事实依据，才能在准确解读法律的基础上，对当事人的诉求进行判断。”羿克说。
“该系列维权案件的圆满收官，体现了司法公正，不仅是这12名购房者的维权胜利，也不仅是我们的代理成功，更是房地产市场秩序的法律矫正，是诚信守约和公平交易法律原则的重申，是社会主义核心价值观的实在体现。”羿克告诉记者。
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