华商深度 小区公共收益你享受了吗？业委会想争取到底有多难？
华商报记者走访西安多个小区发现：业委会要为全体业主争取共有收益不是件容易的事
西安市不动产登记服务中心：业主可凭产权证查询小区所有公共区域信息
共有收益，本来就属全体业主。除了买房时交的房屋维修资金，共有收益也一样是房子未来的“保命钱”。
但事实上，业主们要想争取这本来属于自己的收益实在艰难。没有业委会没条件争取，即便成立了业委会也不一定能拿回。
作为业主大会的执行机构，业委会要为全体业主争取共有收益，这个过程到底有多难？近日，华商报记者走访了西安多个小区，对此进行调查。
1知晓难
申请信息公开数十次 想知道的信息总难得到
成立业委会后，第一项也是最重要的一项工作就是“摸清家底”，了解小区共有部位和共用设施设备信息，弄清楚小区里哪些东西是属于全体业主所有的，否则业委会可能连办公的地方都没有。但为这项工作，很多小区业委会付出了巨大努力，结果却收效甚微。
城西人家小区位于西安市劳动北路，2016年6月19日选举产生了首届业委会。随后经过业主大会决定，以公开招投标的形式选聘了新物业公司，于当年10月15日进驻小区，随后在莲湖区建住局备案。但新物业进驻后交接并不顺利，一直没有正式的物业管理用房，物业公司和业委会都挤在由公共卫生间改造的房子里办公。
城西人家业委会副主任高女士介绍，为争取物业管理用房，也为摸清小区“家底”，从2016年开始，业委会就一直在向政府部门咨询了解有关信息。其中，到西安市规划局及其莲湖分局、大兴分局咨询和申请信息公开20多次，同时还多次在网上申请，申请公开的项目主要有：物业管理用房位置面积、地下人防车位、小区规划报建资料及小区红线图、幼儿园和会所等信息。“但在30多份书面回复中，大多数为“查无此档”、“涉密”、“申请延后回复”、“不属于信息公开范畴”、“已告知不再答复”等。得到的有用信息中，有小区规划车位数，但与实际不符；关于物业管理用房只说是已涵盖在小区总建筑面积当中，却没说明具体位置和面积；幼儿园的面积和实际不符；至于会所根本就找不到。”
高女士说，后来他们了解到初始登记信息上可能会有想要知道的信息，就到西安市不动产登记服务中心去咨询和申请信息公开，前后跑了20多次，得到的书面回复有七八个，“在这个中心负责测量的部门，我们得到了可以查到配套用房信息的分户图，但初始登记信息申请了多次却一直不给提供。不动产登记中心的工作人员说，业委会没有资格查询这些信息，开发商来才可以查。”
华商报记者查看该中心给城西人家业委会出具的书面回复，其中给出的结果多为“不予受理”、“不予查询”，具体原因包括：不动产登记资料查询与政府信息公开行为存在根本性差别，查询这类业务需要相应的法律法规来办理；中心不具备直接受理政府信息公开的申请职责，请业委会向其上级西安市国土资源局申请；业委会不是不动产利害关系人，也不是不动产登记簿登载的权利人，不符合《不动产登记资料查询暂行办法》中申请查询主体的规定；若对决定不服，可在60日内向行政复议机关申请行政复议或在6个月内向法院提起行政诉讼。
“业委会就是为了弄清楚属于全体业主所有的权益。不弄清这些基本情况，业委会还怎么履职？业主的权利有关法律法规写得很清楚，可为什么一到实际情况中连了解基本信息都这么难？”城西人家业委会主任马女士问。
2 争取难
有物业公司“夺利”有的不得不打官司来争取
无法查清所有属于全体业主的共有收益，那那些共有收益属性显而易见的项目呢？事实上，即使明面上一看就属于共有收益，业委会想要把它拿回来也相当不容易。
■凯旋广场：物业公司私自引进饮水机
业委会负责人因劝阻被打
2017年8月6日，位于朱雀大街杨家村西口的凯旋广场C、D、E座选举产生了业委会，当年10月20日完成备案。
小区业委会负责人陈先生介绍，小区2005年交房以后，开发公司就注销了。为了解共有部位和共用设施设备的相关信息，业委会委员去过西安市规划局、房管局、建委、城建档案馆等部门很多次，却一无所获。所以，小区到底有哪些共有收益一直不清楚。业委会多次发文要求物业公司移交这些年的共有收益，但物业公司只给业委会移交了一个停车场，2018年的收入仅3万元左右，对小区内广告、租赁等只字不提。街办要求公示共有收益，物业公司也不公示。
“让业主们气愤的是，2018年10月底，小区里突然装了一台饮水机，后来增加到两台。11月15日，饮水机经营者占了很大面积摆摊进行宣传，连续摆了4天，对业主们的通行都造成了影响。业主们纷纷向12345投诉，现场摆摊的负责人说跟物业公司说好了，不认业委会。当晚，业主们强行要求把搭的棚子拆掉。第二天我就被人打的胳膊脱臼。派出所出面调解，把打人者关了几天，赔了医药费。但饮水机经营者并未离开，挪了下地方又连着宣传了几天，到现在饮水机还摆在院子里。我看了他们的合同，上面盖有物业公司的公章。但不经过业主同意，这样的合同是无效的。”陈先生说。
2019年1月9日，在该小区物业办，面对许多业主，该物业公司负责人表示，饮水机进入小区，物业公司并未获得利益。对此，业主质疑：“物业公司不经过业委会同意就引进饮水机是否合法？物业对打人的事到底咋处理？”这位负责人转而谈论别的话题。在业主们的议论下，最终他表示将公示共有收益。
■紫薇家天下：三方签了协议
临建楼租金却被物业公司拿走
紫薇家天下位于城东长乐路，2000年就成立了业委会。2018年12月，第三届业委会换届改选完成并做了备案。
小区业委会委员介绍，小区原来的售楼部有800平方米，是个临建，售楼时说将来会建成书吧会所但并未兑现，后来租给东郊一家新楼盘售楼用。业委会召集业主代表去找开发商谈，开发商同意把售楼部交给业委会管理，租赁收入由开发商和业委会二八分成，开发商、物业公司和业委会还就此签了协议盖了章。之后，业委会又将十栋楼的所有地下室及电梯和院子里的广告收入收回，累计收入约有300万元，业委会用这些收入买购物卡发给业主，发了五六次。
“后来开发商说楼里有安全隐患，发函称要收回。物业公司立即开始停电停水，连续十天，商户在大热天无法忍受，集体转为和物业公司签合同。临建使用寿命是两年，到期后继续使用需到规划局办二次审批手续，开发商没有产权，不能申请。业主们也不断举报，这个临建最终被拆掉了，收入自然大家都没有了。”据这位委员介绍，物业公司拿走临建租赁收入后，业委会掌握的共有收益只剩下地下室和广告费，收入减少了60%左右。而当时因停电导致商户受损，商户起诉业委会要求赔偿，业委会不但没有收入，还不得不赔偿商户损失。
2016年6月9日，和物业公司的服务合同到期了，物业公司要续签，业委会要求先把收取商户租金的事处理完再谈，但物业公司避而不谈，一直到现在都没续签合同。
对于物业公司凭什么把临建楼要回来的问题，小区物业公司负责人表示，情况他不清楚，那是2015年的事，他来的时间不长。他转而质疑说：“之前业委会收取的共有收益到底用没用在业主身上？业委会经营的这些场所，是不是应该给物业公司分一部分？物业公司的收入是哪些？难道只能靠收物业费？”
■心晴雅苑：为小区共有收益打了好多场官司
位于雁塔路中段的心晴雅苑小区，因为拥有“强悍”的业委会女主任周洪斌，同时也因为实行酬金制物业管理模式而闻名业主圈。
周洪斌介绍，他们小区2011年成立了业委会，当时共有收益是零。第二年收回了电梯广告，然后是灯箱广告。换了物业公司后，又收回了地面停车费，还有移动、电信的场地占用费等。现在广告和场地占用费这方面，小区签订了12项合同。“去年我们拿回了1号楼地下室的租金和地下人防车库，共有收益多了30多万元。”
“我们也打了好多场官司，主要是为了要回物业楼。当时老物业退出后把地下车库和物业楼占着，新物业没有办公地方。打了好多场官司，业委会都赢了。后来开发商也认了，但又起诉我们说这楼是他们建的，向业委会要192万元建设费。结果我们发现这些钱已经打到小区建设成本里了，开发商又输了。业委会接着又起诉开发商占用房子多年讨要28万元侵占费，最后法院判开发商给业委会赔了22万元。”说起为业主们争取共有收益打的这些官司，周洪斌感到特别自豪。
“共有收益是一块不小的蛋糕，大型小区共有收益可达一两千万元。平时经常见到一些物业公司说物业费收不上来但就是不走，原因就在共有收益。物业公司侵吞本应属于全体业主所有的共有收益现象，应该引起有关部门高度关注。”周洪斌说。
3 开户难
没有社会机构代码
要办对公账户不容易
即便争取到了共有收益，钱该往哪里放也是个问题。
紫薇家天下小区业委会委员张先生说，他们第三届业委会换届选举完成后，大家觉得往届业委会把钱放在出纳私人账户名下不太好，想去办理一个业委会的对公银行账户，结果发现这件看起来很简单的事却并不容易。去问了多家银行，都说办不了。“后来我们听说建行可以办。1月4日，我们去建设银行公园北路营业网点咨询办理对公账户，在公园北路建行待了3个多小时，最后放弃了。具体办理的工作人员说，系统默认开设对公账户有很多选项，业委会的备案编号在系统里通不过。另外还要登记个人身份信息，对个人可能也会有影响。”
为什么会这样？1月11日，建行公园北路支行工作人员介绍说：“一般来说，公司开设对公账户需要营业执照，营业执照上有编码。业委会虽然也有备案编号，但紫薇家天下小区业委会的备案号是汉字加数字的，在系统里试了很多次一直通不过。另外，开设对公账户还要登记个人信息。正常的公共账户有“受控人”和“受益人”选项，需要登记个人身份证号。如果把业委会委员的个人信息登记为“受益人”、“受控人”，也不知会不会对个人的纳税和信用等造成影响。”
据了解，虽然难办理，但也有一些业委会比如浐灞半岛A10/15区业委会、凯旋广场CDE座业委会已经办理了对公账户。
那么，成功办理过业委会对公结算账户的营业网点是怎么办理的？建行兴庆路支行中新浐灞半岛支行行长郭耀钟介绍，和开设私人银行账户相比，开设对公账户要经过人行审批，程序比较严格。2010年10月，人行西安分行曾经发过一份通知，对业委会开户所需要的资料进行了规范，要求提供的资料有4个：1、《西安市住宅专项维修资金管理办法》或《西安市物业管理条例》；2、物业管理行政主管部门对小区业主委员会成立的备案证明；3、小区业主委员会成立的相关文件；4、小区业主委员会负责人身份证复印件。
“虽然有专门通知，但各家银行对于这四个文件表述的理解不一致，比如第三条小区业主委员会成立的相关文件到底指的是什么并不特别清楚。其次，开设对公账户需要社会机构代码，但在西安，业委会还没有这样的代码。我们根据具体情况在一些具体项目上进行了一些变通，比如，业委会代码暂时先用委员会负责人的身份证号码来代替。希望这些问题能受到有关方面关注，尽快给予解决，好让业委会能更好地发挥作用。”郭耀钟说。
对于银行人士的疑惑，有物业治理领域专家透露：在江苏省已经开始给业委会办理社会机构代码。
4 续补难
规定共有收益主要用于补充大修基金
要计算每户业主分配额却不容易
西安市物业管理条例有明确规定，共有收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。但真正要去补充住宅专项维修资金，也不是一件轻易就能完成的事。
怎么用共有收益补充住宅专项维修资金呢？1月11日，西安市房屋维修资金管理中心工作人员告诉华商报记者，具体操作“很简单”：只要业委会把钱交过来，同时把每户按购房面积计算应该分配多少钱这样的清册提供就可以了。
如果业委会掌握的业主信息有误或者不全怎么办？这位工作人员介绍，每个小区的开发商或物业公司都有一个端口，是和房管局联网的，可以查询到小区准确信息，如果业委会没有，可以到物业公司或开发商处去查询，或者到西安市房屋维修资金管理中心来查看也行。
看起来似乎并不难。但华城万象业委会主任赵女士告诉华商报记者，在业委会这些年的辛苦争取下，小区有了不少共有收益。“业委会想把这些钱补充到小区住宅专项维修资金里去，去西安市房屋维修资金管理中心咨询却被告知“没有先例，要开会研究”。同时还要求，交钱时要把给每位业主名下分多少计算出来。要求是按面积比例来计算，但我们小区有2300多户，业主建筑面积并不相同，要把这些数字计算出来可不是一件简单的事。”赵女士说。
此外，物业公司对这事也不支持，认为一旦补充到住宅专项维修资金里，平时维修需要动用时，申请程序比较麻烦，不如直接向业委会申请简便。“后来我们商量，准备用这些共有收益更换小区的监控摄像头、单元门、门禁系统。”赵女士说。
城西人家业委会副主任高女士也表示去咨询过，也是因为考虑要计算给每位业主名下分多少钱这个工作量后望而却步。
采访中还有别的小区业委会表示，即便业委会不怕辛苦去计算，但房屋买卖等导致业主的信息处于动态变化中，只有房管部门掌握的信息最清楚、最准确，“作为房管局下属部门，西安市房屋维修资金管理中心为什么不来做这件事？”
对于补充住宅专项维修资金如何给全体业主计算分配额的问题，有计算机方面专业人士建议西安市房屋维修资金管理中心应该开发专门软件，然后导入已有业主数据库就可以，“对计算机来说这并不是难事，但要让人来计算确实不容易。”华商报记者 石铮
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