民生政策解读 共有产权房降低购房门槛 西安市共有产权房政策解读
本报记者王婕妤见习记者刘佳慧
“听说西安市要推出共有产权房，我能购买吗？价格比商品房优惠吗？购买后，房子产权怎么算？”面对西安市前不久发布的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》（以下简称《方案》），在西安高新技术开发区一家电子信息公司上班2年的小伙儿梁波既好奇又疑惑。
11月2日，记者采访了西安市住房保障和房屋管理局住房保障处工作人员。据介绍，此次出台《方案》主要是从土地供应、产权份额、销售价格及后续管理等方面对西安市共有产权住房制度进行规定，着力降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。
20%公租房
20%共有产权房
据了解，为了优化西安市土地供应结构，在《方案》中，西安市加大公租房、共有产权住房土地供应占比，其分别占居住用地的20%，商品房与公租房、共有产权住房的用地比例为6：2：2，形成稳定的政策性住房土地供应机制和住房供应机制。
自2018年起，西安市20%的居住用地，用于公租房建设，只租不售，户型面积在75平方米左右，最大户型建筑面积计划不超过90平方米。重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题。
西安市20%的居住用地，用于共有产权住房建设，面向在西安市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民或取得西安市居住证的非西安市户籍居民和各类人才，户均型建筑面积在90平方米左右，最大户型建筑面积不超过144平方米。
个人产权份额
计划占50%至80%
工作人员介绍，《方案》规定，推进共有产权住房制度改革，按照政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的原则，加快建立共有产权住房制度，降低符合购买人群的购房门槛，培养“租购并举”住房消费理念。
在出台的《方案》中，西安市房管局的一个创新举措是共有产权住房比例是相对动态的，每一个住房项目根据地理位置、销售价格、配套设施等不同，设定不同的产权份额比例。按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定，个人所占产权的比例在50%至80%之间，剩余份额政府产权实行有偿使用，购房人按市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金。
举例来说，在西安高新区、曲江新区等房价相对较高的区域，个人产权份额或相对较低，在50%至60%之间，摊到每平方米房价上，价格就相对低一些，个人经济压力也就小一些。在房价相对较低的区域，个人产权份额相对高一些，大约70%至80%。
工作人员说，政府产权出租给共有人有偿使用，既体现了房屋真实价值，避免“看似共有、实际独有”的价值误区，又在单套住房中体现了“租购并举”的住房改革方向，真正意义上实现产权共有。通过比例调节，可以有效缓解购房人的经济压力。
销售限价
±5%之内浮动
据介绍，集中新建共有产权住房的销售均价，在土地出让之前，由西安市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门，综合考虑项目区位、规划条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。
单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。
同时，共有产权住房产权明晰，购买共有产权住房不足5年的，购房人不得转让房屋产权份额；购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的，购房人可按届时市场价格，一次性购买政府持有的房屋产权份额。
购买共有产权住房满5年的，购房人可以长期居住，也可以选择上市交易。政府拥有优先购买权，政府放弃优先购买权的，按产权份额比例分割销售收益，既压缩了双方获利空间，又体现了产权的公平性，真正做到“房子是用来住的，不是用来炒的”。
在对共有产权住房的后续管理方面，西安市实行内、外循环两种转让方式。内循环是指共有产权房5年内限制销售，5年以后可以优先由政府回购，政府回购产权后继续作为共有产权住房销售。外循环是指在销售过程中，政府和个人按照产权份额比例来分割售房款，各自获得增值收益，这就形成了外循环。
工作人员说，此次改革就是要从土地供给侧入手，建立稳定、持续、长效的保障房土地供应机制，从而保障公租房、共有产权住房相对固定的供应比例。同时通过优化选址配套、户型面积、建设标准，提高保障房建设品质，更加契合保障家庭的住房需求，真正起到分流商品住房市场压力、培育住房租赁消费习惯，建立起以公租房、共有产权住房、商品住房为主的多层次、多渠道的住房体系，从供给侧和需求端两头同步发力，确保房地产市场平稳健康发展。
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，西安市此次房改新政从土地供应、建设主体和住房供应体系等方面落实中央关于房地产市场调控政策，重点是解决住房困难人群的住房问题，保障中低收入人群有房住。对于个人来说，新政主要体现在降低购买门槛、个人可按自身经济状况选择租购房屋类型、共有产权房后期交易对持有份额可获得增益等好处。
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