底商正遭遇凤凰涅槃

“我们小区地处太白路成熟地段，2016年业主就陆续装修入住了，可住宅楼下临街的底层商铺两年多来一直大门紧锁，只见开发商时不时宣传招商的传单，却不曾有一间商铺开业迎客。两年多来，业主就是买一包纸也要去几里外的超市，真不知这身处闹市的尴尬要到什么时候？”近日，郭女士向本报反映自己置业的苦衷。

曾经的香饽饽变鸡肋

“我们家在友谊路附近的房子，底层商铺闲置也已经好几年了！起初开发商还在墙体做一些招商广告，后来干脆在商铺前砌起一道临街围墙，如今商铺前早已是荒草萋萋、瓦砾遍地。”置业者付先生介绍，他们住宅楼是单位福利房，底商之所以闲置多年是因为开发商想整体出租，商铺的面积过大租金过高。

“临街必建商、底商必赚钱，曾几何时在西安房地产黄金时代，临街建商铺、住宅必含底商，是众多房产商楼盘开发的一定之规。底商建设与住宅相比，成本造价不过两倍，而利润却是数倍。一个几万体量的项目，或因营销周期拉长住宅产品保本，而所包含的底商，一定能使开发商赚得本满钵满。”鸿基地产赵总认为，楼盘底商居住人群固定，业主消费群体常态，易招商、好经营、便转手、升值大，前些年不仅楼盘建设趋之若鹜，更是投资者经营者眼中的香饽饽。

“近几年，有关数据显示西安商铺的存量已达上千万m2，今年已开业购物中心商业面积648.41万m2、拟开业228.1万m2，且还不算底商”。资深地产策划人靳先生说：“一般商业与住宅面积配比外向型（临交通主干道）在5％—11％之间、中间型为（临次干道）2％—5％、内向型（小区内）则在2％以下。实际上，不少楼盘在商铺建设中已远远超出这个比例。另外，从升值的角度讲，10年前西安每平方米2万多元的商铺已比比皆是，而如今商铺的均价仍没有超出3万元。底商多、升值空间不大，正是底商受冷落的原因所在。”

高租金让经营者怯步

“现在的年轻人都网购了，来实体店的大多是看看样式对比价格，提袋率下单率一天比一天少。去年都已经亏本经营了，现在租铺合同到期只有脚底下抹油了。”太白路一家多年经营连锁鞋店，目前正在清仓撤柜的王经理耸耸肩告诉记者。王经理说：“这两年本来经营就入不敷出，为留人店员的工资每年还得象征性长些。谁知合同即将到期时，房东竟然提出涨租金。最后一根稻草来了，只有去商铺租金便宜些的地段了。”

“我们项目底商1万多m2分两层，不售只租为单位自有。领导原想着这繁华地段必是旺铺，租出去好为公司留些固定资产自留地，还打算整层长期租给财大气粗的银行或金融机构。不凑巧的是近两年正遇到银行裁员、撤柜、拔点，上海都有无人银行了，银行不再为大面积高租金买单了。公司一时间又没招商新政策，所以导致商铺闲置。”南郊某小区招商经理王先生说。

“如今的底商铺子租金太高了，且一般都需要交半年压一个月租金一次付清！”正在咨询商铺租金的赵女士告诉记者：“目前，临街的一层底商月租一般都在每平方米300元左右，一间建面30实用面积15多m2的小商铺，装修、订货、人员工资、物业水电费等一次投入就需要几十万元。运营费用每月怎么也得2万元。这么高的租金这么大的成本，销售什么才能维持？所以不少做服装生意的伙伴都改行了。”

大趋势促进底商回暖

有关机构数据显示，今年初随着房地产市场整体升温，商铺销售也出现量价齐升的态势。其中4月份，商业新增供应面积17.31万㎡，环比上升151.97%，同比上升78.27%；销售面积12.79万㎡，环比上升121.28%，同比上升27.39%；销售均价为28073元/㎡，环比上涨8.33%，同比上涨10.40%。商业供销量大幅上升销售价格逆转上涨。

世联徐经理认为，今年上半年商铺出现连月上涨的态势，这在过去的近两年是相对罕见的。社区底商与纯商业项目综合体相比，具有独立性、自主性、可塑性始终会备受商家和实力投资者青睐。

“从产品特性上讲，购买底商无论是长线短线，都是一种风险低、收益稳、回报好投资行为。”策划人靳先生说：“社区底商一般以咖啡店、洗衣店、药店、便利店等为主，能满足1公里范围内住户的生活需求，且消费群体固定、庞大，可保证商家的经营空间，这就注定其持久的生命力和广阔的生存空间。用发展的眼光看，受冷落是暂时，被青睐是必然。”

记者海江

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