权责不明、于法无据、惩处手段乏力…… 职能部门的监管尴尬该如何化解
今年以来，华商报曾报道过多起开发商违约的新闻，这些案例的共同点就是购房者维权时间长、维权难度大，相关部门介入协调但问题得到解决的案例却少之又少。业主维权到底难在哪里，听听专业人士怎么说。
（上接B01版）
案例5
成交价比备案价高
开发商承认笔误
改正错误
买套房子，因成交价高于物价局核准的房价，导致房子难以网签。开发商承认，系销售人员工作失误造成，愿意向购房者道歉，按照备案价格尽快完成认购及网签。
今年2月，新西安人郭先生通过购房资格审查后，购买了西安城东一套商品房，面积为89.54平方米，单价优惠后为8181元/平方米，总房价为736562元。
3月3日，郭先生交了首付款22.2562万元，他多次催销售人员办理网签备案，但一直办不下来。他最后询问才知，在西安市物价局商品房价格栏目中，他所购房屋备案价格为7764元/平方米，总房价为695189元，这样一算，郭先生所购这套房成交总房款，比西安市物价局批准价格多了41373元。因为该套房销售价格高于西安市物价局“一房一价”的价格，无法通过网签备案。
从3月起，郭先生多次到项目售楼部要求解决这个问题，公司表示是销售人员抄错了销售价格，与郭先生签订了《认购协议书》，公司内部已对销售人员及相关领导做出了处罚。
郭先生向西安国际港务区管委会经济发展局（管物价工作）进行投诉，4月28日，该局回复称，已收到材料，并开始对该项目开发商调查、检查工作。同时，郭先生还将公司起诉至法院。
5月20日，华商报记者陪同郭先生到项目售楼部了解情况，5月21日，华商报报道了郭先生的事。
报道后第二天，开发商相关负责人说，在对郭先生购房手续办理过程中，工作人员发现《购房认购书》销售价格与西安市物价局公示价格不一致，及时通知其本人，要求重新签订《购房认购书》及其他手续，并按照公司规定对当事置业顾问和销售主管给予处罚。该负责人称，关于郭先生起诉中提出的赔偿问题，需根据法院的判决来决定。
西安国际港务区经发局（物价）工作人员介绍，该局调取了开发商销售的资料，发现除了郭先生这套房源价格有出入外，其他房源未发现类似情况。
经该局详细调查询问，价格不一致为置业顾问工作失误，导致认购价格错误。这种错误为置业顾问工作失误，而非主观故意欺骗。开发商在发现认购价格错误后，主动向郭先生说明相关情况，提出以物价局备案价格尽快完成认购及网签手续，对多收首付款进行退费或冲抵房款等解决方案，并在该局受理投诉后的协商调解工作中提出适当补偿等积极处理方式。
业内人士：
开发商违反协议
房管部门处理没有法律依据
西安房管部门一业内人士表示，目前开发商主动违约的事件频发，主要是房价暴涨造成的。对于这一情况，房管部门很多时候也显得很无奈，因为一个楼盘项目的开建要经过土地、规划、建设等多个部门审批，到销售时（办理预售证）才轮到房管部门介入，而这些主动违约的开发商大多是一些中小企业，他们在没办预售证的前提下违规与购房者签订认购协议，这种违法销售行为房管部门可以查处，但开发商要违反认购协议，房管部门并没有法律依据去处理。但群众买房遇到问题，希望房管局帮助解决问题，房管局又不能不管，但也只能通过协调各部门协商解决。
该业内人士表示，目前这类投诉很多，但到底谁来管界定模糊，如何管也没有明确的法律依据或解决办法，因此上级便提出由主管部门负责协调解决，但要保证群众购房的切实利益。因此，房管部门除了协调解决外，对于一些之前五证不全且存在遗留问题，试图完善手续继续销售的企业，房管部门只能暂时控制其办理手续的进度，以避免之前认购购房者问题没解决，开发商又开始销售房源的问题。
在房地产企业工作10多年的李先生表示，敢主动向购房者提出违约的开发商一般都是中小企业，这些企业有的只有当前一个楼盘，所以并不担心企业信用问题。他们之所以敢这样做，是因为他们很清楚合同纠纷并不属房管、工商等行政部门管，解决合同纠纷就要通过司法途径，但房产类的民事案件诉讼费和律师费都很高，更多的人不到万不得已不会选择这条路。即便购房者向相关部门投诉，管理部门也没有法律依据处理这样的事情。另外，这些开发商往往通过拖延的方式，让购房者失去耐心同意退房。
法律人士：
打官司维权也不容易
律师费、诉讼费高 排队时间长
如果走法律途径维权，成本有多高？陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师表示，市民的诉讼成本一般分为律师费和诉讼费两部分，诉讼费由原告先行垫付，最终由违约方承担，律师费主要看合同是否约定，如未约定，则需原被告各自承担。民事诉讼一审阶段审理期限，适用简易程序不超过3个月，适用普通程序不超过6个月。
西安城南一楼盘开发商起诉部分购房者要求解约，这些购房者准备集体应诉，但他们咨询律师，由于涉及20多名购房者的问题，初步估算仅律师费就有数百万元。而另外一购房者起诉开发商违约，仅诉讼费就14000多元，估计律师费要五六万元，这笔费用一般家庭是难以接受的。
2015年5月1日，全国法院变立案审查制为立案登记制。截至2016年3月，全国法院登记立案1420万件，同比增长28.44%。虽然起诉容易了，但案多人少的矛盾进一步加剧。
今年7月2日，有律师发了一张“雁塔区法院排队系统”的照片，显示“本院已经收案18600件，未结13000件左右，预计排期开庭将在3个月后。”取票时间为上午8时30分，立案号074，“前面还有民商事、执行立案74人在等候……”
另外，华商报记者咨询西安城区其他法院得知，目前房产类案件已经很多。
律师观点一：市民维权遇互相推诿
原因是各职能部门权责不清
商品房涨价后，开发商以种种借口不交房、或临时加价、或毁约，这样的情况作为政府职能部门有何监管职责？
赵良善律师认为，政府职能部门对开发商开发房屋过程中的违法行为进行监督，比如，违法开发、违规预售等行为。如开发商逾期交房或者毁约，则属于民法调整范围，属于法院管辖范围，根据《合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同”及双方签订的《商品房买卖合同》，可起诉开发商，请求继续履行或者解除合同、赔偿损失。
但对于开发商临时加价行为，根据《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通知》第七条之规定：“房地产开发企业不得有实际成交价格高于公示价格行为。”及根据《价格法》第三十九规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”
发现开发商有以上行为，可举报至政府相关职能部门，由政府相关职能部门进行惩处。
对市民维权过程中出现的房管、物价、工商之间互相推诿的现象，该如何解决？
赵良善认为，房管、物价部门、工商之所以推诿，是因为权责不明、权属不清，建议通过立法明确各部门的监管责任，并赋予执法权，做到权责清晰，同时明确怠于执法的法律后果，以促进监管部门积极执法。落实举报必须受理的原则，一旦接受买房人举报，即使不属于本部门职责范围，仍应当积极协调，否则，同样视为渎职，接受协调部门在通知后应当积极处理，以督促各部门积极行使职责。
律师观点二：建立诚信联动机制
让企业一处违法，处处受限
北京大成（西安）律师事务所律师韩朝泽表示，最近房地产纠纷案件呈井喷趋势，都是房价增长过快惹的祸。解决商品房案件纠纷，通过诉讼途径远远不够，房地产市场健康有序发展，国土、房管、规划、工商、建设和物价等行政部门严格依法行政才是问题的关键。
面对开发商绕开备案价格单方涨价的违约行为，国土、房管、规划、工商、建设和物价等行政部门可以约谈违约房地产开发企业，促使开发企业纠正违约行为；政府监管部门也可以建立诚信联动机制，利用大数据曝光违约企业不诚信息、信用约束、联合惩戒、社会共治为主要内容的市场监管体系建设，让诚实守信企业一路顺畅，让失信违法企业一处违法，处处受限；尽量减少商品房交易中间环节，节省交易时间，短时间内房价涨幅比较小，也可以避免一定程度的违约行为。作为消费者，一旦开发商违约，也可以向消费者协会投诉，申请消协进行维权调解，调解不成的话，消费者进行维权，可以通过法律程序，诉讼途径来解决。
诉讼途径也是消费者最常见、最直接、最有效、最合法的途径。但是诉讼程序有其特殊性：一、启动诉讼途径维权周期比较长，根据《民事诉讼法》规定，法院适用普通程序审理的民事案件，应当在立案之日起六个月内审结，法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。如果当事人有任何一方不服判决，都可以上诉，上诉法院应当在第二审立案之日起三个月内审结。所以，走诉讼途径维权周期比较长。二、启动诉讼途径维权成本比较高。房地产纠纷，诉讼费一般按诉讼标的收费，由原告预先垫付，官司胜诉后，由败诉方承担；如果没有解决房地产这方面的法律知识和技能，需要委托律师还要支付律师费。所以，走诉讼途径维权成本比较高。
当然，这些都是普通消费者面对房产纠纷时的无奈之举，我们更希望政府和政府职能部门能够勇于出手，加大房地产市场的监管力度，维护市场的公平营商环境和契约必守精神，建立诚信联动机制，让“违约者”无地自容。华商报记者 张成龙 宁军 李婧
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西安新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离西安再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。