房地产政策频出 调控趋严不放松 品质化趋势明显 购房者偏爱改善性房源
今年以来，房产一直是市民关注的热门话题，从价格层面再到供不应求的房源层面，相关部门也是步步推进，给出相关政策，但仍没有改变楼市“一房难求”现象。
盘点2018上半年房地产市场情况，一系列政策的出台使得越来越多的人“没资格买房”，而供求矛盾还是在不断加剧。业内专家认为，下半年西安商品房市场政策将持续趋严，市场平稳发展，供需关系趋于合理，短期内不会出现价格大幅上涨的情况。
政策持续趋严
调控工作仍将稳步推进
6月24日下午，西安市政府办公厅发布了《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发［2018］61号），这是西安市自2016年12月31日起首次限购以来，施行的第6次限制楼市交易的政策。
今年除了遵循之前的限购政策之外，2018年3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，开始实行摇号政策，通知中明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公正摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。而这一政策的提出，意味着西安也是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第六个正式出台摇号卖房措施的城市。
除了商品房限购，5月15日公寓开始限购，凡是在房产证和网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为“公寓”的，不论其土地用途、年限均在此次限购范围内。
一系列政策的出台，也足以看出西安房地产市场的火热程度。易居中国企业集团克而瑞西安公司总经理朱郁认为，落户政策不断升级加快了西安房产销售的步伐，从“一人落户，全家随迁”、足不出户办落户升级到目前的“奖励落户”政策，为人才计划持续大力加码；而上半年，在保持“限购、限贷、限售、限价”四限政策的前提下，陆续出台“摇号选房”、重申公寓限购、非住宅类房地产项目用地不得变更为住宅用地等调控政策，使得房地产调控持续收紧。
朱郁表示，6月，西安市住房保障和房屋管理局发文，提出在西安市范围内开展为期6个月的商品房销售秩序专项检查工作，目前检查工作正稳步推进，各房企全力配合。下半年西安商品房市场政策将持续趋严，房地产调控工作仍将稳步推进。
主城区供应萎缩
外围区域将成供应热点
纵观上半年市场，无论是实际供应还是新开工面积，都有一定程度的缩减与下滑。根据年初公布的2018年新建商品住宅（含公寓）上市供应计划，2018年西安计划供应新建商品住宅2697万㎡，合计套数225509套。截止6月24日，2018年累计供应房源约685.4万㎡，共计56919套，仅占上市供应计划的25%。
根据美城股份数据，2018年前5个月西安商品住宅供销比为0.6：1。上半年西安新房市场整体呈现严重供需失衡的情况。根据中原研究顾问部统计，2018年1-4月，西安市新开工面积462.02万㎡，下降40.1%，较上年同期回落129.9个百分点。
克而瑞的数据显示，上半年商品房成交中，住宅成交824万㎡，成交均价12465元/㎡，均价同比上涨40.31%。另外，据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组2018年6月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》，2018年5月西安房价同比上涨88.98%，居一、二线城市房价涨幅之首。
上半年，购房热度持续升温，多数楼盘出现了开盘即售罄的现象，甚至出现“抢房大战”。3月30日“摇号选房”政策落定后，多数项目开盘去化率均在90%以上。其中，购房者对于品质化的需求逐渐增加，品牌项目的购买意向一直居高不下，从6月26日—6月29日房源意向登记的数据可以看出，万科翡翠国际推出158套房源，意向登记有4692人，中海曲江大城推出478套房源，意向登记达到2112人等等。
从面积段成交结构来看，克尔瑞统计显示，目前110-140㎡产品成交占比持续扩大，同比增长7.6个百分点；从总价段成交结构看，市场主力成交总价段为100万-160万元。目前市场主力及热点成交区域为浐灞及曲江二期，同时，西咸新区市场热度持续升高。
朱郁认为，目前西安市场不论是从购房者意向的新房项目还是房源面积，都可以看出，由于购房资格的限制，大部分购房者都向改善型偏移，房地产品质化发展趋势愈加明显，改善型产品将成为持续市场主流。预计下半年，西安商品房市场将平稳发展，短期内不会出现价格大幅上涨的局面，供需关系将趋于合理。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，下半年的西安楼市，按照供应计划将有约2000万㎡的房源入市，有助于缓解供不应求的现状。下半年新房市场会面临主城区供应萎缩，外围区域成为供应热点的状况。华商报记者 张毅 党兰
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