海南率先启动分税制改革 向土地财政说“不”

近日，为改善经济发展过度依赖房地产业的现状，海南在全国率先启动新一轮的分税制财政体系，重点突出了财力下沉与房地产调控，非房地产税收向县市倾斜，房地产税收向省里倾斜，引导市县摆脱楼市过度依赖。同时，海南祭出严苛的土地管理措施，建设用地实施总量和强度双控，禁止将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。

专家指出，其他省份也有可能陆续出台类似的政策，随着各地推出租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等相关措施，未来其他省份也将逐渐告别对土地财政的依赖。

旨在改善经济发展对房地产的高度依赖

1月1日，海南实施新一轮分税制财政体制方案，将“土地财政收入”大幅上收到省一级，降低地方卖地冲动，给海南房地产业降温。1月4日，海南又出台一份旨在加强土地宏观调控、提升土地效益的文件，实行建设用地总量和强度双控制度，严控商品住宅用地供应，并把土地利用效益情况作为地方领导班子考核重要依据。这份被称为“海南史上最严苛土地管理政策”的文件，还提出未来海南将重点推动现代服务业发展。

据房地产研究机构统计，2016年海南土地出让金达246.34亿元，相较于上年的224.33亿元，同比增长9.81%。这是什么概念呢？ 2016年海南省本级地方一般公共预算收入才218亿元，土地收入已经超过了其他财政收入。房地产在海南的经济发展结构中，呈现出一业独大的现象。

西安建筑科技大学建筑学院马健认为，海南新的分税制财政体制旨在改善经济发展过度依赖房地产业，促进产业升级。美城股份市场首席分析师沈玮也表示，经济转型是一方面，还有一方面原因是海南是一个以生态资源为主的城市，对土地的过度开发会导致部分生态资源的流失，对整个城市的发展非常不利。新的分税制财政体制，将“土地财政收入”大幅上收到省一级，统一管理、统一规划，有利于对生态资源的保护。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，以前分税体制过分看重房地产的发展，地方过度依赖土地财政。海南新的分税制财政体制引导地方回到生态保护与经济和谐发展，有利于全省统筹，通过财政转移支付，发展贫困地区。

具有借鉴意义

其他省份或将陆续出台类似政策

据相关数据统计，2017年1-11月，全国300个城市土地出让金超过4万亿元，相当于地方一般公共预算本级收入的50%，同比上年增长35.3%。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府依赖土地财政不是一年两年的事了，全国多个地方都靠房地产拉动经济，只是占比没这么高。

欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，对“土地财政”依赖严重。一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动。另一方面，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。

2017年中央经济工作会议已明确指出，要用好土地财政和房地产税收，分清中央地方事权。未来调控中，中央负责“定调子、管宏观”，地方做好“落地”。土地财政、房地产税收的财权给到地方，控制房价上涨、跟进公共服务的事权也要对等承担。处理好楼市和财政、经济的关系，不能靠“加杠杆”稳增长、不能靠托底房价攫取土地财政和房地产税收。

马健表示，海南种种改革措施，是对中央提出的加快建立住房长效机制的一种探索，对其他城市具有借鉴意义。可以预见的是，随着各地推出租购并举、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等措施，其他省份也有可能出台类似政策，告别对土地财政依赖。

沈玮认为，向土地财政说“不”代表了一个趋势，西安已有消息要将城改项目统一交由市委管理，保障供应的平衡及市场发展的平稳。华商报记者 陶青

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