破解业委会困局·杭州之策4 这个物业公司很特别 小区业主都是股东
小区物业管理有哪些模式，会给小区带来什么样的变化？华商报近日组织的“西安业主杭州行”活动，让来自西安的业主们看到了不一样的物业管理。
12月3日到7日，华商报邀请西安3个小区业委会主任和两个小区的业主大会筹备组业主代表，以及专家、律师组成的考察学习小组赴杭州参观学习。期间参观了杭州的拱墅区祥符街道办北星社区德信臻园小区、西湖区文新街道竞舟社区恩济花苑小区、萧山区闻堰街道闻家宴社区的江南摩卡小区。
这3个小区的物业管理模式各不相同，其中德信臻园是包干制物业管理模式，而恩济花苑、江南摩卡则属于自管小区。
德信臻园：物业并不排斥业委会和第三方监督
12月4日下午，考察组成员参观了德信臻园小区，并和负责小区物业管理的盛全物业服务公司负责人以及北星社区居委会书记杨玲等人进行了座谈。杨玲介绍，他们社区有7个小区，5个成立了业委会，其中4个都是由第三方机构帮助成立的。盛全物业服务公司负责人介绍，他们是一家上市公司，很多城市的小区物业服务都是由他们来提供的。在公司总部一间办公室，整面墙都是显示屏，各个项目物业管理人员的实时工作图像随时可以查看。“传统物业服务正在转型，我们的目标是做城市配套服务专业。”他表示，小区按程序和规范成立业委会、第三方机构介入对物业公司的工作进行专业化监督和考核，这对企业的长远发展是有利的。
恩济花苑：共有收益补贴物业费 所有业主都受益
12月5日上午，组员们来到恩济花苑小区。这个小区因自管搞得好，被人民日报、新华社、华商报等多家媒体报道过，都提到了0.5元/平方米的物业管理费，而这个小区的房价目前为每平方米4万多元。
该小区业委会负责人王女士介绍，小区物业聘请职业经理人来负责，规定业主和家属不能做物业工作。另外一个特点是，按照要求建立了党支部。该小区党支部书记谭先生说，小区是从2008年由全体业主投票决定后开始实施自管的。以前所谓的自管，大家评价并不高。业委会目前已是第四届了。新一届业委会上任后，决定由专业人员来管理物业，小区环境一下子改变了。
物业经理尤先生介绍，小区物业收费面积为5万多平方米，收费标准为住宅0.5元/平方米、商铺1.0元/平方米，业主停车费包月100元。全年物业收费金额30多万元。共有收益分为四大项：1、属于公共建筑的商铺面积对外租赁而产生的租金为30万元；2、小区公共区域广告收入、小区自划摊位整合收入等共数十万元；3、停车费收入全年30多万元；4、四大运营商（移、联、电、广）每年设备维护费数万元。
考察组一位组员根据这些数字，计算出该小区的物业实际费用为2.18元/平方米。也就是说，这个小区的物业费标准之所以低，是由于用共有收益进行了补贴。
江南摩卡：成立属于全体业主的物业公司实行自管
12月6日上午，组员们参观了另一家实行自管的小区——江南摩卡。
该小区业委会主任朱曙俊介绍：“自管后，我们成立了一个新物业公司，这个物业公司属于全体业主，所有业主都是股东，由业委会主任、副主任代持股份。业委会成员不拿工资，义务做事。新公司直接受业委会领导，不以盈利为目的，经营收入主要用来搞社区建设。业委会征集业主们的意见，列出了60多项问题逐一进行整改，一年零一个月已经完成了大多数项目。现在小区一有问题，立即就会得到执行。”
朱曙俊介绍，小区物业收费标准为多层1.1元/平方米，高层1.8元/平方米。共有收益原来一年20多万元，现在一年达70多万元。公共收益都专款用于小区改造。“做了这一年多，政府部门和业主们都很支持。”
小区所属的萧山区闻堰街道闻家宴社区党支部书记姚先生说：“目前已有很多小区来参观学习，我们要求业委会对自管及时进行进一步规范和总结。”
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3种物业管理模式：包干制、酬金制和自管
国家注册物业管理师娄云林介绍，物业管理模式可分为三种：包干制、酬金制和自管。包干制是最常见的物业管理模式，就是物业费标准确定后不管是亏还是赚，都由物业公司来承担。缺点是物业公司一般都是以收定支，小区管得好不好，就看物业公司了。
酬金制模式是物业管理有多少人就给付多少人的工资，钱是由业委会划出去的。这种模式对业委会成员的要求比较高，首先要有时间和精力，另外要懂物业管理。
自管模式就是由业委会聘请一个职业经理人，由职业经理人来聘请保洁、保安、工程等人员，由业委会来出工资。这种模式相当于把小区当做一个实体来经营，获得的收入用于小区维修与建设。
娄云林说：“在这三种模式中，后两种是必须要有业委会的。只有成立业委会后，业主才能对小区的公共收益进行有效监督和利用。尽管目前还是以包干制居多，但从长远来看，由包干制向酬金制和自管模式过渡应该会成为一种趋势。”
具备什么样的条件才能实现自管？
江南摩卡小区业委会主任朱曙俊认为，必须要具备四个条件：一是有没有成立业委会，能不能真正拿到管理权；二是3个月的流动资金能不能解决，3个月就要出效果，要让业主们看到；三是有没有一批热心业主支持；四是要得到政府层面的支持，要处理好各方面的关系。朱曙俊强调，业委会成员一定不能有私心。
华商报记者 马虎振 文/图
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