商业地产库存压力大 存量物业盘活消费新需求
据国家统计局相关数据显示，2017年前三季度国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产或将迎来一波投资潮。
商业地产投资热情高涨
但库存压力仍大
从国家统计局公布的数据来看，2017年前三季度商业地产的投资热情高涨。其中全国办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，同比增长1.4%。销售面积方面，2017年1-9月全国办公楼销售面积为3250.86万平方米，同比增长32.7%，销售额达到 4447.9 亿元，同比增长25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长23.7%，销售额为8620.25亿元，同比增长31.8%。西安的商业地产也呈现复苏之势，截至10月，西安办公物业库存降为14个月，较去年同期减少80.48万㎡，为历史最低值。商业库存量及去化周期也逐步下降。
除了在销售端保持较大的增速外，值得关注的是，由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，市场的空置率并没有下降，商业地产库存压力依然巨大。2017年前三季度还有大量的商业地产供应投向市场，从统计局披露的数据来看，全国2017年1-9月，办公楼竣工面积2244万平方米，同比增长36.1%；商业营业用房7322万平方米，同比增长7.5%。截至2017年10月末，西安市商业物业库存量为683.97万平方米，去化周期为68个月。虽然商业库存量略有下滑，但总量依然处于高位。
“双创”效应持续发酵
带动办公租赁强劲增长
早在去年6月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。今年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存需要的是更多元化的思路。
数据显示，前三季度，“双创”效应持续发酵，科技、媒体、电信行业发展迅猛，带动了办公租赁需求的强劲增长。北上广深等一线城市，2017年前三季度租金普遍上涨。据相关统计，北京全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3元/月/平方米，同比上涨2.6%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经逐渐成熟，不少企业选择入驻租金和交通更具吸引力的非中央商务区，受此影响，非中央商务区则环比上涨1.3%。
空置率方面，联合办公爆发性的增长，对写字楼的空置去化起到了积极作用。据观点指数获取的数据显示，目前全国约有2300家联合办公企业，平均每天就有3家企业诞生。2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在3万亿以上。西安市场方面，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。优客工场、3w高新创路空间、1896创客空间、飞天创客空间、碑林区情景式创业咖啡街区……2017，西安共享办公全面开花，绿地中心等甲级写字楼也开始引入WEPLUS等联合办公空间。
共享办公也体现在商业地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。
更多资本进入房产商重新掘金的另一蓝海
过去一年中，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一，但都表明商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。仅11月，西安就迎来了高新万达广场、新兴广场以及群光广场的盛大开业，以及千亿级“恒大童世界”落户秦汉新城、龙湖携手上实城开在浐灞打造长租公寓、西北首家大悦城进驻西安曲江等消息。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变。随着全国重点城市商品房限购限售限价政策的实施，住宅交易量骤减，未来住宅的投资属性将逐渐减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。针对经营状况不良项目的城市更新、价值再挖掘，是商业地产投资的新机遇。
最直观的感受，就是购物中心不再是过往单一的零售，体验性业态的占比逐年增加。为了迎合消费者的多元化需求，各大卖场不断调整相关的招商策略，购物已不是商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。以大悦城为例，今年7月，大悦城就在北京、上海两地开始试水“智慧商圈”，消费者只需要用支付宝扫口碑码就能享受优惠信息展示、绑定会员卡、在线排队、智慧停车、场景推荐等服务。11月，大悦城首进西安，收购秦汉唐商业广场。据相关方介绍，西安大悦城将引进西安市场上缺少的品牌和业态，填补市场的空缺，打造一个新趋势、新潮流的聚合。大悦城创新经营的理念及优秀的运营管理团队，相信将为项目带来更高的商业价值，让这个商业项目重新焕发活力。
需要注意的是，商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示，2017年全年，长租公寓市场的规模将突破4000亿元。房地产开发商诸如万科、碧桂园、龙湖、保利、旭辉、佳兆业等品牌房企也开始在长租市场加速“跑马圈地”。华商报记者 陶青 王悦
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