小区如何成立业委会？ 华商报组织业主杭州取经

南方城市的小区是如何成立业委会的，是如何发挥作用的？华商报组织的“西安业主杭州行”考察学习小组到浙江杭州学习交流。

第三方公司用市场化方式解决问题

受邀参加这次“西安业主杭州行”活动的人员，有城西人家业委会主任马希叶、华城万象业委会主任赵红云、枫叶高层业委会主任刘其昇以及荣城名苑业主大会筹备组业主代表张悦、热心业主醋彦明，翠屏湾业主大会筹备组业主代表范晓燕。长期关注陕西社区建设的何志恒先生一起赴杭州为本次考察学习活动牵线搭桥。广东法宗律师事务所律师许瑛作为“用好新条例管好咱的家”系列报道的公益律师，也应邀参加了这次活动。

12月3日、4日，组员们集体参观了已为杭州市数百家小区成立业主大会、选举业委会等事务提供规范化、标准化服务的第三方服务公司——杭州云耐信息技术有限公司，并和该公司董事长娄云林等负责人就成立业委会的具体事务进行了深入沟通。

据了解，这个第三方服务公司仅2017年已为杭州200多个小区召开业主大会提供了服务。

在西安，常有几年都成立不了业委会的情况。娄云林说，杭州市物管条例规定，成立业委会必须在三个月之内完成。他们帮助小区成立业委会，一般都在两个月多一点，很少有超过三个月的。在杭州，已成立业委会的小区占比为40%以上。

在该公司办公室，考察组成员看到，成立业主大会选举业委会、选聘物业、公共设施设备查验、消防电梯系统查验报告，每一项都有非常规范的成册文本。征集业主意见的电话，每次打通都有录音。成立业委会过程中涉及的几乎所有问题，都有一项项详细的标准规范和技术操作来避免。看到第三方公司能用市场化方式把问题解决到这个程度，考察组成员赞叹不已。

成立首届业主大会筹备费用由开发商承担

昨日下午，考察组成员参观了杭州市拱墅区祥符街道办北星社区的德信臻园小区，并和负责小区物业管理的盛全物业服务股份有限公司总经理吴光烈等负责人以及北星社区党支部书记杨玲等人进行了座谈。

吴光烈表示，对于第三方公司帮助小区规范化、标准化成立业主大会、选举业委会，他们非常赞同。对于第三方公司针对物业各项工作所做的专业化监督和考核，他觉得这对企业的长远发展非常有利。

杨玲介绍，他们社区共有7个小区，其中5个成立了业委会。已成立业委会的5个小区中，有4个都是由第三方服务公司帮助成立的。第三方公司为居委会减轻了很多事务性负担，也弥补了社区工作人员在这方面专业知识和法律知识的欠缺。另外，这样成立的业委会程序上更加规范，避免了后续很多不可预知的问题。而第三方公司开发的技术手段，可以在告知业主重要信息方面更到位。成立业主大会和选举首届业委会，聘请第三方公司的服务费用是由开发商承担的。杭州市规定，在向业主交房前，开发商必须向街道办预交成立业主大会的筹备费用，否则就无法交房。而业委会换届需要的第三方公司服务费用，则由小区经营性收入或公共收益来支付。

杭州市全新的理念、全新的办法，让考察组成员获益匪浅。接下来的几天，考察组还将对人民日报、华商报等曾经报道过的恩济花苑等各种物业管理类型的小区进行考察和学习。华商报特派杭州记者 马虎振 文/图

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正筹备成立业委会 业主被物业起诉欠水费

律师：不因未交水费丧失业委会代表资格

华商报讯（记者 陈思存）正在成立小区业委会筹备组，浐灞半岛A10区的3位业主代表却被小区物业以几年前拖欠水费为由告至法院。业主称，曾主动去交水费但物业不收。

未入住 3个月用水207吨

“用水交钱天经地义，但违背常理的数字，我觉得应该有个说法！”A10区业主高女士说，她2010年收房，2012年初入住，其间在物业办理了不入住手续。2015年9月30日，负责A10区的西安中新嘉业物业管理服务有限公司在未通知业主的情况下，统一更换了住户水表。让业主无法理解的是，更换水表时未让业主进行确认。此后，高女士缴纳水费时发现，未入住期间水表一直有使用数据，而且数据违背常理，其中2011年7月1日至9月30日用水量为97吨；2012年1月1月至3月31日，3个月用水量高达207吨。

高女士称，因与物业在自来水用量计算问题上有分歧，而且多户业主对水费也有异议，从2015年开始，她就在小区筹划成立业委会，为业主维权，但此后她再缴水费时，却被物业以各种理由拒收。

物业：曾多次向业主催要水费

对高女士的说法，西安中新嘉业物业管理服务有限公司在法庭上称，2010年8月31日，与被告签订了前期物业服务合同，约定向高女士提供物业及代收代缴水费服务。

合同签订后，其依约向西安市自来水公司代缴水费，但高女士2011年7月1日至今无故拖欠水费合计2930.04元。后多次催要，但高女士仍拒不缴纳，无奈诉至法院。

拿着判决书 缴水费仍被拒

11月27日，西安市未央区人民法院判决，因西安中新嘉业物业管理服务有限公司无法拿出向高女士催要水费的证据，应认定西安中新嘉业物业管理服务有限公司怠于主张权利，结合高女士关于诉讼时效的抗辩意见，该物业公司主张的2011年7月1日至2014年9月30日期间的水费已超过诉讼时效。对于2015年10月1日更换水表之后的水费，法院认定，高女士应当在判决生效十个工作日之内，支付2015年10月1日至2017年1月31日水费，共计356.48元。

“此前因要成立业委会，缴纳水费被物业拒绝，但没想到拿着法院判决书仍被拒！”高女士说，小区物业公司之所以在这段时间对他们提起诉讼，就是要给其他业主一个错觉——这些业主代表欠水费不交。11月30日上午，华商报记者随高女士来到西安中新嘉业物业管理服务有限公司A10区物业办，拿着判决书缴纳水费，但工作人员打完一圈电话后表示，高女士目前还交不了，何时能交还得上面通知。

陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师认为，水费不属物业费组成部分，物业公司收水费属代收代缴，业主不因未缴水费丧失业主代表资格，法院对高女士所缴水费有裁定，她在规定时间缴纳即可。

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