租赁政策鼓励下 公寓市场迎机遇
文/惠秀燕
目前，房地产市场在调控下呈平稳态势，租赁政策密集出台，部分房企在发展租赁市场方面动作频频。公寓产品这一租赁市场的主力军开始崭露头角，由于总价低、月供负担小、不限购、宜居宜商等特点，被诸多开发商重点推出。租赁业务的发展和规范对公寓市场来说是一大利好，公寓产品颇受购房者追捧。
公寓产品备受青睐
随着大西安规划建设及落户惠民政策的落地，人口基数持续上升，住房需求的扩大，住房租赁需求也在不断增加。住房租赁市场解决了流动人口居住问题，公寓就是住房租赁市场管理相对规范的一部分。对于许多刚需过渡群来说，公寓成了他们的安身之所。公寓属于住宅的一种类型，主要以小户型为主，基本区间在40-80平方米之间。购买主力主要为24-35岁的年轻人。因为公寓的功能属性大部分是用于出租或大量刚需群购入，这一点正好契合国家保证人民正常居住需求的政策目标，租赁市场规模越大、越规范，对公寓市场就越有利。目前，在西安限购限贷的大环境下，不限购限贷的公寓，在本质上吸引了部分投资客户，再加上政策鼓励，公寓市场迎来春天。
供需两旺态势初显
东方证券报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿元，整体市场规模将达4.2万亿元，规模将是目前的4倍以上。一方面需求端爆发式增长，另一方面，租赁供应端也在“放量”增长。有业内人士表示。据了解，在公寓市场中，70％~80％的购房者是用作投资，也有少数购房者选择公寓产品是投资兼自住，即暂时的住房过渡后再将其租出去成为收入来源的一部分。相比住宅，公寓产品面积小，总价低，购买压力小，且政策环境相对宽松，方便入手。此外，公寓虽小，但户型的空间利用率高，各个功能分区很齐全，比较符合年轻人的喜好。
公寓大多位于市中心周边繁华地段，商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全，居住、出行比较方便，因此颇受青睐。尤其在人口规模不断扩大的西安，租一套公寓或者买一套公寓成为不少社会新生力量的理想选择。据笔者走访了解，目前西安市场在售的公寓项目有：中国铁建西派国际、宫园美寓、亿润锦悦汇、保利金香槟、南飞鸿广场、高新骊山下的院子、万丽骊宫、立丰城市生活广场、欧亚国际、自然界、拉克雷公馆、恒大都市广场、方舟国际等，随着政策的影响，供需两旺态势明显。
居住功能日益完善
在市场供需两旺的环境中，越来越多的房企开始思考：如何给公寓产品做好加法，提升产品的附加值，满足居者需求，打破“过渡品”的标签？在每家开发商卖点、风格、配置等都同质化越来越严重的情况下，开发商必须各自寻找新卖点，才能脱颖而出。高新地产骊山下的院子项目相关负责人表示，“我们希望能够扭转市场上将公寓产品视为过渡居所的看法，做一个高端精装公寓，加上养老功能，做成一个标杆性的旗舰产品。”
在将来，受土地限制，公寓将会向更高端方向发展，居住属性作为基本的功能，将会发挥到极致，将更注重功能提升，如书吧、会议室、咖啡厅等，也会更看重服务的提升，如洗衣服务、快递收发、专车接送、家政、托管等服务。交通便利，配套齐全，服务完善的公寓产品会更具竞争优势。
对于如何购置公寓产品，核桃公寓创始人郑占录建议，以投资为目的要考虑后期租户客群是否稳定，交通、地段的便捷度决定了区域未来升值的程度，有完善的商业休闲娱乐配套能满足租户衣食住行的需求。同时要注意宜居性，与大户型讲求舒适度相比，小户型更加追求实用性。最好选择精装产品，基本可以实现拎包入住。还要选择品牌开发商，高品质的建筑商和物业管理机构是保障公寓建筑品质和生活品质的重要标准。
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