用好新条例管好咱的家 西安户口、要提供无犯罪记录证明…… 这样的推选办法到底好不好 业主：街道办制定的推选办法太苛刻 街道办：严格要求是为后续环节更顺利
11月6日，领秀长安小区的几位业主再次来到韦曲街办，反映业主大会筹备组成立过程中遇到的困难华商报记者 强军 摄
联名告知已递交了7个月，却连业主大会筹备组都没能成立。领秀长安小区业主认为，是街道办制定的业主大会筹备组推选办法太苛刻；街道办工作人员则表示，严格要求是为业主考虑。律师看过推选办法后认为：街办超越行政范围、超越法律权限，擅自提高了推选条件。
>>事件
联名告知递交7个月筹备组还没能成立
领秀长安小区位于西安市长安区东长安街以北，属韦曲街道办管辖，所在社区为东街社区居委会。
业主何女士说，小区共有5座楼，1100多户，1号楼是幼儿园，3号楼是商铺，2号、4号、5号楼为住宅。新的《西安市物业管理条例》今年1月1日实施后，3月24日到29日，业主们就成立业委会的事多次去韦曲街道办、东街社区居委会进行咨询，并接受了社区组织的培训。之后，他们就开始按照街道办的要求，征集业主签名。3月30日，业主们把5%业主的联名告知递交给社区。4月10日，社区打电话说街办已回复，让继续做准备。4月26日，韦曲街道办在小区贴出《领秀长安小区首届业主大会筹备组推选办法》，并进行公示。
看到这份“推选办法”，业主们对其中的很多规定表示不理解。何女士说，她5月3日向街道办提出书面异议，随附了近300名业主的签名。他们认为，“推选办法”不少规定缺乏法律依据，希望街办和业主充分协商后重新制定。但街道办有关负责人表示，提出异议的人数没有过半。
6月1日，街道办在小区内贴出通知，决定6月10日上午在院内分三处进行推选，后来因故又推迟到7月22日。
7月22日，街道办只给了1100户业主3个小时进行投票，“后来还有业主来投票，但票箱已被抱走，最终因未达到推选办法规定的投票人数过半的要求而失败。”业主李先生说。
对于这样的结果，何女士、李先生等业主认为，是街道办制定的推选办法过于严苛。联名告知递交了7个月，筹备组还没能成立，就很能说明问题。
那么，街道办和社区怎么看？11月6日，华商报记者和何女士、李先生等业主走访了东街社区居委会和韦曲街道办。社区负责人李先生说，规定是街道办制定的，“我们只是跑腿的”。韦曲街道办社会事务办公室负责人当时未在办公室，几名工作人员表示，规定严格一些可以为后续环节打下良好基础，这也是为了业主好。
>>办法规定
参选要开无犯罪记录证明，还要提供体检报告
记者注意到，这份推选办法共13条，内容看起来非常详细。其中第四条对筹备组业主成员设定了8条要求，除了必须具有业主身份、未拖欠专项维修基金和物业费、本人及配偶等直系亲属未在物业任职等，还要求无公安机关登记在案的不良记录或犯罪记录，具有西安市户口或居住证等。
第七条规定，有公职身份的业主参选要向街办提交经工作单位核实后的简历和遵纪守法情况，自由职业业主参选要向街办提交经户籍地公安机关核实的工作简历及遵纪守法情况说明。有意参选的业主还要向街办提供医院出具的体检报告。
第八条对推选程序做了规定。在外地无法行使推选权的业主可以委托他人推选并签署意见，但应出具书面委托书。委托书要求双方盖章确认，委托人须出示书面委托书、本人身份证和委托人身份证原件。参加投票的业主超过所在区域半数以上，推选有效；所选筹备组成员得票超过参加投票的业主半数以上始得当选。
第九条规定了取消筹备组成员资格的情形，包括：“超越本物业管理区域和物业管理进行与物业管理无关活动的”“超越本办法划定区域秘密串联以非法手段拉票的”“私自邀请本物业管理区域以外的人员以顾问、律师等名义参与本小区业主大会筹备组成员的推选工作的”等。
业主何女士、李先生等人认为，这些规定中他们感觉最为苛刻的是“参加投票的业主超过所在区域的业主半数以上，推选有效；所选筹备组成员得票超过参加投票的业主半数以上始得当选”。他们认为，在成立筹备组阶段就提出这样的要求很难达到，毕竟这不是正式选举业委会成员。其次，不能跨区域推选筹备组成员也让他们难以理解。此外，让被委托人须出示委托人身份证原件也很难做到，如果委托人不在西安怎么办？
对这些规定，有市民认为，过去业主抱怨条例操作性不强，街道办能制定出比较具体的推选办法，也是一种进步。“业主如果觉得“参加投票的业主超过所在区域半数以上推选有效”这样的规定太难达到而有疑问，那就说明业主参与性不够，这一点业主也有一定责任。如果业主积极性不够，怎能保证后面顺利选举业委会？”熟悉社区事务的市民梁先生则提出了多项质疑：
一、推选筹备组代表要求参加业主必须达到二分之一以上没有法律依据，为何要给业主设置高门槛？推选筹备组业主代表，并不是非要规定每栋楼都必须有代表，只要是同一个物业管理区域内的，业主愿选谁都可以。
二、省、市物管条例都没有类似规定对筹备组成员户口进行限制，要求西安户口或居住证有歧视外地人的嫌疑。
三、参选筹备组还要单位核实简历，没有单位还要公安机关核实。公安机关早已不给个人出具无犯罪记录证明了，让业主到哪去开？
>>名词解释
业主大会筹备组
曾经的大学教师、如今的业主维权专家舒可心介绍，业主大会筹备组是一个只有义务而没有任何权力的组织，业委会成立时立刻解散。其功能就是按照国家有关法律法规和政府指导，来完成业委会的成立工作。
特别是筹备组中的业主代表，他们的工作就是操作和监督整个业委会的选举过程。筹备组成员不一定是业委会委员；而不做筹备组成员，也不影响其成为业委会委员的候选人。
>>律师说法
制定办法不能超越法律规定
对于这样的筹备组推选办法到底怎样的问题，记者邀请了长期关注社区建设的何志恒先生、参与过西安多个小区业主大会筹备工作的广东法宗律师事务所许瑛律师、北京大成（西安）律师事务所韩朝泽律师、陕西维恩律师事务所吴江涛律师等法律界人士和专业人士，从法律层面进行了深入探讨。
“推选办法”是行政指导行为，不具强制约束力
华商报：“业主大会筹备组推选办法”是什么性质？该如何看待？
何志恒：业主大会筹备组只是个临时性组织，“业主大会筹备组推选办法”的本质，是街道办代表大家制定一个能被多数业主认可并接受的临时约定，它的基础和前提是要能代表多数业主的合法利益。所以，如何顺应民意制定出符合法律法规又有利多数业主意愿的办法，是问题的关键。在这个过程中，街道办起到的主要是召集人、协调人的作用。在北京市，作为筹备组组长的街办工作人员，是没有表决权的。
许瑛：在成立业主大会、选举业委会的过程中，《西安市物业管理条例》中规定的必须要制定并且要经公示通过的文件，主要是管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法这三个文件。街道办可以制定业主大会筹备组推选办法，只是不能超越法律的规定，超越法律规定制定的条款就违反了法律。
业主大会筹备组成员一般由自荐、推荐和提名推选产生，如果超出规定的筹备组业主代表名额，按业主推选的票数多少来决定。对于参与推选筹备组业主代表的业主人数比例，并没有明确、具体的法律规定。
韩朝泽：《西安市物业管理条例》第十二条对业主大会筹备组成员的规定是：“筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。”除此之外，不能另外创设条件。韦曲街道办作出的推选办法中，部分条款超出了这些规定。这些限制性规定减损了业主的合法权益，而限制业主大会筹备组成员中业主代表候选人条件的行为则涉嫌滥用职权。
吴江涛：《西安市物业管理条例》第一百条中规定，街道办应“组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责”。所以，街道办制定的业主大会筹备组推选办法的性质，只是行政指导行为，不具有强制约束力，行政相对人具有选择的条件。也就是说，业主可以遵守，也可以不遵守。
“法无授权不可为，法有授权必须为”
华商报：业主对该推选办法提出了异议，但街道办认为人数没有过半，问题该怎么解决？
韩朝泽：尽管业主对街道办制定的这个“推选办法”有异议，但是在实际操作中，如果不按照街道办的要求来，是无法成立筹备组的，所以建议业主进行行政诉讼，撤销推选办法中的违法条款，让业主大会筹备组推选工作能够更加顺畅。
许瑛：依照行政诉讼法的规定，若行政行为侵害了业主合法权益，业主有权提起行政诉讼。但是在实际的操作中，一些小区业主提起的行政诉讼，被法院以原告主体不适格驳回。
吴江涛：如果业主要通过行政诉讼来改变这一办法的规定，法院可能不会受理。也就是说，不具有可诉性。这个推选办法可能有不合理之处，但要通过司法途径进行改变是有难度的。
即便要提起行政复议，想要撤销这个文件难度也是很大的，建议业主向上一级政府反映。
何志恒：街道办作为“规则制定者”，应该首先检查自己是否依法行政，标准是“法无授权不可为、法有授权必须为”，坚决不应做无法律依据的事情。
其次，应该虚心听取多数业主的意见以改正自己，因为你的工作出发点和落脚点都是为业主服务，多数业主的满意度才是检验政府服务的工作标准。不能把业主当成管理对象，一定要当成服务对象。
华商报记者 马虎振 摄影 强军
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