观 察 楼市结构性变化促租赁时代来临
文/惠秀燕
从一个完整的房地产市场构成来看，买卖与租赁是两大重要组成部分。近日，链家研究院发布了国内首份全面的租赁行业报告——《租赁崛起》，表示未来五到十年，跟大量消费人群紧密相连的将会是租赁市场。今年五月，住建部方面表示，购租并举，培育和发展住房租赁市场，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，2017年，要千方百计抓好房地产调控，除了买房人群，还要关注租房人群。在国内多城严厉调控抑制投机投资性炒房，政府加大保障性住房及公租房供应，及以万科、龙湖为首等房企推出的租赁公寓产品入市，加上城镇化建设的推进，市场端需求依然旺盛，楼市一系列结构性变化加速租赁时代到来。
在经过多轮调控后，全国楼市的监管从抑制需求“做减法”转向增加供应“做加法”，在易居研究院监测的50个典型城市中，今年上半年土地成交面积达8750万平方米，同比增长20%，其中一线城市更是大涨42%。7月4日上海发布拟出让土地用途为租赁住房，7月17日广州宣布租购同权，热点城市供地结构正发生明显变化——全面向保障性住房，主要为公租房和自持物业的租赁住房转变。用地及住房供应结构之所以会发生变化，一方面是住房需求发生了结构性变化，即租赁需求在迅速崛起。另一个重要的因素在于中央多次重申对于住房的定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。加上诸如西安、成都、武汉这些二线城市都在以优厚政策留住人才，政府通过供应分配保障房公租房满足适应大学毕业生及各类人才住房需求，打造创新驱动的城市竞争力。
随着城镇化推进，高房价也导致部分刚需住房者转至租房市场寻求过渡。据了解，TOP30房企中，三分之一已切入长租公寓领域。笔者了解到，目前，龙湖、万科、万达、旭辉、莱安等一批实力开发商都有涉足，而西安市场上的出租公寓已突破20万间。同时，在允许改建商业用房为租赁用房、鼓励新建租赁用房、出租房屋的企业享有政策支持、个人有税收优惠、落实公积金支持房租政策、扩大公租房保障范围等政策红利下，不仅是房企加速布局出租公寓，全国各路资本也纷纷介入租房市场，如you+国际青年社区、链家的自如等也不断发展。房企纷纷抢滩租赁市场，一方面盘活市场存量房，降低空置率，让房屋回归居住属性，另一方面也促使了租赁市场的活跃。
去年10月份开始，全国房地产市场整体趋热，截至目前国内多城陆续出台了限购、限贷、限价、限售等调控政策。为引导合理住房需求，今年上半年西安房地产市场也进行了几次比较大的政策调整，其中6月28日新政规定在2017年4月18日之前自购房之日以买卖合同网签备案时间为准满五年，购买的二手房需取得不动产权证书满两年后方可上市交易。笔者通过走访21世纪不动产、玛雅房屋、海汇房产等中介机构发现这一严厉新政下符合上市交易的房源大量缩减。目前有大量一室、两室房源出租，可见从供给上保证了承租者有更多选择性。随着楼市调控加剧，信贷政策收紧，楼市中投资需求进一步被挤压，而自住者由于换房成本攀高，他们越来越倾向于买房“一步到位”，尤其一、二线大城市，相继进入社会的90后和00后更加偏好租房，单身贵族兴起，导致租房需求大幅增加，加上外来流动人口居住稳定性提升，租赁市场的需求端未来空间可期。
房子回归居住属性，是我国对于住房制度改革的又一顶层设计，由此，一系列举措相继出台，都市圈建设、轨道交通、强化公共设施建设、新市民入户门槛全面放松等等，作为城镇化的一环，楼市正发生结构性变化，未来购租并举，市场规范，将满足更多人住有所居的梦想。
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