【深度】投资3.5亿的西安白鹿原民俗村要拆？ 实际投资7000万元，多重因素致“夭折”
记者 | 王健
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“高开低走”、命途多舛的西安白鹿原民俗村，在2020年3月被贴上了拆迁告示，此时距其开业尚不足四年。本地多家自媒体文章谈及此事时，标题大多突出该民俗村“投资3.5亿元、占地1200亩”。但此数据为预期目标，界面新闻获悉，白鹿原民俗村实际投资为7000万元，建成面积70余亩。
许多人分析这一项目“夭折”的原因，都认为是同质化严重所致，“在白鹿原上，白鹿仓景区、白鹿原影视城等五六个主打关中民俗概念的类似项目扎堆开张迎客”。白鹿仓景区一位负责人则表示，除了上述同质化因素外，白鹿原民俗村夭折的主要原因是远离市场、经营不善，“它是属于‘自杀’，一开始就注定了这个结果。”
此外，土地问题始终是白鹿原民俗村的悬顶之剑。该项目所占土地为蓝田县田家坡村农村集体土地，占用方式为租赁。而按照当时施行的土地管理法相关规定，农村集体土地不得用于非农生产建设。2016年12月，因土地问题突出，蓝田县政府主要负责人被陕西省政府约谈。其中，被指违法占地建设项目便包括白鹿原民俗文化村。
此后，白鹿原民俗村未能再扩大规模，且由于资金不足、经营不善等原因最终“夭折”。界面新闻获取的相关资料显示，经蓝田县政府招商引资，蓝城集团“白鹿颐养文谷”项目已落地于此。该项目将以原白鹿原民俗文化村为核心，拟涵盖周边沿滨河左岸及田坡村二、三组部分旧村庄，规划总用地面积约2000亩，旨在打造一个“集文创办公、休闲度假、教育康养为一体的国际一流高品质复合型花园社区”。
高开低走的民俗村
白鹿原是西安东部的一座黄土台塬，涵盖灞桥、长安、蓝田三区县，其东接篑山、南依秦岭、北临灞河，是古长安东南部的门户屏障，此地因著名作家陈忠实的同名小说《白鹿原》而广为人知。《白鹿原》曾获得中国第四届茅盾文学奖，后又被改编成同名电影、电视剧、话剧、舞剧、秦腔等。
近年来，随着文旅业的兴起，“白鹿原”这个大IP成为文旅业追逐的对象。2016年5月1日，一个主打关中民俗文化的景区白鹿原民俗文化村在蓝田县田家坡村开业。公开信息显示，其开业当天便迎来12万人次的客流。
景区内部商户已关门，有相关机构架起设备进行地质勘查，为下一个项目建设做准备。摄影：王健
然而，仅仅过了不到四年，这个火爆一时的景区便“寿终正寝”。2020年3月7日，白鹿原民俗村目前的管理方，西安蓝城理想小镇建设管理有限公司（简称西安蓝城理想小镇公司）贴出一纸公告，宣布将对民俗村项目实施拆除。
此后，在多家机构媒体和自媒体对民俗村拆除的报道中，“投资3.5亿元、占地1200亩”屡屡被作为文章标题。不过，界面新闻获悉，“3.5亿元投资、占地1200亩”只是该项目最初的计划。蓝田县政府在回应网友疑问时表示，白鹿原民俗村只建成了一期，投资7000万元，占地70余亩。
2015年，陕西渭水文化产业投资有限公司（简称陕西渭水公司）在田家坡村一组村民旧宅基地上，依地势修建了五六排砖瓦结构的平房等设施，用于民俗小吃、非遗作坊、休闲娱乐、茶文化广场的经营。工商资料显示，该公司成立于2014年6月1日，由四个自然人发起成立，注册资本一千万元。
据一位茶楼经营户介绍，民俗村里的饮食类商户无需缴纳租金，采取收益分成的方式和陕西渭水公司分账，其余商户大多依照店铺面积缴纳数额不等的租金。
上述商户介绍，开业之初，民俗村确实很火爆，“这地方开业前两天，陈忠实老先生去世了，白鹿原又被宣传了一番。所以这儿一开业，就有好多人来逛。我们这茶楼员工最多的时候有22个，光是收银就有三个，就这还忙不过来。别的餐饮店生意有好有坏，生意好的店都没地方坐，人都要站着吃。”
在民俗村地界之外，紧邻民俗村大门处，一位田家坡村村民经营着一个小动物饲养园，“就是让城里的孩子看看羊长什么样，兔子长什么样，让孩子们喂喂小动物。另外，我还养了四匹马，让游客体验骑马。”据他介绍，生意好的时候，他一天能赚四五千元。
不过好景不长，前述茶楼经营户称，“过了2016年夏天的旅游旺季，客流就减少了，第二年（2017年）生意就远不如第一年了。你想嘛，这地方就是卖个吃的，还不一定有别处的好吃，人家来一两次也就不想来了，蓝田县一共才60万人。这地方离西安市区四五十公里，西安市区的人能来几个？都去别的地方了。”
她所说的别的地方，是指白鹿原影视城和白鹿仓等同类景区，在白鹿原民俗村2016年5月1日开业后，2016年7月16日，白鹿原影视城试营业；2017年4月23日，离西安更近、投资更大、占地面积也更多的白鹿仓景区也开始营业。
虽然景区已经歇业，但仍有零散游客前来参观。摄影：王健
就距离而言，白鹿仓景区距西安仅八九公里，而白鹿原民俗村和白鹿原影视城离西安均为四十公里左右。其中，白鹿仓由一家民企和曲江文旅共同投建，白鹿原影视城由陕西旅游集团投建。相较白鹿原民俗村，白鹿原影视城和白鹿仓投资方实力更为雄厚，且景区内容更丰富多样。
白鹿仓景区一位负责人向界面新闻表示，他认为白鹿原民俗村之所以“夭折”，除了上述同质化因素外，白鹿原民俗村夭折的主要原因是远离市场、经营不善，“它是属于‘自杀’，一开始就注定了这个结果。”
该负责人认为，大多数民俗村都是“穷人乐”项目，投资大，但人均消费不高，投资回报周期长，因此非常考验投资商的资金实力，“男厕叫‘黑娃’，女厕叫‘小娥’就是文旅项目了（注：黑娃、小娥为《白鹿原》中的男女主人公）？其实许多民俗村都沦为小吃一条街了。陕西都是面食，十几块钱就吃饱了，还不一定好吃。”
关于白鹿原民俗村“夭折”原因，3月19日，蓝田县政府在人民网地方领导留言板回应网友称，“随着白鹿原民俗村周边白鹿原影视城、簸萁掌民俗村、白鹿仓等同质化项目陆续开业，客源严重分流，生意逐步下滑，入住商户开始亏损，相继退铺退租。加之陕西渭水公司资金不足且经营不善，导致二期建设未能及时启动。2018年初，白鹿原民俗村已基本处于停业状态。”
上述回应还显示，白鹿原民俗村项目分两期进行，其中一期主要建设民俗小吃、非遗作坊、休闲娱乐、茶文化广场等；二期主要建设老城门城墙、青石巷古街道、古居民建筑群、戏台广场、白鹿书院、祠堂、庙宇、博物馆及旅游中心、儿童游乐园、园林景观等配套设施，丰富游客体验。陕西渭水公司仅建设了一期，投资7000万元，占地70余亩。
县政府：提升改造并非完全拆除
土地问题也是白鹿原民俗村走向“夭折”的原因之一。
白鹿原民俗村在蓝田县安村镇田家坡村，其位于白鹿原北侧坡地上，此处原是田家坡村一组的旧宅基地。数年前，该村一组村民已另辟地块，整体迁至台塬之上。
据田家坡村村干部及一组村民介绍，2015年，陕西渭水文化产业投资有限公司（简称陕西渭水公司）以租赁方式，取得田家坡村一组及五组部分集体建设用地、耕地使用权，着手修建白鹿原民俗村。其中，一组平地178.02亩、坡地79.45亩，平地每亩租金为每年1200元，坡地每亩租金为每年600元，租期50年。租金5年一付，每5年递增10%。
按照当时施行的土地法相关规定，农村集体土地不得用于非农生产建设。因此这种“以租代征”在农村集体土地上进行非农生产建设的方式，成为白鹿原民俗村的“悬顶之剑”。在其开业七个月后，2016年12月26日，陕西省政府召开2015年度土地矿产卫片执法监督检查警示约谈会。陕西省政府副秘书长王晓驰代表省政府对土地矿产违法违规问题突出的蓝田、麟游、大荔、西乡4个县政府主要负责人进行警示约谈。
其中，蓝田县多个项目未经批准，擅自以旅游开发、古镇建设和观光农业为名，违法占地建设。白鹿原民俗文化村项目、簸箕掌新型农业社区项目及配套设施项目、白鹿原文化产业基地等项目，涉及违法占用土地面积达1145亩，违法问题严重。
对此，蓝田县国土局相关负责人告诉界面新闻，因违法占地问题被约谈后，国土部门对相关部门单位进行了处理。民俗村后来只能用田家坡村一组的旧宅基地，没有再占用耕地，所以民俗村实际规模也远没有1200亩之多。
从2018年起，白鹿原民俗村便以“改造提升”为由，数次关闭景区。其中，2018年的“改造提升”内容主要是修建了一座“网红”玻璃吊桥。有商户介绍称，“玻璃吊桥火了一阵子又‘凉’了。” 2019年8月，白鹿原民俗村再度关闭，蓝田县政府官网发布的信息称，此次停业的原因亦是因“改造提升”。
而据蓝田县电视台报道显示，早在2019年1月8日，蓝田县政府便与蓝城桃李春风建设集团签订了战略合作签约。该报道称，此次签约，实现了2019年蓝田招商“开门红”。双方签约的蓝田县白鹿文谷项目，规划总用地面积约2000亩，其中一期用地800亩。
上述报道称，白鹿文谷项目以原白鹿原民俗文化村为核心，拟涵盖周边沿滨河左岸及田坡村二、三组部分旧村庄。围绕打造总部办公集群、大师民宿集群、教育康养集群等三个核心集群，拟升级优化现有的芸阁书院、民俗村、鹿舍酒店三个板块内容，延展文创、文旅、商业、度假、酒店、教育、研学、康养等产业服务内容，形成集文创办公、休闲度假、教育康养为一体的国际一流高品质复合型花园社区。
蓝城桃李春风建设集团系蓝城集团下属子公司，蓝城集团官网显示，其2016-2019连续四年荣获“中国房地产城镇化运营引领企业”，是“中国小镇先行开发者”。该官网文章还称，截止至2019年4月30日，蓝城小镇已进驻16个省及直辖市，营造80个蓝城小镇。
时隔一年多后，白鹿文谷项目建设公司西安蓝城理想小镇公司发布了白鹿原民俗村拆除的消息，并迅速引发热议。3月7日，该公司在民俗村大门处张贴公告称，其将对民俗村一平台到五平台、回坊及周边建筑物、构建物进行拆除，拆除期限为3月12日至3月31日。
但截至目前，上述拆除工作并未实施。田家坡村相关村干部及部分村民表示，当初他们只是把土地租给了陕西渭水公司，渭水公司未经村民同意，就把土地转手给西安蓝城理想小镇公司。因此村民不同意拆除，并对拆除工作进行了拦阻。
3月19日，蓝田县政府在人民网地方领导留言板回应网友疑问时表示，2018年8月，渭水公司将股权转让陕西金亘投资管理有限公司。2019年3月，浙江蓝城集团与陕西金亘投资管理有限公司合资注册成立了西安蓝城理想小镇有限公司。
上述回应称，西安蓝城理想小镇公司对白鹿原民俗村项目经营定位和规划进行重新研判和调整，考虑现有商铺均为20㎡左右单间，其空间设计无法满足经营需求，且部分房屋、道路、设施破损，存在一定安全隐患，为了减少安全隐患，提升项目品质，拟对景区一、二平台部分建筑进行提升改造，并非完全拆除。
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蓝田新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离蓝田县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。