商品房预售资金拟纳入监管 开发商不得直接收取或另设账户收存购房款
■记者朱雪娇
为进一步完善商品房预售资金监管制度，保障购房人合法权益，防范房地产市场风险，市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》、《西安市商品房预售资金监管协议书（征求意见稿）》，并就两部意见稿公开征求社会各界意见建议。
商品房预售资金实行全额全程监管
《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》明确，本市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。
办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）。
商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。
商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍。
工程建设资金总额由监管银行根据商品房开发项目工程预算清册、中标文件等资料，结合建设成本等实际情况进行综合测算后确定。
超出重点监管额度部分的资金，房地产开发企业可以向监管银行申请转出使用。
全部存入专用监管账户
商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。
商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立，并在监管银行分行指定的支行分别开设唯一的预售资金监管账户，专项用于归集购房人支付给房地产开发企业的购房款。各监管银行实施监管的所有商品房开发项目，其预售资金统一在该账户归集。
监管账户不得支取现金、不得开设网银转账等非柜台支付功能、严禁归集其他性质的资金。
房地产开发企业申请商品房开发项目预售许可前，应按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与西安市置诚资产管理有限公司、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》，在申请商品房预售许可，进行《商品房预售方案》备案时，作为《商品房预售方案》的附件一并提交。
房地产开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。一次商品房预售许可申请只能选择一家监管银行进行监管，确定后原则上不得变更。
商品房开发项目未销售前，房地产开发企业可以申请变更监管银行。变更监管银行的，开发企业应与监管银行、西安市置诚资产管理有限公司协商解除原监管协议后，另行选定监管银行签订监管协议并提交。变更期间，开发企业应暂停监管项目销售活动。
商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。
购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或住房公积金管理部门委托银行在贷款发放后直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。
房地产开发企业申请《商品房买卖合同（预售）》备案时，商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款或分期付款首期款以外的购房款）应已交存至监管账户。
监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况。对明显超出一般贷款发放期限的，要及时反馈。
按照商品房开发项目建设进度核拨
商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。
商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余的重点监管资金。
7层以上（含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。
房地产开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照预售资金使用计划所确定的资金使用时点向监管银行提交申请。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。
监管银行受理房地产开发企业使用商品房预售资金申请后，应现场复核开发项目建设进度，结合工程施工等实际情况严格审核。符合要求的，自申请之日起2个工作日内予以拨付。监管银行根据房地产开发企业申请，审核同意拨付的商品房预售资金，应直接划转给与开发企业签订合同的相关当事人。
房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由房地产开发企业先行结算退款，再由监管银行审核后从监管账户中退回相应购房款至开发企业账户；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。
完成不动产首次登记后可申请解除监管
商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，房地产开发企业向监管银行申请解除商品房预售资金监管，监管银行核实后，开发企业与监管银行、西安市置诚资产管理有限公司解除三方监管协议及预售资金监管。
房地产开发企业未按规定收取、使用商品房预售资金的，由住建部门严肃查处，责令限期整改，暂停网签销售及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。
监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，撤销其监管资格；造成监管项目不能顺利交付的，依照监管协议依法承担连带赔偿责任。
购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，承担商品房预售资金监管业务的，撤销监管资格；未开展商品房预售资金监管业务的，三年内不得开展。
对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可暂停其公积金委托贷款业务，住建部门可暂停其他相关业务，并由住建部门通报金融主管部门予以严肃查处；造成损失的，还应承担其他法律责任。
工程监理机构提供虚假工程施工进度证明的，除承担相应法律责任外，不得再从事工程监理业务。
长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门，应按本办法制定细则予以落实，可根据辖区实际设立监管账户，完善监管措施，进一步强化商品房预售资金监管工作。西咸新区参照执行。
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