西安市住建局就“商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）”征求意见 拟禁止开发商直接收购房款 需存入专用监管账户

8大焦点

1.为什么要出台政策？

完善商品房预售资金监管制度

保障购房人合法权益，防范房地产市场风险

2.预售资金包含什么？

定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款

3.预售资金如何监管？

遵循政府指导监督、银行监管

专款专户、专款专用、封闭管理的原则

4.监管账户由谁设立？

商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立

5.监管期限有多长？

自核发预售许可证开始至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止

6.购房者如何交钱？

购房人通过监管银行营业网点柜面等方式直接交存至监管账户

7.若退房怎么退费？

监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度由开发企业先行结算

8.如何监管开发商？

严肃查处，责令限期整改

暂停网签销售及监管资金拨付，并记入诚信档案

华商报讯（记者 陈思存）2月13日，西安市住房和城乡建设局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。华商报记者从西安市住建局获悉，为保障购房人合法权益，防范房地产市场风险，该局拟对商品房预售资金实行全额、全程监管，明确购房款必需交存监管专户。

西安市住建局发布的《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》的通知中，为进一步完善西安市商品房预售资金监管制度，保障购房人合法权益，防范房地产市场风险，该局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》《西安市商品房预售资金监管协议书（征求意见稿）》，征求意见建议时间12月14日-31日。

内容有啥？

商品房预售资金监管等

《办法》规定，西安市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，预售资金（指购房人按合同支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、购房贷款等各种形式的全部房款）的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。

商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

谁来监督？

政府委托专门机构负责

《办法》明确，西安市住建局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督，研发建设预售资金交存指引平台，制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本；具体组织实施新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区规划区域范围内的监管工作。

该局委托国有企业西安市置诚资产管理有限公司作为专门的商品房预售资金监督机构，具体负责上述区域内商品房预售资金监管专用账户的设立；《商品房预售资金监管协议书》的变更、撤销；预售资金交存、使用情况监控等日常工作。

长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门具体负责本辖区内的商品房预售资金监督管理工作。

西安住房公积金管理中心负责对受委托银行公积金贷款发放及结算情况的监督管理。

承担商品房预售资金监管业务的商业银行负责商品房预售资金支出、使用等活动的监管。具体负责监管账户的开设、撤销；预售资金的收存及拨付；每日报送预售资金收支情况；及时报告发现的违规收取、支出、使用预售资金等行为。

如何收存？

购房者通过银行直接交存至监管账户

商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或住房公积金管理部门委托银行在贷款发放后直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

如何使用？

对支付工程建设的预售资金重点监管

商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件。

商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚资产管理有限公司统一设立，并在监管银行分行指定的支行分别开设唯一的预售资金监管账户，专项用于归集购房人支付给房地产开发企业的购房款。购房者的商品房预售资金应全部存入专用监管账户，由监管银行进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

退房如何退费？

进账金额未达重点监管额度 开发商先行结算

商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，并按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点设定。按照商品房开发项目建设进度核拨。

监管银行受理房地产开发企业使用商品房预售资金申请后，应现场复核开发项目建设进度，结合工程施工等实际情况严格审核。符合要求的，自申请之日起2个工作日内予以拨付。其中，房地产企业与购房人解除商品房买卖合同需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由房地产开发企业先行结算退款，再由监管银行审核后从监管账户中退回相应款项至企业账户；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由企业自行结算退款，不在监管账户中列支。

如何管理？

开发商未按规定收取的将取消网签资格

房地产开发企业未按规定收取、使用商品房预售资金的，由住建部门严肃查处，责令限期整改，暂停网签销售及监管资金拨付，并将其违规行为记入企业诚信档案。

监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，撤销其监管资格；造成监管项目不能顺利交付的，依照监管协议依法承担连带赔偿责任。

购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，承担商品房预售资金监管业务的，撤销监管资格；未开展商品房预售资金监管业务的，三年内不得开展。

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