购房合同的“无效”认定应考量双方过错责任 杨鹏

树立诚信原则及合同实际履行原则、坚守“不能让违约者因违约而获益”的宗旨……8月7日下午，蓝田县法院召开民事审判工作研判会议，就有关涉房地产案件审理中出现的新情况、新问题进行通报。

在房价暴涨的大背景下，开发商以自己没有预售证为由起诉业主“合同无效”一案引发舆论广泛关注，一审判决结果也让很多已经交钱买了“无预售证”房产的购房者“瑟瑟发抖”。值此档口，蓝田县法院民事审判工作研判会议上传递出来的信息，应该说，暖意浓浓。因为这是购房者想听到的声音。

诚然，一审判决因为直接援引自最高法相关司法解释，连法律业内人士也认同一审法院“无效合同”的认定，可是，法院并未进一步厘清和确认导致无效合同的原因，让购房者要承受因为房价暴涨而引发的巨大损失，成为各方吐槽的焦点。

如果放在正常的语境下，一审判决，从小处说，有助于引导消费者购买五证齐全的商品房，往大处说，有利于房地产市场的规范发展。道理很简单，这起判决，真的让人看到了购买五证不全的商品房法律风险有多大。

的确，购房者购买时应该查看五证是否齐全，以避免法律风险，但是，办理预售证，本是开发商的责任和义务，就像产品要有合格证一样天经地义，而且这个“三无产品”是可以“转正”的——只要起诉前开发商取得了商品房预售证，也可以认定合同有效。然而，即使开发商被处罚，预售证问题仍然毫无进展，一直悬而未决，这不得不让人对开发商起诉的动机和目的产生怀疑。

而此案的关键正是因为没有预售证而导致无效合同，显然，开发商对此负有不可推卸的责任。

无效合同，固然意味着自始无效。不过，单以《合同法》为例，也明明白白地写着“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

先哲有云，一次不公的司法判决比多次不法的行为为祸尤烈。不法行为弄脏的不过是水流，而不公的判决则将水源污染了。尤其是在房价暴涨的现实里，无效合同的认定，考虑双方过错责任应很有必要。或可言之，司法判决，既不能鼓励公众通过侥幸违反规则而受益，更不能让违约者因违约而获益。（相关报道见A02版）

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