有房产证 却不能交易过户 原因是所在小区土地面积“批小建大”，无法办不动产登记 蓝田县不动产登记服务中心：属于历史遗留问题
6月26日下午，蓝田县汤峪雅竹轩西区，市民买的二手房因无法办理不动产登记而难以完成过户手续华商报记者 赵彬 摄
华商报讯（记者 李小博 实习生 吴佳辉 摄影 赵彬）准备买朋友的一套房子，一起带着房产证去不动产登记服务中心咨询，却被告知这一小区的房屋都不能办理交易手续并过户，原因是小区存在土地面积“批小建大”的问题。
买朋友二手房却无法办理过户手续
今年初，李虎（化名）看中了朋友位于蓝田县汤峪镇雅竹轩小区的一套房子，“汤峪本来就以温泉著名，而且远离城市区域，交通方便，感觉环境比较幽静。”李虎说，在和朋友协商后，他准备办理房屋过户手续。
“我朋友办理房产证时都是和我一起去的，所以我想着办理过户比较简单。”李虎说，他去蓝田县不动产登记服务中心咨询，“一说是雅竹轩小区的，工作人员就说现在不能办理交易，而且周边好多小区都不能办。”李虎说，经过咨询，朋友尽管持有房产证，“只能说明他对房屋拥有所有权，自住可以，但是不能交易，因为无法办理不动产登记，也就不能办理过户手续。”
昨日中午，华商报记者来到位于蓝田县汤峪镇西环路上的雅竹轩小区，小区分为多个区域，均为多层结构。李虎称，西环路旁边还有几个小区，分别是别墅洋房等，“好多房子都是同一个开发商建设的，所以这些房子都存在同样的问题，没有办法进行二次交易。”李虎说，包括汤峪镇还有一些商品房，“好像只有几栋楼可以办手续，其他的全部一样。”
昨日，华商报记者以市民身份致电一家房屋中介得知，雅竹轩的房子可以办理二手房交易，但是无法办理过户。
占地严重超面积致无法办理不动产登记
昨日下午，记者前往蓝田县不动产登记服务中心，以雅竹轩住户的身份咨询房屋交易一事，工作人员告知暂时处于停办状态。
工作人员表示，经过实地查看，雅竹轩小区项目批准了46亩建设用地，但实际的占地面积已经超过百亩甚至更多，“现在办理不动产登记，需要将房屋登记在建设用地范围之内，但现实情况是建成的房屋无法登记，办理不动产登记需要录入原来的图纸上报进行审批，但是房屋处于土地范围之外，所以信息无法录入。”对于记者提出的是否可以将部分属于建设用地范围内的房屋录入登记，工作人员解释开发商不愿意配合，因为超出范围建设的房屋太多，“目前能做的就是先对土地面积重新测量，确定已建成房屋位于土地范围之内，然后对超出土地面积部分补办土地手续，但预计需要补缴的金额巨大。”工作人员介绍，不单单是雅竹轩项目，开发商建设的多个项目均涉及类似问题。
昨日，问及原来为何会顺利拿到房产证，工作人员表示房产证此前只登记房屋信息，并不涉及土地信息，而不动产登记局是新近成立的，工作还在持续推进中，“当然也在不断发现新的问题，然后才能制定出具体的解决办法来，像这种历史遗留问题，市上给的时间表是到2020年逐步解决。”
根据工作人员的提示，在蓝田县不动产登记服务中心大厅张贴了17个可以办理不动产登记的小区名称，而蓝田县共有商品房小区超过200个，也就是说，除了17个小区外，其他的都无法办理。
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九成小区无法办理不动产登记令人震惊
杨鹏
一县之内，九成小区无法办理不动产登记，这还能算是个正常现象吗？虽然这些房主拥有房产证，但因为“批小建大”等问题而无法办理不动产登记，导致房屋不能进行正常的市场交易，很显然，这些房主，并不能享有完整的法律意义上的相关房产权利。
毫无疑问，“批小建大”肯定违反了相关法律规定，但因为持有房产证，这些房子又不同于我们常见的违建，自然，不能像对待违建一样一拆了事。那么，如何妥善地处置，这个问题摆在了眼前。
从报道来看，开发商需要对超出批准土地面积部分补办土地手续即可。虽然说凡是钱能解决的问题都不算是问题，但这往往还要看具体需要多少钱呢。如果所需资金数额巨大，开发商哪会心甘情愿为此买单？尽管这一切都是开发商一手造成的。要是当初严格按照规划建设，哪会有今日的麻烦？
我们相信，总能找到合适的办法解决这些历史遗留问题。同时，我们还不禁要问，为什么不太起眼的户外违法广告牌都能发现，一座座高楼拔地而起却很容易地逃过了监管的眼睛？难道是因为发现的难度还要超过户外违法广告牌吗？如果这只是个别小区浑水摸鱼也好理解，可大面积地跟风蔓延，却从未被有效制止，愈演愈烈逐渐累积成历史遗留问题，这究竟是什么原因？
诚然，没有确切信息表明，这里面有着利益输送等猫腻，但至少需要反思的是，其一，发生在眼皮子底下却无人查、无人管，这起码存在不担当、不作为的懒政怠政之嫌。其二，商品房小区建设牵涉土地、规划等多个部门，只有监管工作相互协调和衔接，也许才能最大限度堵住监管链条中可能存在的疏漏和盲点。不然，“批小建大”不会绝迹。
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48万卖的房子备案价咋是63万
华商报讯（记者 张成龙 李婧）去年2月，王女士以48万元卖掉了一套房子，可最近她到房管局查询时发现，这套房子在房管局的备案价格是63万元，王女士怀疑她被中介人员坑了十几万元。
2017年年初，王女士通过西安最家房地产营销策划有限公司出售了一套位于城东的房子。当时，一位刘姓业务人员负责接待王女士。同年2月，在业务员刘某的联系下，王女士将房子卖给了一位李姓女子，房屋总价为48万元。
王女士说，虽然合同上签的是48万，但实际上她拿到49.5万元，这是因为最初房子谈的是50万卖掉，对方说要交税就扣掉了2万元，后来她得知这套房子不用交税，对方又给了她1.5万。
最近王女士听说买她房子的人是中介业务员的家人。王女士到房管局查询，没想到房管局调出房子备案合同显示总价为63万元。王女士认为，业务员刘某坑了她十几万元。
昨日，华商报记者对照“最家置业房屋买卖三方合同”和“西安市二手房买卖合同（经纪版）”发现，两份合同的买卖双方姓名相同，房间号也相同，签约时间都是去年2月底，但房屋总价一个是48万元，一个是63万元。
昨日，华商报记者联系到当时的业务员刘先生。刘先生称，王女士的房子确实是他用妻子的名字买的，网签合同将房屋总价备案成63万元，是因为当时钱不够想多贷点款，这个情况当时是和王女士沟通过的，她也同意了。对此，王女士坚持表示，她不知道网签合同房价是63万元的事情，之前也没见过网签合同。
一位从事多年二手房买卖工作的李先生表示，二手房买卖中，买家要办理按揭二手房时，可能会因自己钱不够，选择提高房屋备案总价以达到多贷款的目的，但私下与卖家签订合同的房屋实际价格不变，这样虽然会多还贷款但也解决了首付不够的问题，这也就是阴阳合同，不过中介签订阴阳合同是要被房管部门处罚的。
西安市房管局房屋中介科一工作人员表示，如果卖家质疑中介存在签订阴阳合同的问题，可以带着相关资料（合同等证据）到西大街西安房产交易管理中心投诉，如房管部门证实确实存在阴阳合同，会根据实际情况处罚中介公司。
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