西安土拍冰与火：24小时内从“流拍”到“疯抢”
接连出现几宗被房企争抢的热门地块后，西安高陵区一宗住宅用地“流拍”。不过，在一天之后，高新区软件新城一宗土地遭到“疯抢”。
流拍地块此前因疫情防控被暂停拍卖
4月14日，西安市公共资源交易中心公告称，原定于2020年4月14日下午3时在西安市公共资源交易中心拍卖出让宗地编号为610126202006GB00016的国有建设用地使用权，因报名截止后确认该宗地竞买人数不符合拍卖文件要求，故宗地拍卖会取消，宗地流拍。
华商报记者发现，这宗流拍土地为此前因疫情防控工作需要而暂停拍卖出让的地块。由于疫情影响，今年春节后西安土拍一度中止。恢复拍卖以后，上述流拍土地竞买保证金从最初的2413万元下调为1610万元。这宗流拍土地位于高陵区上林三路北侧，因为“竞买人数不符合拍卖文件要求”流拍，换句话说就是起拍人数不足。
“这宗地流拍属于小概率事件，不排除是意向方临时改了主意。”一位资深地产从业人士认为，西安市场化拍卖的住宅用地，别说流拍，底价成交的几率都很小，“就拿今年1月份流拍的5宗地块来说，大多属于新兴区域商服用地，对开发商吸引力相对不足。”
不过，美城股份首席市场分析师沈玮表示，去年开始高陵土地市场热度就已下降。这次流拍地块面积小、容积率有限，很难做出高溢价的改善性产品，“所以流拍也在情理之内。”
高新软件新城地块拍出高价
在高陵这宗土地流拍一天后，4月15日，高新软件新城GX3-35-19的54亩住宅用地公开拍卖，吸引了超过20家房企参与，最终经过数十轮激烈争夺，由隆基泰和置业有限公司竞得，每亩单价约2514万元，楼面地价13469元/㎡（含公租房建设成本、公办学校建设资金等）。这宗被“疯抢”的住宅用地综合楼面价，与去年该区域最贵地块相差无几。
美好生活文商旅研究院院长夏强表示，该宗地吸引了多家房企参与竞拍，主要还是和开发商对软件新城的价值预期较高有关，“高新核心区土地资源逐渐减少，软件新城占有距离优势。”
他同时认为，该区域将有多个高溢价、改善类楼盘同时入市，未来竞争将十分激烈，定价和产品力都会对销售结果产生影响。
目前在高新软件新城已亮相楼盘包括苏宁·雲著、云水壹号、紫薇西棠、卓越坊等。精装高层售价在13000-17000元/㎡左右，洋房产品则超过了17000元/ 。
有业内人士预估，结合拿地和建安成本，以及20%左右的利润率来粗略计算，后期该区域亮相的一些住宅项目价格，不排除会达到两万以上。
3月西安土地溢价率居全国40城第3
最近一段时间，西安土地拍卖市场有所升温。易居房地产研究院公布的月报显示，3月份，西安土地成交溢价率41%。高溢价往往意味着土拍竞争之激烈。
在恢复公开市场拍卖开发用地以来，西安部分地块吸引了较多房企参与，诞生了较高土地溢价率。其中，3月24日灞桥田王立交两宗宅地，就吸引了仅20家大型房企参与竞拍，最终楼面地价超过8000元/㎡，其中一宗的溢价率达到了68%。3月27日，港务区一宗商服用地，成交溢价率为24%。4月3日，西咸新区一宗住宅用地经多轮竞价溢价率达100%。
“土拍热度和较高溢价反映出一些大型房企对西安楼市的兴趣。”夏强认为，土地储备影响房企远期规模和业绩，纵然行业集中度不断提升，大型房企土储热情依然高涨。只不过，为了平衡压力，开发商拿地会更有选择性，联合拿地也会成为常态。
沈玮表示，未来一段时间土地市场能否持续升温，现在还不好判断，虽然三环内可能诞生高溢价地块，远郊地块也有国企或新进西安的房企关注，但大量开发商还是会比较保守。华商报记者 李程
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