“共享村落”，能否双赢？ 西安市高陵区“共享村落”调查

蟠桃园也成了张家村“新村民”体验田园生活的好地方（5月8日摄）。

本报记者张江舟

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■2018年7月以来，西安市高陵区在坚持集体土地所有权不变的前提下，适度放活宅基地使用权，创新促进农村闲置宅基地和闲置农房使用权进入市场流转，发展起了“共享村落”。这一探索激发了当地农村资源的流转动力和活力，也引发了社会各界的广泛关注。

■ 目前，与北京、海南等地通过设立“共享农庄”示范区等方式探索宅基地“三权分置”的实践相比，高陵区的创新改革步子迈得更大。他们不仅在探索“谁来住”，还在探索“还能做什么”。

随着农村劳动力大量流向城市，不少村庄渐渐变为“空心村”，大量农房、宅基地闲置。这些闲置的宅基地和房屋不仅造成资源浪费，也无法使农户自身的权益得到有效保障。

如何盘活这些闲置资源？

西安市高陵区探索建设“共享村落”，实现闲置农房和宅基地再利用，通过发展田园综合体，让“冷资产”变成“热财富”。

高陵区为何可以这样做？

2014年以来，高陵区先后承担国家新型城镇化试点综合改革、农村产权流转交易市场建设试点、农村土地制度改革三项试点等六项国家级改革试点任务。2017年，高陵区进行了全国首宗农村土地经营权网拍，农地入市探索走入深水区。“共享村落”的发端和建设，就基于这些日益成熟的改革。

1盘活闲置资源，空房子不再空

“2019年中央一号文件中提出加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作。这对我们的‘共享村落’建设又是一次有力推动。”

在网上搜索“高陵共享村落”，就会弹出很多“高陵共享村落怎么申请”“高陵共享村落租金多少钱”等搜索词，足可见其热度。

2018年7月，高陵区人民政府印发《西安市高陵区人民政府关于第一批“共享村落”（农民闲置宅基地和闲置农房使用权出租）的通告》，同意村集体经济组织将农民闲置宅基地和闲置农房使用权，通过出租的方式与社会资本对接。“共享村落”第一批房源共计50户，分布于张卜街道张家村、南郭村。

“共享村落”推出近一年来，张家村、南郭村的面貌焕然一新，前来实地考察的企业和个人络绎不绝。原本两个不起眼的关中村庄，一下子成了众多城市人眼里的“梦想之地”。

5月8日，记者来到张家村，刚一进村，就被这里的美丽和恬静所吸引。几位保洁人员正在村道上认真清扫，其中一位笑呵呵地说：“因为‘共享村落’，我们张家村变成了‘网红村’。每天来村里看房的人特别多。我们要把环境收拾得美美的，给客人留下个好印象。”

“‘共享村落’既能增加村民的财产收益，又满足了城市人的田园梦想，实现了城乡居民权益共享、发展共享，顺应了城乡融合发展的大趋势。”张家村党支部书记程军说。

高陵区农村土地制度改革三项试点领导小组办公室工作人员景林科表示，“共享村落”的合法性源自2018年的中央一号文件。该文件提出：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

“‘共享村落’在坚持宅基地所有权属于农村集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，通过适度放活使用权等方式，让使用权在农村产权交易平台上实现有序流转。这是对宅基地‘三权分置’的积极探索。”景林科说，“2019年中央一号文件中提出加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作。这对我们的‘共享村落’建设又是一次有力推动。”

2让村里人增收，让城里人圆梦

“有一小片可以让我折腾的田地，有一院农房能让我养老，‘共享村落’真是好政策。”

“‘共享村落’能给村民增收，大家参与的热情很高。很多长年在外打工的人都打回来电话，询问自家房子能否出租。村里留守在家的老人纷纷被子女接走，空下房子等着出租。”程军笑称。

为了让“共享村落”的运营从一开始就走在市场化、规范化的道路上，高陵区人民政府邀请专业技术公司，对第一批的50户房屋进行实地测量、实景拍摄、登记备案，并将房前屋后的基本信息以VR形式，发布在农村产权交易平台上。交易成功后，“共享人”可取得《不动产权证书》，享有新建权、改建权、转让权、经营自主权、经营收益权、融资抵押担保权等权益。“共享人”获得农民闲置宅基地和闲置农房使用权后，在租期内可用于创新创业，发展乡村旅游、民宿、创意、文化、商贸等产业，也可用于个人休闲居住及养老等用途。

想在“共享村落”租套房养老，贵吗？真不贵。

“因为房屋面积、院落大小、装修程度、地理位置等有所区别，所以这50套房屋的年租金从4000元到1.1万元不等，需要户主和承租人协商确定。租金中的90%直接交给户主本人，剩余的10%由村集体经济组织用于‘共享村落’的基础设施建设、环境维护、配套服务等。”程军说。

今年73岁的方先生是“共享村落”的第一位入住者。在农村长大的他，退休后十分怀念悠闲恬静的田园生活和淳朴亲切的人际交往。记者来到他的“新居”时，方先生正在屋后的菜地里忙活。

“70平方米的房子我和老伴就够住了。300多平方米的院子里，我种了十几种蔬菜，还养了10来只鸡。一年只要4000元租金，我一次就租了10年。”方先生说，“有一小片可以让我折腾的田地，有一院农房能让我养老，‘共享村落’真是好政策。我现在每天干干农活儿，和乡亲们聊聊天，晒晒太阳，听听秦腔。这日子赛神仙啊！”

目前，高陵区推出的第一批“共享村落”农房已成功出租了6套。“新村民”们按照自己的喜好对房屋进行了改建和装修。经过“新户主”重新装修的农房设计感十足，成了张家村的新风景。但这些在程军看来，不过是张家村建设“共享村落”迈出的第一步。

3发展前景看好，能否进行推广

“在我们的设想里，‘共享村落’可以发挥更大的作用，比如吸引资金、吸引人才、吸引创业等，进而助推乡村振兴。”

据了解，北京、海南等地目前也在通过设立“共享农庄”示范区等方式探索宅基地“三权分置”。示范区的农村闲置住房进行了个性化改造，再利用互联网平台与城市人租赁住房的需求对接，形成了可以满足市民田园生活、度假养生的“一房一院一地”模式。

和北京、海南等地的探索一样，高陵区“共享村落”的实践受到社会各界广泛关注，大量来自全国各地的相关人员到此调研、取经，周边镇村已经开始筹划结合当地实际情况，推出自己的“共享村落”。如张家村西边邻村贾蔡村，已经准备用连排的农户房屋建设“共享村落”。

相较于北京等地关于“共享农庄”的探索，高陵区“共享村落”创新改革的步子显然迈得更大。他们不仅在探索“谁来住”，还在探索“还能做什么”。

“我们共享的不仅是房屋，更是发展空间。”程军说，“现在租出去的6套房子都是用来养老、度假的。在我们的设想里，‘共享村落’可以发挥更大的作用，比如吸引资金、吸引人才、吸引创业等，进而助推乡村振兴。”

高陵区为鼓励支持“共享村落”这一新兴事物，也制定了大量相关政策，并提供了诸多优惠条件。“共享人”符合创新创业条件的，可以享受高陵区推出的创新创业扶持政策。比如利用闲置宅基地或农房创业成功，被认定为国家级、省级、市级众创空间的，高陵区将分别给予20万元、15万元、10万元奖励。此外，“共享人”如果在“共享村落”进行创新创业，还能享受到财政金融支持、税费减免、科技创新激励、创业企业资本市场融资奖励等众多优惠政策。

陕西省社会科学院农村发展研究所副所长罗丞表示：“高陵区推出的‘共享村落’是走在陕西省农村集体经济改革的前列之举，符合国家乡村振兴战略。这一尝试能引导个人、企业资本流向农村，盘活一部分农村闲置资源，增强美丽乡村的人气，是发展壮大农村集体经济的一个契机。”

陕西省统一战线智库专家、陕西省城市经济文化研究会常务副会长张涛表示，“共享村落”建设能倒逼乡村生态环境改善，推动社会公共环境的改造和提升。他说：“‘共享村落’第一批50户房源是试点，还应多探索发展新模式，鼓励大胆创新。比如，鼓励村民在政府引导下自主招商引资，寻找共享共建合作伙伴。”

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