开年供需两旺 土拍全面下降 西安楼市“回暖”VS“遇冷” 业内表示：后市发展趋稳，但分化加剧
日前，中国铁建·西派国樾项目首次登记迅速飘红，彻底唤醒了冬眠中的西安楼市。多项目集中入市，2万多组意向登记家庭，供需端呈现两旺状态。但是土拍市场持续遇冷，也给楼市定下了艰难的基调。业内人士预判，今年一季度或后市，西安楼市将稳定合理发展，但分化会持续加剧。
>>市场
9盘登记7盘飘红 西安楼市迎来开门红
从2月6日起，西安市商品住房销售平台上就开始陆续有项目进行线上登记。截至昨日中午，共有9个项目3719套房源正在进行登记，还有2个项目显示即将进行登记。
从各个项目的登记情况看，截至昨日中午，9个登记项目中，已有7个项目飘红。其中位于高新区的中国铁建·西派国樾超2000人登记，位于长安区的中海长安府登记人数已超过3000人，是农历新年后的第一批千人摇项目。
从区域看，经开区供应项目较多，分别为金泰贞观悦府、绿城复地柳岸晓风、白桦林溪。其中金泰贞观悦府、绿城复地柳岸晓风是纯新盘第一次登记。
上东大道、朗基幸福乐城和白雲兴庆御苑是登记项目中距离主城区较近的三个项目，生活配套成熟，面积小、总价低，是很多刚需客群的好选择。
两个千人摇项目中，西派国樾地段好，产品品质好，吸引了一大批高端改善客群；中海长安府是近期少有的品质大盘，其产品也是符合刚改客群的需求。经过一个多月的楼市“冰封期”，很多房企的供货需求以及购房者的买房需求都在近期开始集中爆发。
另外，在过年期间，还有3个项目进行了价格公示。2月1日，西安市商品住房销售价格公示平台公示了一个项目，为碧桂园凤凰城E地块二期即“碧桂园·云府”，共4栋毛坯高层，户型面积区间为110.43-138.94㎡，最低14701元/㎡起，销售均价为16301.29—16476.46元/㎡。
1月30日，西咸新区住房和城乡建设局公示两个楼盘共542套房源价格，分别为招商雍澜湾和曲江荣华学府郡。其中招商雍澜湾共162套房源，面积区间为141.43-166.09㎡，销售均价为21286元/㎡；曲江荣华学府郡共380套房源，面积区间为66.77-137.66㎡，销售均价13000元/㎡，两个项目均为纯新盘精装产品首次亮相。
招商雍澜湾作为秦汉新城“地王”项目，在2021年4月份摘地，溢价率高达155.93%，楼面地价9995元/㎡。而曲江荣华学府郡位于泾河新城区域，是荣华集团、曲江建设联合打造，均价13000元/㎡的价格在同区域属于中等。
>>土地
土地市场开年爆冷 供应、成交、价格全面下降
中指研究院数据显示，2022年1月，全国推出各类用地规划建筑面积1.3亿㎡，同比下降26.8%，成交1.0亿 ，同比下降30.2%。其中住宅用地推出4042.4万㎡，成交2678.6万㎡，同比分别下降47.56%、54.08%。
土地价格方面，1月份300城住宅用地成交，楼面均价为3255元/㎡，较去年同期下跌38.44%；平均溢价率3.69%，同比下降11个百分点；出让金总额达871.96亿元，环比下降88.39%，同比降71.73%。
全国土地市场全面爆冷下，或许是受疫情影响，西安土地市场尤其是住宅用地方面，1月份也基本处于静止状态。
1月7日，西安市高新区挂牌成交7宗共191.179亩商服用地，均位于丝路科学城；1月13日，西咸新区挂牌成交6宗共144.516亩商业用地，成交总价款32383万元，其中2宗地为加油加气站用地，3宗地为商服，另外一宗为公园、绿化用地。住宅用地整月无供应、无成交。
而美城股份数据显示，2021年1月西安土地供应4宗，供应面积15.78万㎡（约合236.73亩）；土地成交8宗，成交面积53万㎡（约合794.99亩），成交总金额约43.3亿元，平均楼面价3912.6元/㎡。
今年开年第一宗住宅用地的成交出现在春节假期后。2月8日，西咸新区秦汉新城挂牌成交4宗共119.488亩开发用地，成交总价60060万元。陕西中铁一局正方天域置业有限公司摘得1宗70.359亩住宅用地和1宗13.378亩商服用地；陕西西咸新区秦汉新城盛浩立体城房地产开发有限公司摘得2宗共计35.751亩住宅用地。
从成交价格来看，楼面地价最高的两个地块分别是编号XX-QH- WB02- 150、XXQH-WB02-155的两宗住宅用地，成交土地单价600万元/亩、成交楼面单价5294元/平方米。
>>配套
西安东站开工 地铁5号线东段2025年开通
各区域发展利好消息不断
楼市的发展离不开区域基础配套。交通、产业、教育等配套的建设都是大家关注的焦点，那么，2022年刚开年，西安各大区域都传出了哪些好消息。
首先是备受瞩目的西安东站建设。从2020年底西安市规划局发布西安高铁东城建设定位以来，时隔一年多时间，2022年2月8日终于迎来好消息，地铁5号线西安东站交通枢纽工程开工，标志着西安东站的建设进入倒计时。
据了解，建成后的西安东站，将涵盖高铁、地铁、城际、普铁和公交等多个交通体系，对城市品质提升以及城市功能完善均有着促进作用。而地铁5号线西安东剩余段，共设2站2区间，全长约3.4公里，是连接西安东站核心区的关键地铁线路之一，预计2025年完工开通。5号线贯穿西安主城区并连接西咸新区，沿线分布着多所高等院校、科研机构，串联起中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇、西咸国际文化教育园、丝绸之路风情城、华侨城欢乐谷等多个重大项目。东段的建成，将会加速沿线发展，为区域内市民提供交通便利。
除了西安东站的开工建设，2022年1月29日下午，西安市高新区与陕西交通控股集团正式签约，后者计划五年内投资230亿，加大对西安高新区交通建设投资力度，加快外环高速南段、京昆改扩建等在建高速公路项目建设。这意味着，西安西南方向的通道建设正式开工，高新区片区交通基建近几年将会得以实质性提升。
另外，2月7日，陕西省2022年一季度重点项目集中开工仪式在泾河新城创维智能电子产业园举行。该项目将投资百亿，一期计划在2022年10月份投产，二期、三期将在2023年底前建成投产。目前，区域内已有万科、正荣、卓越等为代表的房企在此拿地，未来，泾河新城的发展值得期待。
>>建议
上半年或迎来小阳春 购房者可理性置业
虎年开局多项目扎堆入市登记，西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，这其中不乏之前因备案价格不理想而延后开盘的项目，在市场趋冷的背景下，这类项目也降低了价格预期，调整营销策略入市。
例如之前因备案价格不理想迟开的中国铁建·西派国樾，选择降低装标入市。还有远低于周边二手房市场价的中海长安府等，这类项目因较高的性价比赢得市场青睐。高性价比项目形成了供销两旺的态势，而性价比不高、产品力不突出的项目则会在目前的市场形势下遇冷。
业内人士沈玮认为，年前疫情公示和一个月的楼市“冰封”，让房企在开局加速推货，追赶任务。年前西安解封时，便有三盘上线登记，年后复工短短两天，近十个项目排队入场，而且主城区开始优惠放量，尽管只是“老带新”“全民转介”这样的优惠，还是说明各路房企为了走货，都是非常积极的。
整体来看，在延续去年后半年走低的趋势下，开局短时遇热。那么，后市会有怎样的表现呢？
沈玮认为，近来全国楼市的利好倾盆，从降息到政策支持，多重护航，一定会有城市上半年或迎来小阳春。就西安市场而言，能够保持合理的供应量，市场还是比较稳的。西安楼市会继续分化，主城区与非限购区、区域内部，都会有冷热不一的表现。
马健同样认为，未来市场将趋于稳定。对项目来说，会出现两极分化的态势，优质产品、高性价比项目依然一房难求，优势不明显的项目将会面临较大的去化压力。
结合今年市场环境，马健给购房者的建议是，重点考虑房企的兑付能力。今年的市场将难回前几年的热度，平稳的市场有利于开发商更用心的打造好产品，购房者也可以更为理性地置业，可以更多地从居住舒适度去考虑房子的优劣势。此外，还要综合评判开发商的兑付能力，优先选择有实力的品牌开发商。
创典全程信息部部长刘兰兰表示，不可否认在2021年众多万元地价项目陆续入市推动下，西安房价上涨压力依旧较大。建议刚需购房者尽早上车，改善客户可以多方选择对比，选择符合自己需求的产品。本组稿件由华商报记者 党兰 狄芳 张毅 杜蒙 采写
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长安新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离长安区再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。