物业公司不公示业委会收回难业主心里不清楚 如何算清小区公共收益“糊涂账”

绿地世纪城A区业委会主任黄胜利分享小区公共收益合理合法使用经验。

■文/图记者李东峰

“小区有电梯广告，但不知道广告收益去哪儿了。”在住宅小区，公共收益一直是业主和物业公司绕不过去的热点话题。物业公司不公开账目，业委会收不回公共收益管理权，很多小区的公共收益都是一笔“糊涂账”。近日，西安市业委会协会筹备组专题交流小区公共收益话题，期望帮助更多的小区将公共收益这笔“糊涂账”算明白。

小区公共收益有哪些？

“这是我们业委会在这几年运行中，关于公共收益使用方面的一些经验和教训，如有不足之处，希望大家不吝赐教。”

3月13日下午，西安市业委会协会筹备组在枫林绿洲小区召开第五次交流会，围绕小区公共收益的相关问题进行了交流，绿地世纪城A区业委会、枫林绿洲业委会、金裕青青家园西区业委会、吉祥鑫苑业委会、西岸国际花园东苑业委会、长安区智慧城业委会等业委会工作人员参与交流。绿地世纪城A区业委会主任黄胜利就业委会如何合法合理使用公共收益分享了自己的思考。

什么是小区的公共收益？简言之，就是小区物业公司利用小区公有部分进行经营获得的收益。依据《民法典》有关规定，小区共有部分的收入即公共收益主要有：公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费，公共场地摊位费，自制售水机占地费，快递柜进场费，通信基站等设备占地费，物业用房、经营用房租金收入等。

小区公共收益谁监管？

“南通一小区业委会，给全体业主发钱啦”“长沙一小区业委会给业主发32万元‘红包’”“西安一小区业委会给业主发千元红包”……很多业主看到这类新闻，往往会感叹一句“别人家的小区”。

那么，小区公共收益由谁管？业委会有权使用公共收益吗？黄胜利解释，业委会由物业公司服务区域内的业主代表组成，执行业主大会的决定事项，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作。业主大会有权决定共有部位、公共设施、设备从事经营活动的收益分配及使用，而业委会只是监管业主公共收益，无权使用公共收益。从法律层面来讲，任何一笔公共收益的使用必须开业主大会方可。

“这些业委会向业主发‘红包’的行为如果经过业主大会表决，没有问题。”黄胜利解释，根据有关法规，公共收益主要用于两个方面：一是用于补充小区专项维修资金。二是经业主大会表决通过后的事项。“给业主发钱可以理解，但我认为要长远考虑小区的持续健康，业委会一定要考虑给电梯、公共上下水管道等这些‘隐形工程’留点‘家底’，补充大修基金。”黄胜利表示，为长远考虑，让业主少掏腰包，用公共收益做好社区营造活动、维护社区公共设施，业委会既会得到业主拥护，也会走得更长远。

小区公共收益咋收回?

《民法典》明确，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。换言之，公共收益属于全体业主所有。根据相关法规，有业委会的小区，公共收益由业委会管理、监管。没有业委会的小区，公共收益一般由物业公司代管。物业公司应将公共收益定时公开，保障业主知情权。可现实情况是，没有业委会的小区居多，大多数物业公司不公开公共收益，即使有了业委会也不一定能拿回公共收益，业主们不知情，公共收益沦为一笔“糊涂账”。

业委会拿回小区公共收益监管权难不难？记者在一个业委会工作群做了调查。“业委会成立快3年没有拿回公共收益”“业委会成立快3个月，发函后，物业回复说2019年和2020年的公共收益花完了”“两届业委会6年没拿到公共收益，最后熬到合同期满炒掉物业公司才拿回”……数十名业委会负责人吐槽，拿回公共收益监管权太难了。

为何出现这种情况？枫林绿洲小区业委会顾问薛雷认为主要原因有三个：一是业委会工作人员综合素质不高，在收回公共收益时和物业公司的对接工作程序上出问题，效率大打折扣；二是物业公司找各种理由搪塞，甚至以“收益负数”让业委会知难而退；三是一些业主不配合业委会的工作，无形中增加了工作难度。

“一定要遵循法规，合法合理拿回公共收益监管权。”黄胜利表示，业委会想拿回小区公共收益监管权只有两条路可走，一是业委会依法和物业公司协商解决，二是协商未果发函催要，在发函催要无果的情况下，只能走法律诉讼这条路。为此，北京大成（西安）律师事务所陈晴律师受邀参加交流会，为参会人员讲解公共收益类相关案例，总结公共收益法律诉讼风险。

小区公共收益如何使用？

怎么合理合法使用公共收益？黄胜利建议业委会实施预算值方案。

“一户业主家公共水管破裂，动用大修基金不划算，动用公共收益就需要业主大会表决。”黄胜利表示，依据法规，公共收益的使用必须经过业主大会表决，即“一事一议原则”。其具体程序是，物业公司向业委会提出申请，业委会召集业主大会表决工程项目预算，确定工程施工方案，向业主公示7天后方可施工。但召开业主大会耗时耗力，遇到急事时出现“要使用但未表决，无法使用”的情况。而预算制是业主大会一次性表决通过一揽子公共收益的使用事项，分批实施，比较方便灵活，也利于业委会开展工作。

以绿地世纪城A区业委会为例，年度预算主要内容分为日常费用、专项费用两大块。日常费用包括人员津贴、办公、固定资产、技术咨询费等，且写进小区业主大会议事规则。专项费用包括小区的社区文化建设，安装、更新工程等事项，这种预算设置了单项年度费用上限，具体使用时逐项公示即可。

“事前事后要公示，要公示询价程序、工程进展、工程效果，和施工方签署合同要依法预留质保金。”黄胜利强调，使用公共收益的工程项目一定要做好工程档案，以备业主查询、监督。“逢事必公示、逢事必上墙。”薛雷补充说，公共收益每项使用都要通过小区公告栏、业委会公众号或者微信群向业主公示，接受广大业主监督。

“物业申请物业花，业委会监管、审批，业委会就是一个管账的。尽量把权利交给全体业主，不要怕费时费事，与业主的面对面沟通才是业委会能够更加接地气的工作。”黄胜利表示，这也是西安市业委会协会筹备组召开小区公共收益专题交流会的目的——带动更多的业委会合法使用公共收益、用好公共收益，让业委会走得更长远，带给业主更好的服务。

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