新政从严 首付分期等或将重出江湖 业内人士表示:2021年西安楼市调控政策只严不松

华商报 2020-12-18 02:11 大字

>嘉宾 创典全程信息部长 刘兰兰为促进西安房地产市场平稳健康发展,稳地价、稳预期,以及加强风险调控,日前,西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,通知中将二套房首付款最高提升至70%;要求开发商工程要到总层高的三分之一等“严厉政策”。华商报记者就此采访了多位业内人士,详细解读此次新政对西安楼市的影响。

新政旨在稳定楼市

同时也为2021年楼市定调

今年以来,西安整个房地产行业限购政策一直很平稳,并未出现升级加码,直到11·30政策出来,为何会选择在这个时间段出这样的政策?

刘兰兰:2020年受疫情影响,全国经济形势面临严峻挑战,房地产市场表现亦然。在此环境下,灵活性货币政策、局部宽松楼市政策刺激房地产市场不断升温,其中部分城市楼市更是出现过热现象。

下半年以来,以杭州、深圳、成都、银川、徐州等为首的一二三线城市从严政策接踵而至,政策从需求端、供给端进行多层次优化调整,旨在稳定市场预期。再看西安房地产市场,从国家统计局发布的70城房价表现来看,西安房价连续保持56个月的上涨,市场热度一直不减,首置人群置业难度不断加大,改善与投资、投机性需求齐增。

此次西安加码调控政策主要是针对改善群体的定向调控政策,核心政策仅针对购买第二套住房群体的贷款比例进行收紧,对于首套刚需的客户没有实质性的损伤,政策出台目的在稳定楼市,同时,也为2021年楼市定调。

王涛:实际上,从今年7月份开始,就有人预测“不排除西安楼市调控政策继续加码的可能性”,9月份之后,甚至判断调控加码是大概率事件。

之所以做出这样的判断,是因为今年以来西安新房价格持续上涨,截止到11月份,已经连续上涨56个月,从后续的走势来看,上行压力依然较大。在这个过程中,西安“千人摇”频出,甚至出现了“万人摇”的楼盘。在当前强调“房住不炒”的精神之下,7月份之后,多个楼市热点城市先后加码了调控政策,意味着新一轮楼市调控到来,在此背景之下,房价持续上涨的西安肯定也要对过热的市场进一步抑制。

朱郁:新政出台绝非偶然。“房住不炒”的总基调下,各城市因城施策、因地制宜、分类调控举措不断,但西安“疗效”甚微,数据显示,西安房价连续环涨56个月,由此可见并未抑制房价涨幅及上涨态势。所以,此次新政根本目的在于进一步管控市场,抑制房价上涨及预期。

新政对刚需友善

影响最大的是刚改群体

新政中将二套房首付比例提高至最高70%,但就目前市场情况看,市场上大部分产品以改善型产品为主。那么,未来市场走向会怎样,开发商以及购房者接下来该如何选择?

刘兰兰:西安市场目前改善产品当道,部分改善类楼盘将面临一定销售压力,首付分期等现象或将重出江湖。对于购房者来讲,置业门槛的提升势必影响到对户型、面积的选择。以刚需客户为例,该类客户考虑到后期换房的压力,置业主力面积或将从功能性小三房向舒适性大三房进阶。此外,政策对二手房市场的影响也是不言而喻的,购房门槛的抬高,一定程度上会加速市场二手房供应的提升,由此或将带来成交量价的回调。最后,需要注意的是,目前新政策执行区域为西安市辖11个区2县,分别为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区、蓝田县、周至县,而西咸新区(沣西新城、秦汉新城、沣东的能源金贸区、空港新城、泾河新城)则不在本次执行范围内,新政对西咸新区楼市将产生一定助推作用。

王涛:在11·30楼市新政中,对于购房者有直接影响的就是二套房首付提高,其本意是为了降低杠杆,降低金融风险性。但需要注意的是,此次关于二套房首付的调整并没有“一刀切”,而是根据目前家庭房贷情况、拥有住房情况、拟购买住房面积情况进行了差别化对待,二套房首付比例从40-70%不等,这也体现出了此次调控的差别性。

二套房首付的提高,对于部分资金预算有限的购房者肯定是影响比较大,会将这部分购房者阻挡在购买门槛之外,这部分购房者要么只能将买房计划延迟,要么只能选择面积更小、价格低点的楼盘。对于西安市场上的高端改善盘,此次政策必然造城市场需求量减少,并且根据不同面积不同首付比例的规定,不排除部分开发商会对产品进行调整,增加144㎡以下产品所占比例。

沈玮:目前西安市场上,140㎡以上的户型占比超40%,开发商热衷做大面积改善产品,集中入市的新盘,也多是大平层产品。首付比例调整后,置业门槛大幅提升,改善类物业恐怕面临困局。开发商一定会有所行动,比如将精装改为毛坯,但“全域推行精装”政策压顶,能这么操作的,全是2019年前拿地的项目。此外,开发商有可能会推行首付贷、首付分期等销售政策。

新政将预售门槛提高

短期会对市场供应产生影响

新政中对于开发商也有明确要求,工程要到总层高的三分之一,不低于地上7层,这样的要求,目的是什么?那么,未来市场会不会出现供小于求,这样对房地产市场会有怎样的影响?

刘兰兰:预售条件从6层调整为7层,同时范围由新出让项目扩大至全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目,叠加西安最低3万㎡预售条件(2018年6月24日发布),对保护购房者的权益,避免出现烂尾等市场现象有一定积极作用。

从另外一方面来看,预售门槛的提升,势必降低新房供应速度,给目前本就供应告急的住宅市场带来更多不利。此外,在房企资金链相对吃紧的当下,政策无疑提升房企拿证门槛、增加前期资金投入量,也将加快行业兼并速度。

王涛:在今年1月份的时候,预售门槛就曾经提高一次,当时规定最低达到6层。此次将预售门槛又增加了1层,最低达到7层才能申领预售证。另外,这次预售门槛提高的新政策中,最大的看点实际上是将已出让的土地纳入新政范围。

预售门槛提高,一方面是为了降低后期项目烂尾的风险系数,另一方面也是为了抑制开发商快开快卖,造城市场过热的现象。预售门槛提高之后,短期肯定会对于市场供应产生一定的影响,使短期供应量下降。

沈玮:关于加强预售管理,西安近年来一直有所执行。但疫情后,预售证审批力度具体看阶段性的执行力度,有的楼盘三分之一以上拿证,也有的楼盘出了“正负零”就可以。如果真按“原则上”来执行,会延缓新房供应,降低市场供应量。

为避免拉高整体均价

多项目推迟入市

近期,很多房企推迟入市,是什么原因?是否还会有相关政策的细则出来,比如不要求开发商以精装交付等,那么,这样的细则对于房地产市场来说,释放的信息又有哪些?

刘兰兰:受土地开发成本的高企,假如不要求开发商以精装交付等细则出台,可能造成当前市场上产品装修标准缩水及产品质量降低。

王涛:很多新盘之所以备案价格一直无法获批,是因为这些待入市的纯新盘基本都是2019年之后拿地的项目,特别是软件新城、CID等板块的一些新盘都属于高价地项目的高端盘,价格相对来说比较高。在当前控房价涨幅的背景下,为了避免拉高整体均价,所以一直无法获批。

朱郁:政策有明确的针对性、指导性,对行业来说,意味着房地产市场中长期进入新的调控周期,进一步强调住房不炒总基调,进一步兑现因城施策、长效机制的完善与落地,进一步挤压投资需求,控制市场预期。

“房住不炒”仍是主基调

未来或将持续加码

2021年西安房地产市场有哪些发展趋势?

王涛:从政策层面来看,肯定还会是比较严的调控政策,不要期待政策能够放松。而从市场需求的角度来看,目前西安市场需求实际上是比较旺盛的,并且西安的土地供应量在可控范围之内,西安新房市场不会出现部分城市那样的大起大落。

目前被控制的高端盘在2021年扎堆入市之后,如何处理价格与品质之间的关系,值得关注。

朱郁:稳地价、稳房价、稳预期主导思想坚定不移;供求结构关系发生变化,年度供应量同比会呈下滑态势,存量稳定,不会发生结构性乖离现象;价格涨幅收缩,市场预期总体向好,但进度影响较大,空间压缩;房企间产品力、销售力竞争进入新的发展阶段,内核比拼更加残酷,房企运营能级要求会更高。

沈玮:明年西安楼市整体仍是稳定的,因为11·30新政不仅限制了需求,也限制了市场供应量,需求量和供应量都得到了遏制,两者互相平衡,而且明年6-9月又是全运会的节点,供货节奏一定会受到影响。而从年底各方会议中对楼市的表态基本定了明年的调子,政策层面对楼市没有改变方向,甚至今年楼市热度较高的城市还要持续加码,所以西安楼市整体很难再起波澜。当然,在从稳的楼市大局中,不排除个案分化的情况。华商报记者 张毅

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