新政从严 首付分期等或将重出江湖 业内人士表示：2021年西安楼市调控政策只严不松
>嘉宾 创典全程信息部长 刘兰兰
为促进西安房地产市场平稳健康发展，稳地价、稳预期，以及加强风险调控，日前，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知中将二套房首付款最高提升至70%；要求开发商工程要到总层高的三分之一等“严厉政策”。华商报记者就此采访了多位业内人士，详细解读此次新政对西安楼市的影响。
新政旨在稳定楼市
同时也为2021年楼市定调
今年以来，西安整个房地产行业限购政策一直很平稳，并未出现升级加码，直到11·30政策出来，为何会选择在这个时间段出这样的政策？
刘兰兰：2020年受疫情影响，全国经济形势面临严峻挑战，房地产市场表现亦然。在此环境下，灵活性货币政策、局部宽松楼市政策刺激房地产市场不断升温，其中部分城市楼市更是出现过热现象。
下半年以来，以杭州、深圳、成都、银川、徐州等为首的一二三线城市从严政策接踵而至，政策从需求端、供给端进行多层次优化调整，旨在稳定市场预期。再看西安房地产市场，从国家统计局发布的70城房价表现来看，西安房价连续保持56个月的上涨，市场热度一直不减，首置人群置业难度不断加大，改善与投资、投机性需求齐增。
此次西安加码调控政策主要是针对改善群体的定向调控政策，核心政策仅针对购买第二套住房群体的贷款比例进行收紧，对于首套刚需的客户没有实质性的损伤，政策出台目的在稳定楼市，同时，也为2021年楼市定调。
王涛：实际上，从今年7月份开始，就有人预测“不排除西安楼市调控政策继续加码的可能性”，9月份之后，甚至判断调控加码是大概率事件。
之所以做出这样的判断，是因为今年以来西安新房价格持续上涨，截止到11月份，已经连续上涨56个月，从后续的走势来看，上行压力依然较大。在这个过程中，西安“千人摇”频出，甚至出现了“万人摇”的楼盘。在当前强调“房住不炒”的精神之下，7月份之后，多个楼市热点城市先后加码了调控政策，意味着新一轮楼市调控到来，在此背景之下，房价持续上涨的西安肯定也要对过热的市场进一步抑制。
朱郁：新政出台绝非偶然。“房住不炒”的总基调下，各城市因城施策、因地制宜、分类调控举措不断，但西安“疗效”甚微，数据显示，西安房价连续环涨56个月，由此可见并未抑制房价涨幅及上涨态势。所以，此次新政根本目的在于进一步管控市场，抑制房价上涨及预期。
新政对刚需友善
影响最大的是刚改群体
新政中将二套房首付比例提高至最高70%，但就目前市场情况看，市场上大部分产品以改善型产品为主。那么，未来市场走向会怎样，开发商以及购房者接下来该如何选择？
刘兰兰：西安市场目前改善产品当道，部分改善类楼盘将面临一定销售压力，首付分期等现象或将重出江湖。对于购房者来讲，置业门槛的提升势必影响到对户型、面积的选择。以刚需客户为例，该类客户考虑到后期换房的压力，置业主力面积或将从功能性小三房向舒适性大三房进阶。此外，政策对二手房市场的影响也是不言而喻的，购房门槛的抬高，一定程度上会加速市场二手房供应的提升，由此或将带来成交量价的回调。最后，需要注意的是，目前新政策执行区域为西安市辖11个区2县，分别为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区、蓝田县、周至县，而西咸新区（沣西新城、秦汉新城、沣东的能源金贸区、空港新城、泾河新城）则不在本次执行范围内，新政对西咸新区楼市将产生一定助推作用。
王涛：在11·30楼市新政中，对于购房者有直接影响的就是二套房首付提高，其本意是为了降低杠杆，降低金融风险性。但需要注意的是，此次关于二套房首付的调整并没有“一刀切”，而是根据目前家庭房贷情况、拥有住房情况、拟购买住房面积情况进行了差别化对待，二套房首付比例从40-70%不等，这也体现出了此次调控的差别性。
二套房首付的提高，对于部分资金预算有限的购房者肯定是影响比较大，会将这部分购房者阻挡在购买门槛之外，这部分购房者要么只能将买房计划延迟，要么只能选择面积更小、价格低点的楼盘。对于西安市场上的高端改善盘，此次政策必然造城市场需求量减少，并且根据不同面积不同首付比例的规定，不排除部分开发商会对产品进行调整，增加144㎡以下产品所占比例。
沈玮：目前西安市场上，140㎡以上的户型占比超40%，开发商热衷做大面积改善产品，集中入市的新盘，也多是大平层产品。首付比例调整后，置业门槛大幅提升，改善类物业恐怕面临困局。开发商一定会有所行动，比如将精装改为毛坯，但“全域推行精装”政策压顶，能这么操作的，全是2019年前拿地的项目。此外，开发商有可能会推行首付贷、首付分期等销售政策。
新政将预售门槛提高
短期会对市场供应产生影响
新政中对于开发商也有明确要求，工程要到总层高的三分之一，不低于地上7层，这样的要求，目的是什么？那么，未来市场会不会出现供小于求，这样对房地产市场会有怎样的影响？
刘兰兰：预售条件从6层调整为7层，同时范围由新出让项目扩大至全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，叠加西安最低3万㎡预售条件（2018年6月24日发布），对保护购房者的权益，避免出现烂尾等市场现象有一定积极作用。
从另外一方面来看，预售门槛的提升，势必降低新房供应速度，给目前本就供应告急的住宅市场带来更多不利。此外，在房企资金链相对吃紧的当下，政策无疑提升房企拿证门槛、增加前期资金投入量，也将加快行业兼并速度。
王涛：在今年1月份的时候，预售门槛就曾经提高一次，当时规定最低达到6层。此次将预售门槛又增加了1层，最低达到7层才能申领预售证。另外，这次预售门槛提高的新政策中，最大的看点实际上是将已出让的土地纳入新政范围。
预售门槛提高，一方面是为了降低后期项目烂尾的风险系数，另一方面也是为了抑制开发商快开快卖，造城市场过热的现象。预售门槛提高之后，短期肯定会对于市场供应产生一定的影响，使短期供应量下降。
沈玮：关于加强预售管理，西安近年来一直有所执行。但疫情后，预售证审批力度具体看阶段性的执行力度，有的楼盘三分之一以上拿证，也有的楼盘出了“正负零”就可以。如果真按“原则上”来执行，会延缓新房供应，降低市场供应量。
为避免拉高整体均价
多项目推迟入市
近期，很多房企推迟入市，是什么原因？是否还会有相关政策的细则出来，比如不要求开发商以精装交付等，那么，这样的细则对于房地产市场来说，释放的信息又有哪些？
刘兰兰：受土地开发成本的高企，假如不要求开发商以精装交付等细则出台，可能造成当前市场上产品装修标准缩水及产品质量降低。
王涛：很多新盘之所以备案价格一直无法获批，是因为这些待入市的纯新盘基本都是2019年之后拿地的项目，特别是软件新城、CID等板块的一些新盘都属于高价地项目的高端盘，价格相对来说比较高。在当前控房价涨幅的背景下，为了避免拉高整体均价，所以一直无法获批。
朱郁：政策有明确的针对性、指导性，对行业来说，意味着房地产市场中长期进入新的调控周期，进一步强调住房不炒总基调，进一步兑现因城施策、长效机制的完善与落地，进一步挤压投资需求，控制市场预期。
“房住不炒”仍是主基调
未来或将持续加码
2021年西安房地产市场有哪些发展趋势？
王涛：从政策层面来看，肯定还会是比较严的调控政策，不要期待政策能够放松。而从市场需求的角度来看，目前西安市场需求实际上是比较旺盛的，并且西安的土地供应量在可控范围之内，西安新房市场不会出现部分城市那样的大起大落。
目前被控制的高端盘在2021年扎堆入市之后，如何处理价格与品质之间的关系，值得关注。
朱郁：稳地价、稳房价、稳预期主导思想坚定不移；供求结构关系发生变化，年度供应量同比会呈下滑态势，存量稳定，不会发生结构性乖离现象；价格涨幅收缩，市场预期总体向好，但进度影响较大，空间压缩；房企间产品力、销售力竞争进入新的发展阶段，内核比拼更加残酷，房企运营能级要求会更高。
沈玮：明年西安楼市整体仍是稳定的，因为11·30新政不仅限制了需求，也限制了市场供应量，需求量和供应量都得到了遏制，两者互相平衡，而且明年6-9月又是全运会的节点，供货节奏一定会受到影响。而从年底各方会议中对楼市的表态基本定了明年的调子，政策层面对楼市没有改变方向，甚至今年楼市热度较高的城市还要持续加码，所以西安楼市整体很难再起波澜。当然，在从稳的楼市大局中，不排除个案分化的情况。华商报记者 张毅
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