夺权上市公司、旧改圈地，深圳房企京基营收却走下坡路

记者 | 张子怡

建造了深圳曾经第一高楼——京基100大厦的京基集团，近几年让外界熟知的，除了这栋摩天大楼外，还有他们在资本市场扮演的“野蛮人”角色。

从对康达尔（000048.SZ，已更名为京基智农）步步紧逼的股权大战，再到今年正式入主阳光股份（000608.SZ），未上市的京基集团，旗下已控制了两家A股上市公司。

至于京基最核心的发家业务地产开发，则略显沉寂。在公开的土地招拍挂市场，多年以来难寻京基踪迹。由于转型商业地产，京基近年来在销售规模上也逐渐落伍。

克而瑞数据显示，2018年京基集团合约销售金额51.4亿，勉强守住TOP200房企的门槛，但到了2019年，TOP200中京基已然不见。

京基集团由现年54岁的陈华在1994年创立，他来自于广东湛江，在深圳以“包工头”起家。京基此后逐步发展为涉及住宅开发、写字楼运营、商业运营的综合房企。陈华家族以270亿元人民币财富名列今年的胡润全球房地产富豪榜第65位。

在深圳耕耘多年后，京基的真正价值版图在于：从深圳的东部到西部，从房价“十万加”的南山到热度攀升的宝安，京基均有旧改项目。有数据粗略估计，京基未来在深圳旧改建筑面积规模达到800万平方米以上，货值或达到约4000亿元以上。

接近京基的人士向界面新闻表示：“京基内部没有进行过具体货值统计，项目很多，货值每年也都在上涨。”

除京基自身持有的旧改项目外，这几年并购得来的上市公司，不仅是京基集团多元化业务的一部分，更大的潜力在于它们手中握有的深圳土地资源，并提供了融资渠道。

旧改圈地

已改名为京基智农的康达尔，业务被安排的愈发明明白白。养猪，京基智农是认真的，至于其地产开发业务，则逐步交予了京基。

6月2日晚间，京基智农发布公告称，拟与京基宏达签署《城市更新项目合作协议》。

双方就京基智农位于深圳宝安区沙井街道土地证号分别为宝府国用字（1992）第0400137号、第0300075号以及土地证号宝府国用字（1992）第0400136号的土地开展城市更新项目合作，涉及合作面积25.7万平方米。

京基智农作为城市更新项目的申报主体，由京基宏达作为项目实施主体，京基地产持有京基宏达100%股权。

在此次合作的宝安更新项目中，双方将以拆迁安置补偿方式，对合作地块进行城市更新改造合作，京基智农获得的补偿方式为全部产权调换（地块一建成范围内）。京基宏达应补偿京基智农物业面积共计12.3万平方米，其中住宅面积9.35万平方米，商业面积9500平方米，办公面积2万平方米，均为毛坯房交付。

京基智农交予京基地产开发的宝安沙井街道城项目，周边曾出现过热卖的网红盘“万科星城”，还有未正式开卖的沙井海岸城，因房源过热被质疑“捂盘惜售”以及收取“喝茶费”。

链家数据显示，沙井街道周边二手房均价在5万元/平方米到6万元/平方米，京基拿下的这一项目未来仍具备升值潜力。

除沙井街道的地块交由京基开发外。去年年中，京基智农还聘请京基地产为旗下楼盘山海上园二期2、6、7栋，以及山海上园三期、四期开发建设提供全过程综合管理服务及全案策略营销与销售服务，可售建筑面积约33万平方米，货值上百亿元。

京基智农多次在公告及公开场合表示，未来公司将聚集农业，明确以“深化农业主业发展”为核心的发展战略。

在借助京基智农获取土地资源外，京基集团本身在深圳拥有的旧改项目更为庞大，仅在罗湖区，京基集团就有蔡屋围、布心村、水围村、水贝村、湖贝新村等旧改项目，拆除用地面积在50万平方米以上。这些旧改项目中，以蔡屋围旧改最惹人关注。

2004年，京基集团与蔡屋围集团公司签署相关协议，改造片区近4.6万平方米的土地；2013年8月，深圳蔡屋围旧改立项，到2019年5月，京基集团董事长陈华才与几位村民代表签约，项目计划在2019年内实现动工。

15年时间过去，蔡屋围周边房价已翻了数倍。蔡屋围地处罗湖区的核心地段，紧挨地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部，直至今日，地块上建好的只有京基100大厦和京基百纳KKMALL。

接近京基集团的人士告诉界面新闻：“蔡屋围旧改项目项目比较大且分散，涉及到地铁11号线建设部分已经在拆了，剩下的在分片区推进。”

今年3月，京基又获得深圳南山荔林公园北旧改实施主体资格，项目更新单元拆除用地面积6818.4平方米，开发建设用地面积6527.0平方米；去年10月，京基子公司成为深圳龙岗黄阁坑旧改开发主体，该更新单元片区二拆除范围面积约8.92万平方米。

除此以外，京基在宝安、龙岗、南山、福田等区域还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等旧改项目。

从深圳的西部到东部，在这片寸土寸金的土地上，京基集团手中的旧改项目不断增加，但开发速度却异常缓慢。

资金考验

京基集团虽然手握大量旧改项目，但想要逐步变现，也极大考验着这家公司的资金实力。

以罗湖蔡屋围旧改项目为例，蔡屋围片区计划建造将分别建超过690米和630米的摩天大楼。

根据公开信息查询，以441.88米的京基100建筑周期来看，开工时间是2007年11月23日，封顶时间是2011年4月23日，建筑造价为50亿元。

曾有机构测算称，如若以此为例，京基要想打造两座摩天楼的成本，至少要100亿元，如果算上蔡屋围片区的整体拆迁补偿，京基所需要的资金量至少要150-200亿元。

那么，京基集团是否拥有庞大资金来支持开发？

京基集团在今年4月正式成为阳光股份的控股股东后，其发布的权益变动报告书中，可以窥得京基集团的业绩情况。

权益变动报告书显示，截至2019年9月30日，京基集团总资产为810.79亿元，总负债为556.08亿元，资产负债率为68.59%。

2016年-2018年，京基集团营收分别为130亿、85亿和77亿，逐年下滑，并且2018年京基集团归母净利亏损了1.18亿元。

到2019年1-9月，京基实现营收56.03亿元，毛利率53%，利润总额11.9亿元，归属于母公司股东的净利润5.9亿元。

从数据上看，京基集团本身的运营情况显得极为一般。自身并未上市，缺少融资渠道，旧改项目复杂难以快速推进，这些因素都制约这京基的进一步发展。

在京基集团正式控股阳光股份后，阳光股份在5月14日发布公告称，阳光股份拟向京基集团借款不超过1.3亿元人民币，借款期限12个月，借款年化利率5%，可随时偿还。

无独有偶，京基集团在彻底掌握京基智农后，也曾迅速将手中股权质押。

2019年10月，京基智农公告称京基集团质押子公司京基时代49%股权获取融资，后者持有京基智农29.85%股权。

wind数据显示，截至今年6月8日，京基集团及京基时代，二者共计质押京基智农2.38亿股，质押比例高达82.66%。

深圳润盈达投资总监余韬告诉界面新闻，“股东进行股票质押时，根据公司质地给予折扣，折扣一般不会高于5折，折价幅度在3折到4折左右。”

界面新闻据此测算，京基智农目前股价在23元/股左右，京基集团所质押的股份，打折后获得的资金约有20亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为：“京基在控股上市公司后，迅速向其借款或者不断进行股权质押，都说明京基自身资金并没有那么充沛，它借款或者质押来的钱，很可能都是用于回笼母公司资金。”

投资亏损严重

有熟悉资本市场的业内人士认为：“京基喜欢搞投资，但它不是很懂资本运作，你能看到它什么都在投，但不一定赚多少。”

据《新财富》去年8月报道，据不完全统计，2010年以来，陈华家族投资涉及的公司至少有15家。但投资战绩数据显示，可统计的、陈华家族发起的11个投资项目全部账面浮亏。

其中，陈华长子陈家荣入股的美图公司，京基入股的康达尔、优信亏损最大，亏损规模分别达到21亿港元、近19亿元、近10亿元。仅此3项投资，账面合计浮亏近50亿元。

回归到京基集团本身，其投资主要围绕着“地”。

京基智农名下在深圳最值钱的两处资产：沙井工业园旧改项目和山海上园二、三、四期项目都已交由京基开发。

阳光股份主营业务为商业地产，京基集团在拿下控制权后承诺在未来一年内不会对其主营业务做出重大调整。但在人事方面，阳光股份的原管理层几乎全部已离职。今年5月，阳光股份连续发布5次人事变动公告，涉及离职高管超过10名。

由陈华次子陈家俊控制的酷派集团（02369.HK），虽然在手机厂商中酷派早已不再有往日风光，但其持有的土地资源被认为是京基也看重的资产。

酷派在深圳南山高新产业园北区拥有酷派信息港旧改项目，该项目总拆除用地面积为3.29万平方米。

2017年10月，酷派宣布与深圳另一本土开发商星河地产合作开发该项目，酷派负责提供获得土地使用权前的费用，星河地产负责该项目全部专案建设费用，项目建成后，双方按照项目全部新建成物业4：6的比例进行权益分配。

不过在陈家俊入主酷派后，星河已悄然退场了该项目的合作。

酷派品牌负责人告诉界面新闻：“酷派信息港现改名为酷派大厦，为酷派独立开发。今年8月将交付使用。”

除深圳南山地块外，酷派还手握东莞松山湖、西安长安产业园、河源建设农业生态园项目等多个项目，土地价值近百亿。

摆在京基面前的，有不断增值的深圳旧改货值，还有名下上市公司带来的潜在价值。京基100大厦虽已不是深圳第一高楼，但在深圳房企的身影中，京基也不甘离场。

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