开发商“举报自己”不能让购房者受损

□何勇

2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。两年后，在房价飞涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司以当时没有预售许可证为由，将12名业主分别起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。今年4月，另一位被诉业主李女士与开发商确认合同无效纠纷一案已在长安区法院开庭审理，法院6月8日下达一审判决书，判决双方签订的内部认购合同无效。（今日《新安晚报》A11版）

开发商在没有取得预售许可证的情况下，对外销售房屋，这本就是一种违法行为，也是对广大购房者的一种欺骗，理当接受处罚。在房价上涨之后，又以卖房时没有预售许可证为由起诉购房者，要求确认认购合同无效。毫无疑问，开发商这么做的目的，就是想把当年以相对较低价格卖出去的房子“收回来”，重新卖个高价，赚取其中的差价。但很显然的是，开发商的这种举动是一种事后反悔的不讲诚信行为，是错上加错的行为，严重扰乱了房地产市场的正常秩序。如果开发商都玩这套把戏，那么，房地产市场恐怕就没有任何秩序可言，法治经济也无从谈起。要知道，诚实信用原则是民法的基本原则，被称为民法的“帝王条款”，也是市场经济活动中的一项基本道德准则。

不过，从法律角度来说，法院认定“无证卖房”的开发商与购房者所签订的内部认购合同无效，支持“举报自己”的开发商的诉讼请求，这样的判决本身并没有问题，符合法律法规的规定。因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而依据此条款，当事开发商之前并未取得商品房预售许可证，所以双方签订的所谓内部认购合同确实应当认定为无效，而不能认定有为效。

然而，从保障房地产市场秩序的稳定健康、维护购房者合法权益的角度而言，显然不该让开发商“举报自己”的“如意算盘”得逞，不能让开发商从失信行为中得利，更不能让广大购房者受损，这一点毋庸置疑。否则，对广大购房者来说非常不公平、不合理。

可见，在这起开发商“举报自己”的诉讼案件中，要守住法治经济的底线，既要依法判决购房合同无效，又不能让开发商从中获利。因此，开发商必须承担购房者经济受损的责任，要对购房者赔偿他们遭受到的经济损失，也就是房价上涨的差价。这既有法律依据，也有类似的司法判例可循。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

总而言之，当事开发商可以赢得官司，但不能让开发商通过打赢官司的方式获得不当经济利益。这时候需要维护购房者权益的坚定态度和足够的司法智慧，让当事开发商“白赢”一场官司，得不偿失。

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