西安购房登记及 摇号选房实施细则发布 开发商要拿出一半房源 优先满足刚需家庭
西安市住房限购区域
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域。
6月24日下午，西安购房登记及摇号选房实施细则正式对外发布，并开始实施。根据《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》精神，支持刚需家庭优先购房选房，严禁房企内部预留房源，严禁夜间摇号；在限售方面，取得房产证满2年或网签备案满3年的，可再次上市交易。
看点1
限售政策有所调整
《通知》明确规定了预售许可申报面积的最小规模，即房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。
在住房价格方面，进一步强化申报制度，对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。
在限售方面，对有关政策进行了调整，《通知》明确：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
同时，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。
看点2
建立统一购房登记平台
在规范公证摇号售房行为方面，《通知》明确由房管部门建立统一购房登记平台，杜绝房地产开发企业设置全款优先等限制性条件拒绝群众意向登记，目前平台已开发完毕，6月25日起正式上线运行。
购房家庭一次只能参与一个商品住房项目的意向登记，并在信息核验时提供具备购房能力的首付款资金证明、征信报告等资料，防止不符合购房条件的居民家庭参与摇号，提高摇号中签率。
为防止炒房倒号，要求意向登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致，放弃选房、放弃签约的所空房源依序递补。
摇号售房公证机构由公证主管部门指定，摇号软件和摇号工具由公证机构采购，公证机构对摇号、选房实施全过程监督。
同时，建立购房失信人员、开发企业及中介机构信用“黑名单”，明确惩戒措施，防止个别人员扰乱公证摇号售房秩序。
看点3
细化购房登记及摇号选房规则
《通知》主要包含《西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）》和《公证摇号选房规则指引（试行）》，通过“一公告”“两监督”“三阶段”“四公示”举措，全面保障购房登记及摇号选房过程的公平、公开、公正、透明。
“一公告”指开发企业销售住房前必须发布销售公告；“两监督”指企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督；“三阶段”指意向登记、信息核验、摇号选房三个阶段；“四公示”指企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。
《通知》规定，取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售。
明确开盘及销售时间应在8：00~18：00之间。
看点4
刚需家庭购房优先摇号
《通知》规定，在购房登记时，登记人按刚需家庭、普通家庭进行分类登记，公证机构、开发企业应按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号，开发企业应提供不低于全部摇号销售房源50%的比例优先满足刚需家庭。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号顺序。
在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；购房家庭在意向登记项目当期选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房意向登记。
政策解读
问题1
如何进行购房意向登记？
《通知》规定，房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。
用于销售展示的样板间（每个户型不超过1套）需要暂缓销售的，应在销售公告中注明，并将样板间房源纳入本项目后续销售楼幢统一公开销售。项目最后一期公开销售时，所有房源不得暂缓销售。
意向购房人通过房管部门建立的商品住房意向登记平台，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。
意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。
凡提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记，一经发现将在1年内不接受其意向登记。
问题2
如何进行信息核验？
《西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）》明确，房地产开发企业在网上意向登记开始后，必须依照网上登记流水号分批次分时段在销售现场收取购房家庭相关资料并对其购房资格进行初步核验（核验总时间不超过5日）。
取得登记流水号且按要求提交材料的，房地产开发企业不得拒绝其核验要求；未在网上办理意向登记的购房家庭，房地产开发企业可不接受其提交购房资料、核验购房资格的申请。核验时，发现填报有误的，意向登记人应在核验时间截止前登录购房登记平台更误，核验通过后或核验日期截止后，意向登记信息不得撤销、修改。
登记购房人逾期未提交或提交材料未通过购房资格初核的，视为无效登记；对无效登记的，应及时通过短信、微信等方式通知登记购房人无效登记的原因。登记购房人办理信息核验时，房地产开发企业不得设置不利于登记购房人的条件。
问题3
要提交的核验资料有哪些？
意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。
意向登记人需提交的核验资料包括：
（一）登记购房人及家庭成员的户籍证明或社保、个税缴纳明细；
（二）登记购房人的婚姻状况及其购房意向登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料；
（三）登记购房人本人满足首付款条件的存款证明（因个人征信问题不能获得贷款的，登记购房人自行承担由此导致的不能贷款购房后果）；不得要求到指定的银行打印存款证明；存款证明不高于意向房源购房款的30%；
（四）证明登记购房人符合西安市住房限购政策的其他必要材料；
（五）如登记购房人委托他人提交相关核验资料的，应核验委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。
问题4
意向购房人多于可销售房源怎样摇号？
《通知》规定，商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。
历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。
意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。
意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。
问题5
如何加强公证摇号售房管理？
开发企业公证摇号售房，需进行的公示有：登记购房人名单、摇号购房人名单、摇号排序、选房结果共四次公示，保障公证摇号过程的公开、透明。
禁止倒卖房号。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致；商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续，所退房源应当公开销售；因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源按照房源类别按序递补选房。
对购房人连续“摇而不选”“选而不签”、提供虚假资料，开发企业协助购房人弄虚作假骗取购房资格、骗取刚需优先资格等违规行为建立失信黑名单制度。
其中，登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息；对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，列入西安市购房失信人员名册，5年内不受理其购房登记。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。
问题6
干扰公证摇号售房咋处理？
《通知》严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房。违反的，将予以严肃查处。
工商、国土、规划、建设、房管、公积金、物价、税务、公安等部门要依照工作职能，定期组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出西安市房地产市场。
对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。
房企公证摇号售房程序
（一）选择公证机构。房地产开发企业应选择市司法局指定的公证机构组织实施公证摇号售房。
（二）确认摇号方式。由公证机构确定公证摇号售房的方式、工具、流程等。
（三）制定并发布摇号方案。摇号方案应包括房源数量、户型、面积情况、参与摇号排序的购房意向登记编码、摇号时间、选房时间、公证机构名称、摇号方式及相关流程等。
（四）组织摇号排序。公证机构应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，可再次参与普通家庭摇号排序。摇号排序时间应在8：00~18：00之间。
（五）公示摇号排序结果。公证机构负责将摇号排序结果在房地产开发企业、公证机构、房管部门网站以及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。（六）组织选房。房地产开发企业在公证机构的监督下，分类别顺序，按摇号排序结果依序组织选房。
（七）选房结果公示。公证机构负责将选房结果在房地产开发企业、公证机构网站及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。
（八）资格复审及合同网签备案。房地产开发企业按照选房结果与购房人洽谈并办理购房资格审查、按揭贷款、合同网签备案等手续。
（九）公证确认选房结果。开盘销售结束后，房地产开发企业应及时将刚需家庭、普通家庭登记购房人选房结果提请公证机构予以保全证据公证。
（十）报备公证书。房地产开发企业应当在公证摇号选房结束后10日内，将摇号排序和选房结果公证书及放弃选房人名单、放弃签约人名单报送当地房管部门。
本版文/记者赵辉图/东方IC
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