开发商纷纷屯兵西安远郊 逼近高陵蓝田鄠邑 环西安楼市值不值得买？
漫画/张永文
西安南三环外一个售楼部里购房人在咨询华商报记者 李程 摄
房地产市场一直有“金三银四”之说。每到这个时节，开发商都会开仓推房，沉寂了一段时间的购房大军也“蠢蠢欲动”。不过，今年西安楼市却是在“缺粮”声中开局。并且，新盘开发进一步向城市外围延伸。
西安楼市热销背后，部分项目还未放量
最近一段时间，不少关注楼市的人听到了这样的说法：开盘量跟不上、房源供不应求……这才刚刚开春，西安楼市就已陷入了“缺粮”的境地？
“我们一期的房子已经卖完了。”上周三在长安区子午大道附近一处楼盘，置业顾问告诉来看房的华商报记者，可以先了解二期房源，不过预售证没下来，暂不对外销售。对于记者提出的某房地产网站两天前显示的“一期房源正在清盘”的消息，这位置业顾问表示，“网上房源信息更新慢，不准确。”随后，在距离该售楼部不远的另一楼盘，记者同样得到了“只接受前期咨询”的答复，这里对外销售的房源目前只有商业部分。
灞柳一路附近某楼盘，周边环境略显偏远，上周四售楼部里的看房人却是不断。这里的置业顾问表示，目前主推三室和四室两种户型，想买的话需要先看购房资格，“我们楼盘定价不高，所以不担心买房者比较。”华商报记者了解到，该项目距离蓝田地界也就约5公里。
南三环外一个住宅项目，上周四当天中午吃饭时间，也有不少访客。据销售人员介绍，新推房源还未取得预售资格，想买的话可以先去查征信，把资料备齐才能参加选房，至于能不能选上，“不敢保证。”
“缺房”的另一种表现是：“日光盘”重现江湖。3月上半月，西安新盘销售率前所未有。据克而瑞机构统计，本月发出的21张预售证，带来2316套住宅。半个月过去，这些房源的销售率接近90%，更有项目因为推售房源较少、周围竞品不足，开盘当天就已经售罄。
对此，克而瑞西安机构总经理朱郁表示，近期去化率骤增和开盘量不高有关。春节以后，受开发进度、价格审核等多重因素影响，不少楼盘迟迟未拿到预售证，开盘时间延后，导致市场供应落差。购房需求的集中爆发，又造成了进入交易环节的房源被迅速消化。
有行业人士介绍，此前冬季治霾对一些楼盘的施工进度也造成影响。当然，每到市场预期走高时，惜售现象都会出现。现在监管收紧，个别楼盘干脆延缓开发进度来炒作预期。
房产派单员仍然常见，开发商暗自较劲加紧蓄客
“位于高陵的楼盘，您考虑吗？”贾先生在上周又接到推销电话，他不免疑惑，听说现在买房不是都得托关系吗？怎么还有电话推销的？他一再核实是公寓还是住宅，对方肯定地回答是住宅。贾先生说，去年开始，电话推销住宅的现象就很少了，即便是有卖房的，基本上也都是公寓、商铺，最近不知怎么房产派单员又多了起来。
在本地一家房企负责营销的侯先生解释说，郊区新盘越来越多，市场竞争只会越发激烈。此前已进行价格公示的项目有些没拿证，而后续的房价公示也在加紧步伐。预计后续新批预售量还会继续上升，开盘数也会有所增加，所以不少项目需要早做准备来锁定客户。
事实上，市场热销的背后，开发商的抢客大战并未松劲。华商报记者注意到，开头提到的长安区那家“二期待售”楼盘，户外广告早就在10公里外的高新区出街了。另外，在灞柳路、太华路等区域售楼部集中地带，以及西安城区的一些地铁站口，发宣传单的房产派单员并不少见。当看房人从售楼部里走出来时，很容易遭遇促销人员的热情围堵。
朱郁认为，暗自加紧蓄客反映出房企抢预期的心态。没有永远火爆的市场，只有准备充分的产品才能打动购房者。这是一个充满竞争的时代，价格是关键，如果自身品牌、产品定位难以支撑的话，那么销售不畅也是正常的市场反应。
今年以来，虽然有不少楼盘的销售业绩飘红，甚至已不再用区域和地段论英雄。但是，据美城机构监测：浐灞、西咸和长安等地仍然出现了个别项目开盘销售不理想的情形。甚至有个案在开盘后的去化率不足20%。这其中，既有前期快速提价以后，产品难以支撑溢价，也有前期蓄水不足、骤然推货而导致滞销的情形。
新楼盘从城区走向郊区，三环外低价房源减少
上个月，西安新建商品住宅上市供应计划公布，房源总计225509套，面积约2697万㎡。从计划看，供应量十分庞大。其中，除了老盘推新的房源占据核心地段，包括融创、碧桂园、绿地、绿城、阳光城等地产大鳄组成的供货主力，新项目多分布在三环以外的区域。
事实上，这也反映出近两年土拍市场逐渐外扩的趋势。在2017年，西安区域土地成交分为两个梯队，一是曲江、高陵和临潼；二是港务区、沣东和浐灞。今年商品房市场的主要供应也不出意外来自这些地方。从20强房企在西安的布局来看，除过曲江、高新、经开和浐灞等发展相对成熟的环城区域，开发触角正不断向长安、临潼、西咸，甚至高陵、鄠邑和蓝田等外围市场延伸。最近一段时间，这些地方不但出现了楼面价超过5000元/㎡、拿地成本直追主城区的案例；还有出让地块因为报价超过最高限价、拍卖终止的现象发生。
地产评论人士王建红表示，西安主城区建设多年，目前三环内的净地已经非常少，新开发的房子只能向郊区要地。加上近两年城市发展的利好不断，新增人口需要居住和生活空间，城市骨架也被拉大。相对来说，远郊区的土地成本相对低一些，整体房价更有吸引力。但是各房企拿地成本、项目定位有所不同，而且受备案等因素影响，最终定价差异较大。
此前流传的一份西安房价地图，就显示出满屏的万元/㎡楼盘。而记者上周走访发现，其实在城东灞桥、纺织城；城南的长安、航天；城西的西咸等地，还是有一些万元/㎡以下的房源存在。另外，在三环以内的棚改集中区域，也存在低价“捡漏”机会。只不过，这样的机会正在逐渐减少，不少三环外的新楼盘定价也超过万元/㎡，并带动周边老盘价格走高。
去新区置业买的是未来，短期或透支预期
在丰镐东路住了5年多的高先生，最近有了去西咸新区买房的打算。“其实现在勉强也够住了。”他一家三口住的是一套约100㎡的大两室，之所以又有买房打算，据他自己说，主要是有两个原因：一是考虑等孩子长大了能住得宽敞些；二是如果还在城区附近买的话，房价贵，实际改善不大，不如买远点，买个预期。
与高先生一样，不少购房人发现，他们的看房阵线已经被推到了西安三环以外。有观点指出，西安已成为一个典型的以开发新区推动城市发展的城市。原有老城虽然配套成熟、人口密度大，但也面临着环境拥挤、改造成本高和古城保护等现实问题，在这样的背景下，去新开发区买房子，除了价格的盘算，买的就是它的规划和未来。
上周，华商报记者辗转两个多小时来到高陵马家湾了解到，一处楼盘剩余房源不多，一位职业顾问介绍，西安主城区房价比较高，加上很多人不符合买房条件，但又打算在西安发展，有的是为了投资，就来马家湾周边买了房，这里房子均价在7000元左右，具体以实际咨询和成交时为准。另外一个楼盘，据售楼部工作人员介绍，房子基本已售完。
有业内人士提醒，未来和现实还是有些差距的。比如，西安每次传出地铁线路建设或中小学规划相关的消息，常会引来周边楼盘的跟风宣传，用规划抬高身价，这是开发商常用的套路。但从规划到最终落实存在一定的时间周期，这就给“未来”打上了不确定性。
“选择到新区置业就得把眼光放长远。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，即便是重点规划区域或是地铁沿线，一个新区从规划落地到逐步成熟也需要3-5年甚至更久时间。从曲江二期、浐灞等地的楼盘经验来看，都在发展初期出现过投资回报较差、交通和商业等配套不足的尴尬，短时间内面临预期透支的问题。
在全国范围内，2011年开始起持续火热的环京（北京）楼市不能算作是一个正面案例。经过去年的僵持后，廊坊等地的新房市场降价新闻接踵而至。据媒体报道，环京楼市已经明显降温。目前，燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元，个别楼盘甚至暴跌三分之二。二手公寓住宅中，当地某代表性楼盘单价1.2万~1.3万元，比起4月份的高点3万多元已经下跌了近三分之二。
“环京楼市对开发强度的容忍度较低，代表性并不强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，不过，新区建设可以速成，但人口却只能慢慢吸引。能够撑起新区楼盘价值体系的交通、商业、医疗、教育等各项配套缺一不可。相对而言，与老城区距离更近的新区，中间不留白，居民生活才更容易产生无缝对接。
买卖双方面临博弈，买或不买切记量力而行
在市场中传出房源紧张、新建楼盘越来越远的大背景下，当前是否是买房的好时机呢？朱郁建议，选房心态可以更从容一些，不必恐慌。如果确属刚需也遇到了合适的房源，那么该出手时就出手，以免价格踩空。但如果是盲目跟风的投资心态，则大可不必着急“抢房”，因为考虑到随后还会有大量新房源推出，这部分需求的可选空间会更大一些。
严跃进也表示，对于购房者来说，有能力买、有资格买，还是要加快节奏。当然考虑到新区内的房源增多，选房时应尽量结合自身需要，权衡交通配套和学区等要素。同时，若是若是后续有换房需求，也要考虑到房屋转让的难易程度等。王建红说，买房也是为了保值，所以要确保自己的现金流处于安全状态。要量力而行，不要盲目跟风加杠杆，徒增压力。
有观点认为，目前来看，西安楼市上市房源量较少，预计三月下旬随着批售量增加，目前楼市供应紧张的情况应会有所缓解。房源紧张是一方面，而就银行方面来看，银行房贷额度开年之后一点也没有放松，多家楼盘首套房首付已上调至百分之四十，二套房变为百分之五十。所以刚需还是尽早下手购房为好。华商报记者 黄涛 李程
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