三轮调控，尤其是“6.28”之后市场快速降温 房子不好卖了 西安楼市会否迎来“拐点”？
日前在西安含光路附近一家售楼部，市民正在看盘华商报记者 李程 摄
上半年西安房地产市场火了一把。但是在回归理性的诉求下，三轮调控纷至沓来，尤其是“6.28”的调控，让市场突然冷了下来。再加上其他因素共同作用，7月份西安楼市销量开始回落。那么，未来一段时间，房地产市场是否将就此迎来“拐点”呢？
市民反映卖房电话又多了
有售楼部客户减半
在曲江新区一家会展公司工作的樊先生，几乎每天都能接到2、3个推销电话，“问我要不要买房或者办贷款”。樊先生表示，今年上半年这样的电话消停了一段时间，最近不知怎么又多了起来，“是不是房子又不好卖了、贷款难办了？”
华商报记者在采访中发现，不少西安市民反映：近期时常会接到卖房推销电话。家住曲江的田先生表示，出去遛弯的时候，他好几次碰到有年轻小伙拿着宣传彩页突然凑过来问：“买房子吗？”“需要看房吗？”
有这么一种说法：接到卖房电话的频次能反映出市场变化。如果有段时间这类电话增多，可能意味着房子难卖，销售人员需要“盲打”来寻找更多意向客户。
那么近期楼市究竟表现如何呢？8月9日下午，在西安吉祥路一家售楼部，一位售楼员介绍，“周末来看房的人比平时多。”在售房源现在挑选余地大的是一室房源，“根据付款方式享受到的优惠不太一样，如果支付全款或提高首付比例，在价格上的折扣也更多一些。”
“最近我们每周的来访量在50~60组，相比四五月时大概少了一半左右。”城北一个外埠项目的销售经理告诉记者，毕竟上半年楼市太火了，现在又到淡季反差比较明显。对于下半年市场可能出现的回落，他们已有心理准备，“庆幸的是全年任务完成的差不多了。”
销量从增幅突出到降幅靠前
西安新开盘销售率下滑
孙阳是曲江一家房产中介的经纪人。今年春季时，他在微信上发布最多的是房源推荐信息和一些有关房价、贷款甚至开发商和房东反水的段子，“当时每天卖房比租房还要多。”孙阳表示，不过到最近一段时间，租和售需求重新发生转变，他在寻找挂牌房源时，也会顺道问房东有没有出租的打算。
据中国指数研究院数据，今年7月，有22个城市成交面积同比下滑，福州降幅度最多，西安同比下降50.87%排在第6位。西安成交面积下降从6月就已出现，当月环比有5.55%的降幅。
值得一提的是，中指院数据显示，今年1季度，西安同比增幅达171%，在29个城市中居首；随后的4月份，环比增量在各城中靠前。这也就是说，从前几个月成交面积增幅突出，到近期降幅在各城市中靠前，西安楼市的销量出现了反转迹象。
当然对中指院数据的准确性，也有业内人士表示怀疑。陕西省房地产研究会会长王圣学指出，西安楼市销量在7月可能环比有回落，但下降幅度应该没有那么大。
另一方面，近期一些新开楼盘的销售有所减速。美城机构监测显示，从7月3日至今，其监测的全市100个楼盘连续5周来客量处于减少状态，有3周交定（购房者交纳定金）环比下降。新开项目的销售率也不如上半年那般火爆。华商报记者调查了18个在7月份开盘推新的楼盘中，只有4个项目在开盘首周的销售率超过80%，其他楼盘大部分集中在30%-70%的区间内，其中包括由品牌房企所开发的项目。
“我们7月下旬新开了一栋楼，60套房子卖掉了20多套。”浐灞某房企营销张姓负责人介绍，上半年开盘他们的销售率一度达80%左右，最近来访量和来电量减少，去化速度也就变慢了。
三轮调控过后
多原因致房地产市场降温
去年12月30日，西安出台限购令，规定城区范围内只能新购一套住房；今年4月18日，限购范围扩大，对按揭贷款的首付比例进行了限制；6月28日，西安要求在住房限购区域购买商品住房的，网签备案后满5年方可上市交易；非本市户籍居民家庭在限购区域购房，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。
半年之内，西安三次调控楼市，每次的侧重点各有不同。不过在不少房地产从业者看来，和前两次调控相比，最近一次的调控力度明显增加，影响更为显著。
“西安房地产市场逐渐向理性回归，调控是主要原因。”王圣学表示，在这样的背景下，楼盘销量有回落也是正常现象。
“调控限制了外来购买力，尤其是一些想要短炒的客群。”普华西安房地产公司总经理冯越表示，除了调控因素，近期楼市降温还和天气、客源等因素有关，“7月中下旬以来连续高温天，来看房的顾客大幅减少，成交表现肯定不及上半年。”
金先生负责的未央区一家楼盘计划在8月份加推100多套房源，主要是100㎡以上的三室户型。对于短期内的销售前景，他个人比较谨慎：“周围竞品不少，客户群接近，所以我们做好了长线销售准备。”金先生表示，其实西安市场并不缺房源，只是因为各盘供应原因所以让有些看房者碰到青黄不接、选不到理想房源的情形。
独立地产评论人李连源认为，6.28新政之所以效果显著，是因为冻结了炒房者快买快卖的习惯，让有炒房条件和想法的人望而却步，剔除了住房市场的投机行为，为刚需腾出市场份额。同时，主管部门对开发商经营行为的监管也加大了力度。近几个月来，西安房管部门处罚多例违规销售的企业名单，多头并举形成震慑，让西安楼市回归平稳，房价快速上涨开始得到抑制。
上轮出货期透支购买力
贷款收紧掐住购房命门
目前在全国范围内，房地产调控已呈现限购、限贷、限价、限售和限商的“五限”形态，市场交易量应声而落。安居客日前发布的报告称，一二线城市在政策调控下开始降温，预计8月供应量和成交量还将持续走低。
“7月楼市开始进入“淡季”，加上政策在租房层面着墨较多，对交易市场也起到了心理抑制的作用。”西安一家房地产研究院负责人认为，去年底到今年上半年形成的一波销售热潮对购买力有一定透支，一些处在观望状态中的潜在购房者跟风买了，市场得缓一缓重新培养意向客群。
业内人士认为，房贷收紧，是楼市降温的另一诱因。7月全国首套房贷平均利率已达4.99%，相当于基准利率的1.02倍；环比上升2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。记者发现，西安部分银行首套房贷利率已上浮5%-10%。
据上述机构在7月10日采集的西安11家银行房贷数据显示，包括中信、建行等9家银行首套房贷执行基准利率，没有银行提供利率优惠。还有两家银行首套房贷利率有上浮，即：中行上浮5%，民生上浮10%。
“未来一段时间，房贷利率还将在一个范围内继续上升，这是楼市降温的重要原因之一。”融360分析师李唯一分析，利率上调、放款速度变长等金融层面的调整，将会使得房地产市场中的流动性削弱，一些借助杠杆买房的客群被拒之门外。
下半年房源供应增加
“金九银十”要悬了？
如果说调控政策为房产交易设置门槛是“堵”的话，那么增加市场中的房源供应就是“疏”了。在6.28调控出台不久，西安就在7月6日公布了“下半年西安主城区及长安区商品住宅供应计划”，将有16万套住房补充市场。
“公布房源，购房者的选择余地更加充裕。”李连源表示，西安楼市的房源供应是充足的，此前因为一些销售方策略和技巧上的操作，加上买卖双方信息不对称，营造出所谓“房荒”，这种情形将会因房源信息的公开而得到遏制。
那么在业界认为楼市面临降温、西安市场房源供应增加的前提下，作为房地产行业重要出货节点的“金九银十”是否难以出现了呢？
李连源认为，一般从秋季到年末都算是消费比较旺盛的时候，对于买房置业也是如此。所以届时买房的人肯定会比现在多，但“金九银十”概念将会被淡化。
王圣学表示，传统的销售旺季还会存在，但是上半年那种“一房难求”、“一天一价”的火爆局面不大可能再出现了，“预计下半年西安楼市的销量和价格都会回到平稳增长的态势中。”
楼市面临结构性调整
未来房价或重新分化
易居房地产研究院的报告显示，今年2季度个人住房贷款余额新增1万亿元，同比下降7%，为2014年4季度以来首次下跌。全国居民购房杠杆率也出现拐点，2季度回落至43.9%。该研究院认为，全国个人购房杠杆已步入下行通道，预计年底个人购房杠杆率将降至33%。随着降杠杆的推进，全国房价涨幅也将会继续回落。
“我国货币流通量与房价具有较强的正相关性。”易居研究院研究员赖勤认为，M1增幅也和房价同比增幅大致接近，M1增幅领先房价同比增幅5个月左右。预计在国内外环境基本不变的情况下，M1同比增幅的下行趋势仍将继续维持一段时间，房价增幅也将延续今年初以来的下滑趋势。具体到各城市看，一线城市已明显降温，二线城市将稳中有降，三线城市将遏制此前的快速上涨势头。
西安一家房地产研究院负责人认为，楼市正面临又一轮结构性调整，市场和房价将可能出现分化。性价比较高的好房子、新房源会持续受到追捧，价格会相对坚挺；而被人为因素助推上去的价格虚高的楼盘，会被冷落。当然，开发商会根据任务完成情况、资金周转状况来做出调整，对卖不动又承受较大压力的项目来说，降价才是出路。
在楼市风向可能发生转变的情况下，王圣学对购房者的建议是：不要盲目跟风；结合自身需求，刚需就买，投资、投机则要谨慎。“上半年西安房价的走势给了很多人一个大的教训：去年房价较低时不买，今年大涨时跟风购买，然后遭遇调控，也不好脱手了。”华商报记者 李程 李王艳
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