购买二手房付款后房屋被抵押 又被查封
事件流程图
●2017.6.10
李先生、杨女士与孔某某签订了《房屋定金买卖协议》，并交付定金3.5万元
●2017.8.15
李先生与孔某某夫妻签订了《房屋买卖定金协议补充协议》，李先生、杨女士支付购房款、按揭贷款及利息、契税及大修基金共计64万余元
●2017.11.8
孔某某的房产证办理完毕，但没按约定协助李先生、杨女士办理过户手续，还私自从物业取走了房产证原件
●2018.1.2
涉案房屋被孔某某抵押权给谢某某，债权履行期限为2017年12月28日至2023年12月27日
●2018.1.25
李先生夫妻向法院提起诉讼，要求继续履行合同，并申请财产保全。办理手续期间，房屋被蒲城县法院查封
●2018.8
李先生向蒲城县法院提出诉讼，请求判令解除查封并不得执行
●2018.11.26
蒲城县法院作出民事判决，解除对涉案房屋的查封，驳回其余诉讼请求
●2018.11
为争夺该房屋,杨女士报警，因当时房屋有租客未能取得房屋
●2019.1
雁塔法院立案，孔某某失联
●2019.5.6
雁塔法院开庭审理此案，孔某某夫妻二人未出庭
●2019.12.24
雁塔法院判决，孔某某夫妻赔偿李先生夫妻租金损失18900元，并承担房屋保全费。驳回原告李先生、杨女士其余诉讼请求
本以为全款购买二手房后能顺利过户拿到房子，不料却陷入两次诉讼中，李先生和杨女士怎么都想不明白，守约一方维权为什么这么难。
买家付房款、清偿按揭
发现房屋被查封
2017年6月10日，市民李先生、杨女士夫妻与孔某某签订了《房屋定金买卖协议》，约定孔某某将位于西安南三环东段雁翔花园（房产推广名字叫“金地翔悦天下”）的一套房屋卖给李先生、杨女士，总价63.5万元。李先生、杨女士二人于协议签订当日向孔某某交付购房定金3.5万元。
8月15日，李先生与孔某某夫妻签订了《房屋买卖定金协议补充协议》，约定该房屋办理产权证所需的契税、大修基金及过户所需的所有费用由李先生支付。协议签订后，李先生、杨女士先后共向孔某某支付购房款28.6万余元，并清偿该房屋银行按揭贷款及利息33.9万余元，缴纳契税及大修基金1.6万余元。
由于交易时房屋处于出租状态，杨女士又于2017年8月15日与原承租人重新签订租赁合同，孔某某也将房屋押金500元交付给杨女士。随后，双方着手办理房产证，以便之后办理过户手续。
杨女士告诉华商报记者，2017年11月8日所属人为孔某某的房产证办理完毕，但孔某某并没有按照约定协助她办理过户手续，还私自从物业取走了房产证原件。她与丈夫多次催促孔某某夫妻二人办理过户手续均被拒绝。
双方协商未果，2018年1月25日，李先生夫妻向法院提起诉讼，要求继续履行合同，并在该案中申请财产保全。但在办理财产保全手续期间，涉案房屋被蒲城县法院查封。
买家申请执行异议
法院判解除查封
2018年8月，李先生向蒲城县法院提出诉讼，请求判令解除对涉案房屋的查封并不得执行，以及要求继续履行合同。
经调查，该房屋被查封的原因是孔某某向任某某借款时用该房屋进行了抵押，并将房屋买卖合同、购房发票都抵押在任某某处。任某某在起诉孔某某归还借款前对涉案房屋申请保全，并进入执行程序。该案审理时，孔某某出庭辩称，他承认双方签订了相关协议，但他与任某某之间有经济手续，法院的执行行为是正确的。
法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，李先生、杨女士要求解除对涉案房屋的查封并不得执行的诉讼请求，应予支持。
2018年11月26日，蒲城县法院作出民事判决，解除对涉案房屋的查封，驳回其余诉讼请求。
卖家收了买家的钱后
私下将房屋抵押出去
在进行执行异议诉讼期间，李先生夫妻发现，涉案房屋已于2018年1月2日设立抵押权，抵押权人为谢某某（谢某某并非出借人，而是受出借人的委托签订借款及抵押合同），担保主债权50万元，债权履行期限为2017年12月28日至2023年12月27日。另外，孔某某于2018年3月17日将承租人赶走并更换门锁，并将该房屋再次出租。直至今年5月7日，李先生夫妻才重新拿回该房屋。
杨女士说，为争夺该房屋，她曾于2018年11月报警，因当时房屋有租客（警方称双方纠纷不能损害租客利益），她未能取得房屋。等到蒲城法院的案子完结后，她又在雁塔区法院起诉孔某某。雁塔法院于今年1月立案，但那时孔某某已经失去联系。今年5月6日雁塔法院开庭审理此案，但没联系上孔某某夫妻两人。经过多次周折她才拿回该房屋，而蒲城法院判对方承诺诉讼费至今未解决。
法院认为合同不具备过户条件
无法履行
雁塔法院认为，经查，涉案房屋上设立的抵押权已经在不动产登记部门登记，登记时也附有抵押合同。同时，在案证据也不能证明谢某某与孔某某夫妻在签订抵押合同时存在恶意串通、损害李先生夫妻利益的主观要件事实。李先生夫妻所称的孔某某夫妻单方虚假行为属于以合法形式掩盖非法目的合同无效情形，于法无据法院不予支持。因此，法院对原告要求确认抵押行为无效的主张不予支持。
另外，双方签订合同后，原告已履行了房屋买卖合同的主要付款义务，但涉案房屋上已设立抵押权，抵押登记尚未取消，合同不具备继续履行办理过户登记的条件。因此，法院对原告要求继续履行合同并协助转移登记的请求，不予支持。
关于违约金的问题，因双方在协议及补充协议中均为明确约定延迟办理过户手续的违约金条款，故原告主张违约缺乏合同依据。根据租赁合同约定的月租金，支持被告赔偿原告租金损失18900元。
今年12月24日，雁塔法院判决，孔某某夫妻两人赔偿李先生夫妻租金损失18900元，并承担房屋保全费。另外，驳回原告其余诉讼请求。
杨女士说，这起事件她是完全的受害一方，因为购买的二手房是按揭购买的，并不是持有房产证，所以她是清偿了房子的贷款才办下了房产证，在等待办理过户期间，孔某某却私下抵押房屋，而且是在她购买之后，应属无效，而法院的判决根本无法解决受害一方面临问题。
杨女士表示将提起上诉。华商报记者 张成龙
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