七年未付租金 起诉租户是否已过诉讼时效 法官:诉讼时效应从解除合同当日计算
租房生活中,租客拖欠租金的情况时有发生。有时候房东出于对租客的信任,并且理解租客的难处,没有及时追讨拖欠的租金,之后再行追讨时,却怎么也要不回来了,秦安县的戴永就遇到了这样的糟心事。秦安县人民法院日前审理了这起房主与租房者之间产生的租金纠纷案,依法为戴永讨回了公道。
(文中人物均为化名)
十几年前,秦安县的戴永将自家的一处旧房屋出租给同村村民王黎明居住,双方约定年租金为2000元,由于王黎明表示自己将长期租住,所以双方未约定租期。
刚开始的几年,王黎明均按期、按时交付租金,但七年前,戴永的父母因琐事与王黎明的父母发生矛盾,双方的关系剑拔弩张,从那时起,仍然租住在戴永家旧房屋里的王黎明就再也没支付过房租。
考虑到两家人的关系已经闹得很僵,为了避免双方矛盾激化,王黎明未交付房租的最初几年,戴永并没好意思张口索要。可是七年过去了,感觉王黎明仍然没有主动付房租的意思,戴永按捺不住,多次向王黎明提出了交付拖欠房租的要求,但均遭到王的拒绝。无奈之下,戴永将王黎明起诉至秦安县人民法院,要求其支付拖欠的租金。
案件审理中,承办法官先后多次组织双方当事人进行调解,晓之以法,动之以理,但戴永和王黎明皆不肯作出让步。开庭审理中,王黎明抗辩称,其租金已经缴清,且戴永的起诉已经超过法定诉讼时效,法庭不应予以支持。
秦安县法院经审理后认为,被告王黎明无证据证明已缴清租金,且其称原告戴永起诉超过法定诉讼时效的抗辩理由也不能成立,故依法判决被告王黎明向原告戴永支付所欠的租金。
秦安县人民法院赵彩琴:
房屋租赁合同纠纷给付租金的诉讼时效起算时间,在我国审判实践中各地法院一直存在不同的意见,直到2008年最高人民法院公布施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》后才达到统一的意见。该规定第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务,只不过是约定租金分为不同的履行期限,但各期租金并不是独立的债务,而是在合同订立时已确定的各期租金的总和,因此租赁合同下定期给付租金,应作为整体看待,应从最后一期租金给付期限届满之日起算。
本案中,原告戴永与被告王黎明之间构成不定期租赁关系,双方可以随时要求解除租赁关系,但双方之间从未解除租赁合同,所以戴永要求王黎明支付租金的诉讼时效应从解除合同那一天起计算,故王黎明诉讼时效已过的抗辩理由不能成立,法院依法支持原告戴永的诉讼请求。
法理解说
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