瞒着丈夫转让房产有效吗
一对再婚夫妻出资购买了房产,但妻子私下里将房产转让给了自己的女儿。后来夫妻二人协议离婚,男方本以为房产应在自己名下,直到其居住了一年后才得知转让真相,为此,气恼的男方一纸诉状将女方告到法院,以维护自己的合法权益。
2004年12月,麦积区市民王某与刘女士登记结婚,双方均系再婚。婚后,刘女士8岁的女儿刘某跟随夫妻二人共同生活。2008年5月,王某夫妻出资购买了麦积区锦绣花园楼房一套,该房屋登记在刘女士名下。
由于两人经常为家庭琐事埋怨争吵,2018年1月,两人在民政部门协议离婚。离婚协议书约定,位于麦积区锦绣花园的楼房登记名为刘女士,归王某所有并居住。两人离婚后,王某在该房屋内一直居住。
今年2月,王某以贷款为由,向刘女士索要该房屋的房产证。当王某拿到房产证后才得知,该房屋所有权人已变更为刘女士的女儿刘某。
王某急忙来到相关单位查询,得知刘女士与其女儿刘某已与2016年12月,签订了《房地产买卖契约》,在未经王某知晓同意下,将夫妻共有的房屋以30万元的价格私自转让给其女儿刘某。后王某多次追问无果,便一纸诉状将刘女士与其女儿告到麦积区人民法院,请求依法确认二人签订的《房地产买卖契约》无效。
案情回放
法院判决
麦积区人民法院受理此案后,在庭审当中,被告刘女士及其女儿刘某辩称,母女两人转让、购买的涉案房屋是善意取得,故买卖合同有效,请求驳回原告的诉讼请求。
法院调查审理后认为,二被告之间签订的房屋买卖合同并未征得共有人王某的书面同意,违反法律规定,符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被告刘某取得房屋所有权不能构成善意取得,故二被告之间签订的房屋买卖契约(合同)无效,原告王某的诉讼请求于法有据,应予支持。
依照《合同法》及《城市房地产管理法》规定,法院判决确认刘女士与其女儿刘某于2016年12月签订的《房地产买卖契约》无效。
本案当事人争议的焦点为,原告对两被告签订的房屋买卖合同是否知情并同意,该房屋买卖合同是否有效。
我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益。”《城市房地产管理法》第三十八条也规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
在本案中,涉案房屋系原告王某与被告刘女士在婚姻存续期间购买,属夫妻共同财产,被告刘女士主张原告王某对转让房屋知情并同意,对此主张她并未提交证据足以证明。其次,二被告签订房屋买卖合同在2016年12月,而王某与刘女士在2018年1月协议离婚时,明确约定涉案房产系共同财产且归原告王某所有,如王某知道房屋已转让并过户给刘某,而其在离婚协议上签字有悖常理,故被告刘女士辩称王某对签订房屋买卖合同知情并同意,证据不足,不能成立。
关于刘某购买涉案房屋是否属于善意取得,《物权法》第一百零六条第一款规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回；除法律另有规定外。
符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让。对于是否已经支付合理房款,两被告提供了证据,但其提交的证据并不能证明被告刘某已支付了对价房款。本案中,基于二被告之间的母女关系,被告刘某对涉案房屋系原告王某与被告刘女士的共有房屋是知情的,在无证据证明二被告签订房屋买卖合同为原告知情并同意的情况下,被告刘某与刘女士签订房屋买卖合同并取得房屋所有权,不能构成善意取得。
综上,法院审理后作出了判决。
法官说法
麦积区人民法院法官 冯珺珺
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