交了500万房子2年后才到手 预售制度到底是怎么来的？
刚刚过去的“十一”黄金周假期，多数人都在享受难得的休息或出游时间，但有这样一群人却在“加班”。
全国不少地方出现了购房业主向开发商“维权”的事件，有的是因为房子迟迟不交付，有的是因为房价下降要求退房或补偿，更多的则是因为交付房子的质量存在问题……
而这些似乎都指向了房地产市场一项现行的制度——预售。
在很多人的印象里，一手交钱一手交货，才是正常的商业规则。现实中很多行业，甚至需要先干活后收钱。比如华为手机、格力空调等，都要出货一段时间以后才能收到货款。
可预售制下的房地产行业却是先收钱后干活，而且普遍18个月之后才“交货”。这种模式曾对促进我国房地产市场大繁荣起到了积极作用，却也带来了各种各样的问题。
想想在一线城市500万全款交到开发商手里，却要两年后才能入住，还不知道届时会不会有质量问题，甚至开发商会不会跑路……着实让业主有苦说不出。
9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”，该材料拟于9月25日上报住建部。
当日晚，住建部否认了向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况，但同时又表示具体情况不便透露。这引起人们遐想。
这一传言似乎让人们听到了预售制的丧钟。但结束预售，全面实行现房销售，就能包治百病，解决预售制下的全部问题吗？关于预售我们应如何看待，如何变革呢？库叔就来讲一讲。
1、曾经的“功臣”如今已成隐患
国庆黄金周假期“频发”的预售购房业主维权事件中，最多的是因为交付的房子质量有问题。
今年维权的业主，几乎都是一两年前买的房子，如今交房才发现问题——这就是预售制广为人们诟病的地方之一，购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。
从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。
一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。其不良后果典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益。而一旦房子出现问题，在我国目前的法律框架内，对开发商的惩罚措施十分有限。
对此，之前流出的广东房协《通知》文件显示，广东省住房城乡建设厅拟好上报的材料中，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。其重要理由就是，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。
此外，预售制度还方便了开发商避税。
根据2003年国税发83号文，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率不得低于15%（含15%）。而一些地区是通过查账征收预收款所得税，这其中操作空间较大。
2003年国税发83号文《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 国家税务总局官网 截图
但是，预售制并非一无是处，甚至可以说在过去堪称“有功之臣”。
从本质上看，商品房预售制度，是房地产开发企业一种重要的融资手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，降低开发资金的使用成本。
一般来说，房地产项目开发资金的来源主要包括：自有资金、贷款、购房者的预付款。其中，自有资金、购房者预付款平分秋色，各占总资金的四成左右。因此预售相当于让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用，可以大大增加利润。
由于开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可顺利实现经营运转，这就吸引了大批开发商进入市场。
此前，融创中国董事长孙宏斌在一次会议上就谈到这个问题，做了一个很贴切的论述。他说：为什么很多（做房地产的）人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。
大量开发商投身房产业的结果，就是商品房市场得到了大发展、大繁荣。过去30多年时间里，中国内地累计开发超过400亿平方米的房子，其中60%以上是住宅，极大地改善了人们的居住品质。
然而，随着房地产市场发展日益成熟，预售制带来的矛盾愈发尖锐，过去的“蜜糖”已渐渐出现成为“砒霜”的趋势。这也就是为什么广东房协的《通知》一经流出，就引起了人们如此大的关注。
2、别人家的预售为什么没那么多毛病？
内地的商品房预售制，是由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定（之后在2001年及2004年进行了两次修订），由此预售制成为国内商品房销售的主要形式。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（法律出版社修订版）
但预售制度其实并非中国内地的原创，而是学习自香港地区的“卖楼花”。
1952年以前，中国香港的楼房都是整栋出售的。显然，一般的民众想要买房，经济实力上难度极大。
当时，香港国际鸿星集团的吴多泰首创了分层出售，大幅降低了购房门槛。用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天之内就卖完了……
1953年6月，霍英东和妻子吕燕妮合股465万元，成立了“霍兴业堂置业有限公司”，并拿下了油麻地（位于香港九龙半岛南部）四方街的地，计划在此建100多幢住宅楼宇，合共600多个住宅单位！
霍英东（1923—2006） 新华网 资料图
然而即便是拆分售房，对普通购买者来说也是难以承受的负担。当时一层（一套）1000呎（这里指平方英尺/平方呎，1平方米=10.7639104平方呎）的公寓售价2万港币，而同期普通香港人月工资不过两三百港币。
像吴多泰那样只卖10套房不难，可一下要找到600个有购买意愿且能付全款的人却没有那么容易。而且一举兴建这么多楼，需要一大笔资金，如果建好之后再慢慢销售回笼资金，霍英东也“压力山大”。
1954年霍英东苦思冥想，想出了妙招（当时还征询过律师的意见确认可行）——“卖楼花”：
第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥交10%，然后，按进度交第三期、第四期……直到付清。这种模式极大地降低了购房门槛，在香港引发巨大轰动，四方街项目开售的第一天，买房的人蜂拥而至，买到名额的人随手就能加价卖出获利。100多栋房很快就卖完了。
1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行了规范管理。
之后，经过市场不断调节、完善，不仅分层出售变为分单元出售，而且分期付款的首期也降至总楼价的10%-20%。整个行业市场变得十分狂热，新楼盘一出就秒光。
而预售制度不仅存在于中国内地和香港地区，美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也有预售房。
美国现任总统特朗普就是房屋预售的受益者。
其自传《交易的艺术》一书中透露，上个世纪八十年代，由于需求量激增，其在销售曼哈顿特朗普大厦过程中，一共提价了12次，当时包含两间卧室的公寓卖到了150万美元，大厦还没建好，房子已经卖出大半。同样，由巴比松广场酒店改造而成的特朗普高尚住宅（Trump Parc）于1987年秋天完工，但早在1986年11月，特朗普就向市场出售公寓了，8个月的时间里，卖出了接近270套公寓，占总数的80%。到公寓全部卖光之时，甚至还没有一个住户住进去。藉此，特朗普赚了2.4亿美元，净利润达一亿多美元！
那么问题来了，为什么无论是中国香港，还是国外的预售制度，运转都相对良好，没有出现内地的问题呢？
主要原因在于资金监管。
与中国内地不同的是，其他地区的商品房预售制度往往伴随着严格的监管措施，实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给其相应房款。
比如，美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡的预售房，购房者定房时只付10-20%的房款，且房款是打到律师的信托账户，交房时才签贷款合同，如果开发商烂尾跑路，定金是会退回的，还有利息；如果交房时发现有重大问题，也可以要求解除合同。
和我国香港的“卖楼花”及国外的住房预售制度相比，内地住房预售制度的最大特点是：1、在交房之前购房者就支付全款；2、购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。
这样的预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，也对银行的信贷造成了不小的冲击。由于已经付给开发商全款，维权中业主往往处于弱势的地位；就连放贷银行，也一同被房地产开发商绑架了。
3、预售制亟待完善，取消是未来趋势
在房地产市场上行周期中，预售制带来的种种问题，往往伴随着市场繁荣和房价上涨而慢慢消弭；而在严厉调控的当下，房价整体保持平稳，局部甚至还有下跌，购房者情绪更加容易激动，导致冲突进一步被放大。
事实上，早在2005年，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》就指出，预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为，建议考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
此后，取消商品房预售的呼声不时传出。根据公开报道，2006年和2007年，均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案，建议取消商品房预售制度。
2009年底的住建部工作会议上，时任部长姜伟新也在工作报告中提出，要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。
预售制的收紧乃至最终取消，往往是房地产市场进入成熟阶段后的趋势。
在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售，以促进市场发育；
但随着市场发展成熟，住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，预售制度就会随之限制或取消。
而现房销售可以促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量；门槛的提高也会促进行业加速洗牌，淘汰一批实力弱的小企业，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。
因此，取消预售制，改为现房销售是大势所趋。
但这个进程却不可强求一蹴而就，在取消预售的条件成熟之前，当务之急应是对预售制度加以完善。
我国内地房屋预售制度亟待完善。 新华网 资料图
如上所说，预售制度并非一无是处，而是优缺点并存。内地预售制广受诟病的根源，在于只学习到了香港地区“卖楼花”的“外壳”，却没有学到人家严格的审核管理，以及行政执法的规范性。
我们可以参考同为“预售”的普通期货。在期货市场上，有专业机构检验期货品质，按时保质足额交货。
为什么另一种“期货”——期房的购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，何时交房、房屋品质如何，基本上都要由开发商说了算呢？为什么没有监管机构站在购房者的立场，维护交易者的利益？
资金监管、房屋质量、烂尾问题等的产生，正是钻了预售监管不健全的空子。这可以通过制度的完善加以缓解。否则，即使取消商品房预售制，监管不力的状况下还会出现新的问题。
对此，我国内地已经开始行动。
最近，北京市住建委就发布了《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》，2018年12月1日起施行。按照其规定，北京新建住宅交付使用前，应组织购房人查验，若购房人查验出房屋施工质量问题，就有了明确的相关解决渠道。
保护购房者的权益是房屋预售制改革的重要目的。 新华网 资料图
目前现房销售已经在一些地方试点，预售制的完善也完全可以逐步展开试点，吸取欧美国家经验，取消预售的融资功能，仅保留其订货功能（这也符合当前去杠杆、控制房地产泡沫的诉求）。
这种模式，可以让此前由购房者承担的风险转移到开发商和银行身上，有助于开发商和银行更加审慎地对待开发项目。当然，由于预售制度是法律规定的，其调整完善还需要推动法律的修订。
4、冷静看待现售，严防“一刀切”
前面说到预售并非一无是处，那么对于现房销售我们也应抱着更加平和的心态：既不要对推行现售可能的效应畏之如虎，也不要把它看做包治百病的灵丹妙药。
从实施现房销售的消息传出后，市场上就开始出现各种观点。
比如，有人认为，预售制下，开发商1个亿的自有资金，可以撬动五六个亿，甚至十几个亿货值的项目。如果采用现房销售，开发商1个亿就只能干一个多亿的项目。这样一来，其成本必然上升。最终，成本还是会转嫁到购房者身上。
这个说法看起来很有道理，其实不然。众所周知，此前很多小城市——特别是小县城就不是靠预售，本就是卖现房的。这是因为当地购房者不信任小开发商，怕自己的钱打水漂。这恰恰使这些城市的房价长期保持平稳。此外，遇到市场不景气的时候，销路不畅，最终期房也会变成现房销售。房价基本平稳或较慢上涨的条件下，买期房和现房的差价没想象的那么大。因为买期房要几年后才能拿到钥匙入住，但还房贷的压力却是从购买之时就开始的，这期间的成本也不少。
至于认为取消预售，三四五线城市供应会短缺，造成房价暴涨的说法，更是无稽之谈。要知道这些地方居民的购买力并不差，更多是因为前些年库存高企，在棚改货币化催化下才迎来了火爆的行情。
但盲目推进现售也风险极大，因此绝不可操之过急。否则，解决了旧问题，又可能产生开发商因资金断裂而大量死亡等新问题。治大国如烹小鲜，如此大的改变，必然是摸着石头过河，不会一下子从预售制翻到现房销售。
目前我国内地正在进行的是现售试点工作。
2016年4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。
同年5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告称，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。此外，公告还表示，将跟踪采集数据，分析改革对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。
有专家认为，在房价高企的深圳等地推广现售制度，会减少新增供应，造成供需失衡、房价上涨。这种说法，也有待商榷。
首先，现在只是试点，并非大面积推广；
其次，试点地块，在出让时就已经明确要求要现房销售，竞买者自身会测算，有利可图才会拿——包括买地的价格，以及未来产品推向市场的效果等；
最后，北上广深以及许多二线城市等房价高企的地方，早已进入二手房交易为主导的阶段，随着时间的推移，这一趋势还将越发明显，因此并不容易出现供应短缺；即便短期确实出现短缺，但房地产经济发展成熟、竞争也较为充分的城市，市场自身调节的周期较短，况且二手房会起到“定海神针”的作用。
当然，我国各地的特殊性，决定了预售制不仅要先试点后推广，而且没必要急着向全国推广。毕竟众多三四五线城市，还要接纳大量的农村人口入城（10月10日，国家发改委发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》），其房地产市场还处于发育上行周期，需要依靠预售制度来促进开发建设，也需要土地财政收入进行经济建设。
总体而言，推进房屋现售，因地制宜，因城施政，不搞“一刀切”；实施现售的城市，要分步推进，对于新出让土地，逐步实行现售，若干年之后平稳地过渡到现售制；还要有配套的金融政策出台，因为现售对开发企业的融资能力要求很高。
欧美国家的开发商，除了自有资金、银行贷款，还有大量的基金作为资金供应。虽然基金的钱也来自于社会，但专业的管理机构对风险的把控、及对开发商的监督更到位，这对稳定其房屋现售市场至关重要，值得我国学习借鉴。
（原题：《交了500万，房子2年后才到手，开发商还可能跑路！这么坑的“预售”是怎么来的？》）
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