养老地产不能刚上路就跑偏
□吴学安
“陕西省秦岭南麓400亩康养项目变别墅群,官方认定系违建已实施拆除。”一则新闻再度掀起业内对养老地产的关注。“银发经济”时代到来,无论房地产巨头还是中小房企,纷纷抢滩登陆养老地产。然而,火热的市场背后,不少项目因为难以长期维系配套的医疗、护理服务,脱离了“养老”的属性,建成的项目空置率高,沦为了“变相卖房”。(5月26日《北京青年报》)
伴随老年群体对“以房养老”的逐渐热衷,一批“养老地产”项目也如雨后春笋般成长起来。“嗅觉灵敏“的诸多房企,也似乎在这“夕阳红”里,看到了难得的商机。然而,一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务,导致养老地产“难养老”,甚至出现“养老圈地”苗头,需引起警惕。
养老产业是夕阳工程,但对房地产业来说,却是朝阳产业。2013年9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,表明养老产业作为新兴朝阳产业,逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。在拿地方面,国家相关政策已经明确要求为养老产业、养老地产发展提供用地支持,北京、深圳等地已经在地区规划中专门为养老产业发展提供预留土地,这些都为养老地产发展增添后劲。
从实践来看,目前养老地产缺乏清晰有效的运营和盈利模式,市场接受度尚待检验。一方面,养老地产兼具住宅属性和服务属性,涉及一系列配套设施及服务,形成适合国情的运营模式并非易事。且相关项目往往需要企业前期投入较多,但投资回报周期较长,若无足够的资金或外部融资支撑,投资者承受的风险很大。另一方面,真正意义的养老地产应注重运营,但目前国内项目多是打着养老的噱头圈地卖房子,卖概念大于服务。不少项目仍围绕地产盈利,而非靠应有的养老服务、后续运营管理及增值服务等盈利,没能摆脱传统房地产开发的套路。
当前,尽管养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题,问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上,这已成为众多养老地产的一大软肋。市场人士指出,养老地产的核心在于“养老”,老年人在养老过程中不仅需要体检医疗,更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套,只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。
目前在我国,家庭式居住仍占据主要地位,中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里养老,养老地产的客户群虽然庞大但是仍然具有不确定性。大多老人需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产。养老地产如果要实现盈利,就必须提高管理档次,面向“生活独立、财务独立、新消费理念”的老人客户,否则长期运营必然会遇到困难。
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